休閑地產更抗跌

無論專業人士還是普通業主都發現，休閑地產在房市蕭條期的投資收益可謂風景獨好。在獲得穩健增值的同時，還能享受到日益稀缺的休閑資源，休閑地產是不錯的投資選擇。

“我有一所房子，面朝大海，春暖花開。”詩人海子的幸福生活夢想實現在上個世紀九十年代初幾乎要實現。隨著海南房地產泡沫的破滅，休閑地產度過了相當長的沉寂。直至本世紀初，旅游地產的再次曇花一現，催生了休閑地產的活躍。

要大面積的空間、要成熟的配套設施、要夠身份的社區環境，要美麗的風景，還要有助健康、愉悅身心。休閑地產的提出表達了一個時代的新的生活態度，也會引導一些傳統居住型地產開發的轉型。

那些原本地處近郊，在城市化的進程中離市區漸行漸近的休閑地產，早已大幅增值。時下，房地產的大蕭條中，休閑地產的業主們驚喜地發現他們的房產價格并沒有因行情的不景氣而大幅縮水。

當地產界的冬天還沒有完全告別它的寒氣，蠢蠢欲動的投資者正在悄悄關注休閑地產。

休閑地產，風景這邊獨好。

更稀缺的休閑資源

蓋其東是清華大學第一期“旅游地產高級研修班”的班長，他本是嗅到當年海南旅游地產的火爆氣息而開始關注這樣領域的。旅游地產因充分滿足了居住者人文需求，大有開啟中國房地產的新時代的勢頭。但蓋其東發現，旅游地產有著致命的弱點——旅游地產關注的是“第二居所”，無論所謂的“5+2”還是“11+1（1個月左右的公休假或帶薪休假）”，旅游地產只關注較少時間的居住和度假需求。國外的旅游地產之所有有很大市場，有賴于旅游地產的重復使用，而全民“集中放假”的國情顯然無法激發這個市場。

我們怎么能忽略“8+4+12（8小時工作，4小時社交，12小時在家度過）呢？”蓋其東把旅游地產對“2”和“1”的關注移植到了對休閑有著同樣需求的“12”上。從清華大學學習歸來，蓋其東不再遠離市區去尋找“黃金海岸”，而是在城市周邊去尋找“風水寶地”。

盡管“休閑地產”和“旅游地產”都是在滿足居住需求的基礎上，更加注重生態人居環境，但它們都還是停留在房地產開發商的概念炒作層面。普遍接收的觀點是，休閑地產面對的是“12小時”的生活，也就是說，休閑地產面對的是需要日常居住的需求。

置業永遠是地段、地段、還是地段，地段的優勢在于它的不可復制性。但傳統的黃金地段經常會受到交通擁堵的折磨，快速發展的快速公交和道路建設又將“地域距離”轉換成了“時間距離”，加之城市化的進程中“中心”越來越被“副中心”取代，在黃金地帶置業往往成了“高風險”。休閑地產逐漸改變了傳統的置業觀，在“時間距離”換取“地域距離”的基礎上，更多地關注“休閑性”。

所謂的休閑性，就是不純粹滿足居住要求，更能滿足人們生活水平提高后對生活品質的追求。這就要求小區的配套、樓盤的安排和戶型的設計要盡量避免給購房人帶來的任何“不舒服”，這是休閑地產的最基本要求。

休閑地產的目標客戶都是有錢人。相比于那些愿意彰顯自己身份的有錢人，購買休閑地產的人更關注生活。因此，休閑地產的設計要做好“山”、”水”、“綠”、“慢”的文章，要求自然環境、人文景觀和生活居所融為一體。

交通便利也是休閑地產必須考慮的因素。休閑地產的業主大多用汽車作為交通工具，買休閑地產，目的就是要尋求更深層次的生活享受。如果進出小區要繞很不方便的道路，或離市區的距離太遠、交通太堵塞，房產本身的休閑性就會大大降低。

交通便利的地段往往也是未來城市發展的方向。休閑地產一般選址在城市的近郊區，未來城市發展帶來的地價上漲也是休閑地產增值的最大“利好”之一。

更可遇不可求的是，休閑地產的選址更有賴于具有“養身”功能的周邊的環境，如青山、水域、森林、溫泉。從某種意義上講，城市周邊的土地總會隨著城市的擴張而增多，但具有“養身”地氣的地段只會越來越少。

相比于傳統置業觀中對“壟斷性地理位置”的關注，判斷休閑地產優劣的標準就是，休閑地產是否通過開發商的涉及，滿足了對“休閑”的需求，更重要的是是否具有“壟斷性休閑資源”。

如今，蓋其東最急切的擔心就是怎樣尋找到另一處具有“壟斷性休閑資源”的地段。在此之前，他只能在現有項目周邊的擴張，新建的樓盤顯然不及先前項目更具“休閑性”，也造成了原有樓盤“壟斷”的休閑資源日益減損。

休閑地產的“投資經”

李淑鳳是最典型的溫州炒房人。丈夫有穩定的工作，她經常與同鄉們商討房價的變動，然后步調一致地低買高拋，靠出租和買賣差價獲得豐厚的收入。

因為定居北京，李淑鳳更喜歡在北京投資房產。最多的時候，她在北京有8套住宅和3間商業店鋪。去年年初，同鄉們盛傳房市的不景氣將蔓延到北京，于是奧運會前她將奧運村周邊的3間店鋪和2套住宅果斷變現。一年以來，她把錢緊緊得攥在手里，不敢匆忙出手。

盡管去年及時的出手讓李淑鳳“逃過一劫”，經歷了這撥房地產的蕭條，她仍感到后怕。隨著年齡即將進入老年，先生又會在明年退休，李淑鳳開始反思自己一貫“積極型”的投資策略，開始關注在生活和投資之間尋找到平衡。

相比于其他類型的房產，從純投資的角度講，休閑地產算不上是最適宜的投資項目。對這類房產有興趣的購房人都已具有豐厚的經濟基礎，至少具備了一套住房，家庭成員都以自駕作為交通工具。休閑地產的“剛性需求”不大，他們比其他購房人也更加理性，這就增加了房屋變現的周期。

其次，盡管目前出臺了一批鼓勵房地產交易的政策，但這些政策只針對購買第一套住房的和尋求“保障性住房”的購房人，對于尋求“改善性住房”的購房人，政策相較以往更加苛刻，進出休閑地產的的門檻顯然較普通房地產更高。

此外，不同主題的休閑地產再次細分了本相對狹小的高端房產市場。曲高和寡、針對性強的休閑地產會因受眾過于狹小而增加變現的難度。

但作為高檔住宅的休閑地產，也同時具備了高檔住宅的一些投資規律，即投資門檻高、保值功能強、改善型需求旺盛等。

除了考察“房產”的投資，判斷休閑房產投資價值還需考察“休閑”因素帶來的收益。休閑地產的休閑資源，一部分來源于開發商的設計，如項目品質、小區配套、人造景觀等，另一方面依賴于這處地產的“自然資源稟賦”，即是否地處稀缺的生態資源。其中，后者對投資增值的拉動更大。

當然，對于用于自住的休閑房產，考慮自己購房需求更為重要。因為，投資休閑地產，既是投資房產，也是投資自己的生活。李淑鳳已經幾乎鎖定了天津薊縣的一處項目。她用10年來房產投資的眼光考察著那里的項目品質、城市發展規劃、地段和周圍配套。唯一不同的是，這次選擇，她更多考慮了個人的需求。比如，周邊是否有能享受醫保的正規醫院，人老了，少不了去醫院；孩子在北京，公婆在唐山，這個房產正好處于兩地之間。

“我最理想的狀態是將來每兩三年換一個城市住。這里地處未來城市副中心周邊，一定會增值。此外，這是一個適合養老的休閑地產，45%的人選擇休閑地產都是為了養老。我必須考慮將來變現的問題。”李淑鳳告訴《商界時尚》。

更抗跌、更增值

為支持兒子的創業，袁玉征決定出售她在納帕溪谷的別墅。

“現在出售房產，就是在割肉呀。”朋友勸她。而袁玉征告訴朋友，她的房產并沒有跌價多少。賣房子的錢，她會部分投資到兒子的創業中，其余的會去買另一處休閑別墅。

經常在城市生活，對田園生活向往有加的袁玉征7年前準備在遠郊區添置一套住房，過上“5+2”的生活。能有一套“第二居所”在當年已經是很時髦的事情。一次工作上的接觸，她遇到了納帕溪谷的開發商。迥異于當時北京四環周邊一時興起的眾多別墅區，只關注離城區空間距離的遠近、別墅風格的標新立異和別墅區內人造景觀的規劃，納帕溪谷是最早引入“休閑地產”觀念的北京地產之一。

袁女士原本認為，“享受”不適合“第一居所”，而選擇“第二居所”就意味著放棄日常生活的種種便利。還是效果圖的納帕溪谷，以及開發商懵懂的“休閑”理念讓袁女士放棄了購置“第二居所”的念頭。袁女士和先生迫不及待地跟隨開發商前往小區工地。

繞過奧林匹克森林公園，空氣突然變得濕潤起來。開發商告訴他們這里是整個華北地區都難得的亞北小濕地氣候區。在堆滿土石方的工地，葫蘆河、沙溝河這兩條常年不凍河將未來的小區環抱其中，緊鄰的即是4000畝的苗圃，連接具有療養功能的小湯山溫泉的管道也正在鋪設中。從“休閑”的角度講，這里絕不亞于袁玉征正在考察的遠郊區的別墅。

相比于遠郊，生活在近郊更能享受到城市生活的便利。此外，一家三甲醫院和一家貴族學校就在10分鐘生活圈中，正在擴張的天通苑也能讓生活配套逐漸豐富起來。盡管那時，進出城區的快速通道只能依靠京承高速，但按照當時的交通狀況，城市離這里只有20分鐘車程。“離塵不離市”的定位讓袁女士一家原本清晰的第一、第二居所的概念模糊起來。

“先生當即決定在這里置業，我們是在別墅地基還沒有填好的情況下就交完了全款的。”全款加上提前支付，開發商給出的優惠價格是每平米不到11000元，這只相當于當時四環附近普通別墅價格的1/3，甚至低于市內普通寫字樓的價格。他們精心改造了這棟500多平米的別墅，并把它擴展到了800平米左右。

別墅區后來又經歷了兩次大規模開發已經成型。那里有遠山、城堡、河流、森林、園圃，被生活在城市森林中的人稱為是“逃逸的城邦”；會所、主題酒店、歐式建筑等的興建也讓袁女士兩人的社交圈“轉移”到這里。她和先生更喜歡把朋友、客人，甚至是商務伙伴請到自己家里的小花園做客，在別墅區里散步，在會所里宴請。城市的發展讓袁女士如今進出城的快速通道已經增加到5條，幾個奧運場館也建在了小區周邊。5號輕軌的通車以及大型社區的發展讓城市已經幾乎延伸到了納帕溪谷的大門口。袁女士別墅的價格在2008年達到了峰值——每平米25000元左右。而同一時期北京普通別墅價格的漲幅不到100%。

今年春節剛過，房屋中介在考察了袁女士的別墅后，給她掛出了每平米23000元的出售廣告。4月份北京房地產的暫時回暖中，袁玉征以每平米23500元的價格出售了她的別墅。這個價格已經相當于當時四環周邊別墅單價的60%左右。盡管同是別墅，但休閑型地產的抗風險和增值功能顯然更強。

“一般的別墅除了居住，就只有身份的象征。休閑型的別墅，讓生活真正回歸到休閑，有助于健康、還能愉悅身心，當然不愁賣。”袁女士告訴記者，“選擇休閑地產就是選擇生活態度。搬離了這里，我會住進另一處休閑別墅。”