救樓市繞不開房價高漲問題

2008年12月22日晚，央行再次宣布下調存貨款基準利率0.27個百分點，這是自9月16日利率調整轉向以來，在短短3個多月時間內的連續第5次降息。如此頻繁的利率調整對低迷樓市的影響，也令多數人嘖嘖稱“疑”。此次降息的威力究竟有多少?它能否妙手回春給樓市帶來意料之喜呢?

消費、投資和出口是拉動經濟的3套馬車，對中國經濟的推動起著決定性的作用。目前，出口在急劇地下降，占中國整個GDP的30％強；股票市場的連續下跌和企業不景氣，整個投資和消費市場萎靡。目前情況下，中國整個經濟開始下滑。政府此時調整貨幣、財政政策是非常有必要的，尤其現在城鎮人口自有房的家庭已經占到70％～80％，如果房價急劇下降，很多百姓的資產成為負值，對中國的金融市場也是一個威脅。

支撐中國經濟發展的板塊中，房地產占據重要位置。如果房地產市場也像股票市場那樣暴跌，老百姓的財富就會大幅貶值，所引發的社會海嘯不亞于美國的金融危機。

順形勢保經濟

政府出手組合拳的兩大原因在于：順應國際形勢和保護宏觀經濟。毋庸置疑，在全球經濟放緩、國際金融危機蔓延的特殊環境下，為應對國內經濟的潛在風險，快速的宏觀政策轉向不僅表明了政府對待這次金融危機的積極態度，更有助于盡快穩定經濟增長預期。這對防止國內經濟的過快下滑有積極作用，是刺激經濟較有力的手段。

國家統計局公布的數據顯示，2008年前三季度國內生產總值201631億元，按可比價格計算，同比增長9.9％，比2007年同期回落2.3個百分點，增速低于10％，降至個位數。其中，第三季度GDP增長9％。至此，GDP連續5個季度下降。這些數據已明確顯示經濟增速在放緩、企業投資不活躍等諸多問題。在這種環境下，降息對國內經濟帶來的直接利好作用已相對有限，其影響將更多通過信心傳導，通過傳遞出刺激經濟的信號來穩定市場預期。此時無論政府采取何種措施，都凸顯出政府救市的意圖在于保護宏觀經濟。

中央、地方各有側重

從地方政府對樓市的“鼓勵”到中央對于地方政府救市的“默許”，中央與地方政府都積極出手，只是目的上卻有著一些微妙的不同。

中央救市的目的是為了適應目前的國際形勢，通過刺激房地產消費，拉動內需，盡量保持宏觀經濟的穩定發展，而并非是刺激房價上漲。采取的措施一是減少首付，二是下調利率，三是降低交易契稅。這些政策的出臺，目的是希望社會和諧。下半年美國的金融危機爆發，內需不足、出口減少、股市低速，經濟局勢發生了逆轉，在這種情況下，政府出臺政策的目的并不是公開扶持開發商，而是讓老百姓受益。所以說政府救樓市就是救中國經濟并不為過。

地方政府則有些不同，其動機較為復雜。地方政府出臺的政策主要有兩方面，一是土地，二是市場配套。其目的一方面在于刺激房地產消費，從而拉動當地財政收入，推高當地GDP指數；另一方面則為了緩解當地房地產市場的銷售寒冬，從而刺激土地的拍賣，增加地方政府收入。地方政府的救市政策細則，對于開發商的保護和支持較多，從短期來說緩解了房地產市場的慘淡；但從長期來看，依然會對市場有所不利，為以后的發展埋下隱患。

救市≠救價

對于樓市而言，降息對房地產的利好影響是肯定的。一方面，國際金融海嘯遲早要過去。另一方面，隨著央行不斷降息釋放流動性，幾年后過剩的資金必定會追逐房地產。從長期來看，降息對保障房地產的投資價值有著功不可沒的作用。

不過從短期來看，降息只是降低7購房者的貸款成本，房價高漲這一根本性問題依然沒有解決。對于前幾年一直上漲的房貸利率，降息對實際的貸款利息影響也很有限。從本質上說，目前造成市場低速，影響購房者心里預期的最大因素依然是房價本身，只有房價降到大多數購房者能夠承擔的區間，房地產行業才能迎來真正意義上的復蘇。此次降息對房地產業帶來更多的是的短期的心理層面影響，而實質影響有限。

目前這種反周期的調控措施對平衡市場波動有著一定的作用，但由于經濟形勢惡化出乎市場想象，此次中國再度加入全球降息行列，救市效果會很有限，更不會逆轉市場。尤其對于實體經濟的影響更需要一段時間才能顯現，短期內不可能看到明顯效果。

對癥下藥

俗話說：“病來如山倒，病走如抽絲。”房地產市場在經歷了10年的快速發展期，在取得顯著成績的同時，也的確給房地產市場的健康發展埋下了一些隱患。房地產業本身就是一個資金占用比例大、運營周期長的一個行業，若想理順房地產行業長期遺留下來的問題，中央和地方政府都應做好長期的準備，并且適時進行讓利。

目前，中國經濟遭受著前所未有的壓力，中國房地產行業依然會在一個時期內維持慘淡現狀。中央和地方政府應協調好長期和短期利益的關系，既要保持國家經濟的穩定發展和地方財政收入的穩定提高，又要保證房地產行業的健康、可持續性發展，切不可目光短淺，以本位思想出發，過激救市。