房產(chǎn)新政及購房思路

針對樓市的低迷現(xiàn)狀，從2008年10月開始，地方政府和中央政府紛紛出臺救市措施，業(yè)內(nèi)稱之為房地產(chǎn)新政。對這些新政如何解讀?購房者、投資人該如何選擇入市時機和策略?

背景：救市為大勢所逼

眾所周知，2008年以來，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢發(fā)生重大變化。國際金融形勢不斷惡化，尤其是2008年9月以來，隨著雷曼兄弟倒閉、“兩房”和AIG等被政府接管等壞消息的到來，美國次貸危機進一步演變?yōu)榻鹑陲L(fēng)暴，并迅速波及全球。為了金融安全和經(jīng)濟增長，主要國家紛紛救市，甚至是五大央行破天荒第一次聯(lián)手同步降息。

受國際經(jīng)濟形勢以及經(jīng)濟內(nèi)部經(jīng)歷周期性調(diào)整的影響。2007年國內(nèi)經(jīng)濟達到本輪增長的頂點，2008年已步入下行周期，目前經(jīng)濟下滑跡象非常明顯，第三季度GDP增幅回落到9％，中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟快速下滑，同時財政政策和貨幣政策加快放松，100天內(nèi)連續(xù)5次降息，頻率之高歷史罕見。

在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢不容樂觀的情況下，我國樓市亦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。1998年住房體制改革以來，住房商品化、市場化的速度加快，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和房價過熱。自2003年開始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不斷有措施出臺，直到2007年“9·27房貸新政”出臺之后，市場終于開始調(diào)整。2008年以來，市場下滑的速度難以遏制。這不僅影響到地方經(jīng)濟增長和財稅收入，而且也讓以“防止房市大起大落”為方針的中央憂慮加重。

從5月份開始，成都、重慶、沈陽、廈門、長沙、西安、南京、杭州等18個城市紛起救市，中國房地產(chǎn)救市風(fēng)潮“自下而上”，風(fēng)起云涌。10月份以前，中央一直對于救市一說“態(tài)度曖昧”，但隨著國際金融危機升級為金融風(fēng)暴，國內(nèi)地方政府救市熱情一浪高過一浪，財政部和央行終于在10月22日出臺相關(guān)措施，旗幟鮮明地加入到救市行列中。

解讀：短期難見效，中長期利好

救市政策已經(jīng)出籠，并且還會有更多的措施補充和跟進，如何進行正確解讀?

一方面，短期內(nèi)救市行動不會見效，無法逆轉(zhuǎn)目前市場下行大勢。觀察2008年9月份以來全球股市，在各國政府大行政府干預(yù)之道和救市的背景下，無論美國還是中國股市，都不領(lǐng)政府救市之情。與股市類似，政府的救市行動顯然不足以改變?nèi)藗儗τ谖磥斫?jīng)濟衰退、資產(chǎn)價格持續(xù)下跌的心理預(yù)期。預(yù)期不能由空轉(zhuǎn)多，購房者就不會輕易放棄觀望。救市之策絕非“神仙藥”，無挽狂瀾之力，短期內(nèi)市場不容樂觀。因此，房地產(chǎn)市場還會繼續(xù)下行一段時間，房價還會回落一些。另一方面，從中長期看，救市絕對利好。如果不救市，市場更可能出現(xiàn)恐慌情緒，部分房價過高的城市不是沒有可能重演歷史慘劇，比如1991年日本和中國臺灣樓市泡沫的崩裂，以及亞洲金融風(fēng)暴后中國香港房價的大幅下挫。因此，利好政策的效果是慢慢釋放出來的，市場信心是一點點恢復(fù)的，“病來如山倒，病去如抽絲”，救市之藥不是“救心丸”，更是一付中藥，會讓市場肌體慢慢康復(fù)。從中期看，一定會迎來由量變到質(zhì)的時間點——市場觸底反彈。這一節(jié)點早則在2009年下半年，晚則在2010～2011年到來，是早還是晚，取決于國際金融風(fēng)暴何時平息，國內(nèi)經(jīng)濟何時到達底部。

策略：謹慎觀望，伺機入市

整體而言，房價尚未調(diào)整到位，大部分購房人都應(yīng)多看少動，以觀望和等待為上策，2008年年內(nèi)不會有機會出現(xiàn)，不妨觀察2009年第二季度的市場表現(xiàn)，再做定奪。因為每年的春夏之交，往往會成為市場全年走向的關(guān)鍵節(jié)點，如果屆時成交量快速上揚，房價出現(xiàn)止跌跡象，則可以考慮嘗試入市。

切勿輕易入市

投資者不要輕易入市，尤其是部分人還在迷信高端物業(yè)不會下跌。實際上，在市場普跌格局下，市場面臨短期或小幅波動時，確有這一現(xiàn)象存在。但全國、甚至是全球樓市都步入低迷的條件下，正所謂“覆巢之下，焉有完卵”。比如，在這一輪上海房價下跌過程中，包括李嘉誠的住宅項目在內(nèi)的一些高端樓盤甚至搶跌，而且以前抗跌能力很強的別墅項目，也變得門可羅雀。究其原因，除了樓市整體低迷以外，大量中小企業(yè)不景氣、倒閉等因素，使高端住宅的固定人群亦變得捉襟見肘、不敢購房。

剛性需求可伺機入市

對于住房的剛性需求者，比如涉及到結(jié)婚、動拆遷等原因，則要綜合分析情況。如果想要購買普通住宅，尤其是首次置業(yè)，則沒必要過于彷徨，政府已經(jīng)在稅費、貸款方面提供了顯著的政策優(yōu)惠；況且，這類打算長期用作自住的房子，不牽涉到幾年內(nèi)就要轉(zhuǎn)手的問題，而長期來看，我國房價必然是上漲的，這跟我國的經(jīng)濟增長、城市化進程密切相關(guān)。如果想要購買高檔住宅，而且不是特別急迫，不妨稍做觀望，或者遇到打折幅度比較大的品牌樓盤，只要達到心理價位，就可出手，因為誰都不知道市場的底部到底在哪里。

投資需摒棄暴利思維

認為房產(chǎn)已無任何投資價值的觀點過于悲觀。中國股市成為世界最熊的股市，期市和匯市受國外經(jīng)濟惡化影響前景堪憂，存款又面臨利率步入降息通道，債券可以考慮，但近期回報率正在走低。相比其他的投資產(chǎn)品，雖然樓市近期不容樂觀，但房產(chǎn)保值、增值特性依然健在，相信只要拋棄前幾年暴利的慣性思維，房產(chǎn)的長期投資回報率還是值得考慮的。只是要更加慎重地選擇產(chǎn)品，比如在當(dāng)前弱市當(dāng)中，萬達集團的綜合性商業(yè)項目和華僑城旅游地產(chǎn)項目，依然熱銷。