５種主流還貸方式辨析

當今的房貸產(chǎn)品可以說是琳瑯滿目，而且時常有新品推出，用亂花漸欲迷人眼來形容也毫不為過。對于貸款人來說，如何認識這些房貸產(chǎn)品，并挑選最適合自己的?

認識房貸本質(zhì)

房貸從根本上來說是一筆需要還本付息的負債。各家銀行及各種房貸產(chǎn)品在貸款和還款方式等方面存在著不小的差異，但本質(zhì)是一致的：都是根據(jù)對銀行資金(本金)的占用情況來計算利息。資金的占用額度越高，占用時間越長，利息就越多。專家根據(jù)復雜的計算公式，說某種房貸產(chǎn)品某種還貸方式為你節(jié)省了多少利息，請不要相信你真的就占了便宜。所謂的節(jié)省利息，就是對本金的償還力度加大了，本金減少得快，所要償付的利息自然就少。

房貸是一種工具，對銀行來說，房貸產(chǎn)品是這種工具的表現(xiàn)形式，而對貸款人來說，房貸產(chǎn)品是這種工具的使用形式。工具本身并沒有好壞之分，關鍵在于什么人使用，以及如何使用它。同樣兩個人駕車從北京到南京，有個人喜歡旅游，說我想到西安繞一圈，這并無不可，只要從北京到西安再到南京有路。當然最好的辦法就是走直線距離。

房貸產(chǎn)品豐富化是市場的巨大進步，它滿足了不同人群對房貸的差別需求。比方說起初從北京到南京只有一條路，隨著交通條件的改善，現(xiàn)在變成了無數(shù)條路，不要說繞道西安，就是繞道拉薩也無不可，只要愿意多掏油錢。這個油錢，對于房貸來說就是利息。

幾種典型的還貸方式解析

人的收入狀況會有差別，而且收入狀況并非固定不變。另外，人對負債的偏好程度也不一致。不同需求的人群，自然要選擇更適合自己的房貸產(chǎn)品。關于一些房貸新品的特征以及適宜人群，在本刊2008年第9期和第10期的《房貸產(chǎn)品似新衣》文中已有闡述。還貸方式是房貸產(chǎn)品的集中體現(xiàn)。為了給貸款人形成更為直觀的認識，記者采訪了偉嘉安捷的房貸專家，以案例的形式對幾種典型還貸方式做出簡評。

等額本息：負擔利息多

把按揭貸款的本金與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額。

特點：每月歸還金額相等，其中本金逐月增加，利息逐月減少。但是占用銀行資金時間長，還款總利息較高。

適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)，買房自住，經(jīng)濟條件不允許前期投入過大的家庭或個人。

專家簡評：以等額本息還款方式還房貸，貸款人每月承擔相同的款項也方便安排收支。

等額本金：可少還利息

貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清本月應付的貸款利息。

特點：每月歸還金額遞減，其中本金每月相等，利息逐月減少。總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

適合人群：目前收入較高，但已經(jīng)預計將來收入會減少的人群。或者是有一定的經(jīng)濟基礎的人群。

專家簡評：采用等額本金還款方式，貸款人在開始還貸時，每月負擔會較大些，在貸款總額較大的情況下，相差甚至可達千元。但隨著時間的推移，還款負擔會逐漸減輕，總的利息支出較低。

氣球貸：低利率，長期限

氣球貸為貸款人提供了一個較短的貸款期限(如5年)，又以一個較長的期限來計算月供(女1120年)，減輕了前期還款壓力。同時，由于貸款期限短，貸款利率也低。

以貸款額度40萬元為例，貸款期限20年，如果不采用氣球貸，適用的基準利率是5.94％，月供額為2851.90元(等額本息，下同)。采用氣球貸以后，就可以適用5年期的基準利率(5.76％)，同樣20年的期限，月供額為2810.62元，減少了41.28元。在5年到期后貸款人可選擇一次性償還剩余本金，這實質(zhì)上相當于一個20年期的貸款提前還貸，因此節(jié)省了利息。

特點：銀行目前主打兼顧短期貸款利率和長期還款周期的產(chǎn)品，是上述多個核心借貸的串聯(lián)組臺。在第一個5年借貸20年計算還款周期產(chǎn)品到期后，銀行通常不要求房貸者一定償還本金，而是將其展期至一個新的5年借貸15年計算還款周期的產(chǎn)品，此后數(shù)期以此類推。

適合人群：計劃持有房產(chǎn)期限較短的貸款人；預期未來收入會有大幅增加的貸款人；收入不均衡的貸款人，計劃在中短期將貸款轉(zhuǎn)往他行的貸款人等。

專家點評：氣球貸打破了原來月供還款額按實際貸款年限的計算方式，不同于其他還款方式，期末剩余本金一般為零。氣球貸有一定的期末剩余本金，因此在貸款期限內(nèi)每期還款金額較少。

雙周供：加快還款速度

雙周供是對原等額月供的對半分開加速還款的一種創(chuàng)新房貸產(chǎn)品，其關鍵是通過增加每年的總還款額以達到加速還款，進而節(jié)省利息。由于雙周供按照月還款額的一半來計算還款額，而其實，每年共有26個雙周，這樣每年要按13個月還款，貸款人在不知不覺中還款速度大大加快了，就會比按月還款省下一部分利息。

特點：還款率提高，可適當節(jié)約貸款本金的使用，縮短貸款支出年限，同時可以減少利息支出。

適合人群：收入寬裕的家庭，或者是實行周薪制的職員。

專家點評：雙周供在加快還款頻率的同時，貸款期限相應縮短，在還貸壓力基本不變的前提下，最大限度地節(jié)省利息開支。另外，如果雙周供在貸款期限保持不變，每雙周還款額可以少于原月供一半，減輕貸款人還款壓力。

存抵貸：和活期存款掛鉤

在不影響資金流動性的前提下，用活期存款來沖抵按揭貸款。節(jié)省的利息作為理財收益返還給貸款人。

特點：這是具有理財概念的房貸產(chǎn)品，貸款人資產(chǎn)和負債能夠相互融通，實現(xiàn)資金安排上的最大便利。

適合人群：資金周轉(zhuǎn)量大且頻繁的，而又不愿意經(jīng)常去提前還款的貸款人，如中小企業(yè)主。

專家點評：對于這些適合小眾的還貸方式，股份制銀行推出的產(chǎn)品會比較多。除了貸款人本身的意向以外，銀行方面設立的門檻和要求相對較高。貸款人需從個人實際情況出發(fā)來選擇。