銀行房貸服務(wù)新動向

在住房貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域，中國建設(shè)銀行(以下簡稱建行)是具備傳統(tǒng)優(yōu)勢的大型國有商業(yè)銀行。“我行的住房貸款產(chǎn)品是非常全面的，在一定意義上可以起到房貸業(yè)務(wù)風(fēng)向標的作用。”當本刊記者專訪建行北京市分行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理陳曙女士時，陳總充滿自信地說。

問：目前的房貸產(chǎn)品相對于以前的傳統(tǒng)產(chǎn)品有哪些創(chuàng)新點?

答：當前建行的房貸業(yè)務(wù)與以往相比，很多方面都有創(chuàng)新。首先在產(chǎn)品方面有較大發(fā)展。目前建行已擁有個人住房貸款、個人商用房貸款、個人再交易住房貸款、個人住房抵押額度貸款等多個產(chǎn)品，可支持客戶在房產(chǎn)方面的各種需求。在還款方式、貸款服務(wù)、貸款流程方面也有一定的創(chuàng)新。如還款方式除傳統(tǒng)的等額本金法和等額本息法外，還有人住還款法、季度還款法、雙周還款法等。在貸款服務(wù)上，根據(jù)客戶的不同情況可設(shè)計為接力貸、房貸直通車，電話銀行、短信、網(wǎng)上銀行等各種渠道都可查詢建行的產(chǎn)品和客戶貸款信息，專業(yè)客戶經(jīng)理還會深入到樓盤銷售現(xiàn)場為客戶提供服務(wù)，客戶也可到各網(wǎng)點申請貸款。此外，根據(jù)國家的政策導(dǎo)向，以及中國人民銀行、建行總行的要求，我們在產(chǎn)品定價方面與以往有所不同，其主旨是讓客戶更便捷地使用我行產(chǎn)品，而且成本更低。

問：對于客戶而言，建行主要是根據(jù)哪些條件確定貸款額度?

答：建行在確定貸款額度時主要依據(jù)兩方面因素，一是交易房屋價格或評估價值，二是客戶的還款能力。客戶本身的資質(zhì)情況和還款能力是確定貸款額度的首要因素。建行借助于中國人民銀行征信系統(tǒng)，建行內(nèi)部信息系統(tǒng)查詢借款人的信用資質(zhì)及過往貸款記錄，并重點通過了解貸款人的職業(yè)和收入情況，對貸款人進行客觀評價，在此基礎(chǔ)上判斷可以給予客戶的貸款額度。所購房屋情況包括新建住房(俗稱一手房)和存量房(俗稱二手房)兩類。我們對房屋的交易價格是否合理、變現(xiàn)能力強弱等指標進行客觀評價，據(jù)此確定可承受的最終貸款額度。

問：目前建行對自住型需求第一套房購房者、自住型和投資性需求第二套房購房者和自住型需求=手房購房者5類人群的服務(wù)產(chǎn)品有哪些?

答：適用于自住型需求第一套房購房者主要是個人住房貸款。該產(chǎn)品已發(fā)展得較為成熟，特點是手續(xù)簡便，貸款成數(shù)最高可8成，利率可以是基準利率的0.7倍、貸款期限最長30年。

對于自住型和投資性需求的第二套房購房者，可選擇的產(chǎn)品主要包括個人住房貸款和個人住房抵押額度貸款。這部分客戶已有了一套住房，他們在購置第二套住房時可以選擇上述兩種產(chǎn)品。個人住房貸款的特色在前一個問題中已做說明。個人住房抵押額度貸款的主要特色在于借款人申請時可以用所購房屋做抵押，也可以用自己名下已具有完全產(chǎn)權(quán)的其他住房做抵押，或用所購房屋及已有現(xiàn)房共同做抵押來覆蓋擬購房房款。我們將根據(jù)房屋價值及貸款人資質(zhì)給予其一定額度。在額度范圍內(nèi)貸款人可用于購房，額度未用足還可以用作消費，比如購車、裝修、旅游、教育、醫(yī)療等。對于貸款人來講融資更簡單，使用更方便。

對于自住型需求的二手房購房者，可選擇的產(chǎn)品是個人再交易住房貸款。這個產(chǎn)品與個人住房貸款產(chǎn)品的優(yōu)勢相近，均是為自住購房人提供的信貸產(chǎn)品，產(chǎn)品運營時間長，信貸政策優(yōu)。

除了上述3種情況，還有一些特色產(chǎn)品可供購房者選擇。最主要的特色產(chǎn)品是個人住房抵押額度貸款。這種產(chǎn)品的特點是額度管理，循環(huán)使用，支用方便，一勞永逸。此外，購房者還可以選擇個人權(quán)利質(zhì)押貸款。

問：購房者申請房貸需要注意哪些關(guān)鍵環(huán)節(jié)?

答：購房者申請房貸時主要需要注意以下幾點：一是根據(jù)自己當前和預(yù)期的收入狀況，月生活支出及已有負債來確定自己的貸款額及貸款期限，量力而行，保證每月的還款來源充足。二是在與銀行洽談貸款時配合提供相關(guān)信息，以避免后期因信息不足或失真等原因影響效率。三是貸款服務(wù)選擇合適的銀行。建行網(wǎng)點眾多，方便客戶辦理貸款變更和還款手續(xù)，貸款不收取費用。需要提醒的是，銀行將留存購房合同原件，如果擔(dān)心在貸款期間需要隨時查閱或使用合同，可提前復(fù)印一份留存?zhèn)溆谩Ｔ倬褪琴J款后要按時還款，避免造成個人不良信用記錄，給生活和工作帶來不必要的麻煩。

問：請您介紹一下如何利用房貸理財，讓購房者更省錢?

答：可以選擇建行的“存貸通”增值賬戶業(yè)務(wù)。這項業(yè)務(wù)是建行為個人住房貸款客戶提供的既能靈活運用資金，又可以獲得額外增值收益的全新服務(wù)。它讓住房貸款和活期存款全面掛鉤，提高了客戶活期存款的收益，減輕了房貸的負擔(dān)，同時避免了需要資金時再貸款的麻煩。具體而言，就是把其貸款代扣賬戶申請設(shè)定為存貸通增值賬戶。當賬戶內(nèi)存款高于3萬元時，建行自動將其中一定比例的存款在不支取還貸的情況下視同提前還貸(賬戶存款余額不變)，客戶實際利息支出減少；而在客戶需要資金時，可隨時提取存貸通增值賬戶中的部分或全部存款(包括被視同提前還貸部分)，給予客戶靈活方便。

例如，李先生與王太太是工薪一族，他們要贍養(yǎng)雙方父母還有一個5歲的女兒，真所謂“上有老，下有小”。全家月收入1.2萬元，除去生活費用后，剩余8000元左右。為方便照顧雙方父母，去年3月份他們向建行貸款70萬元購置了一套大房子，貸款期限20年。李先生考慮到一家老小的不時之需，手里不放著幾萬元，心里總不踏實，所以也不敢提前還款，只能一邊在銀行存著5萬元的活期存款，一邊支付高額貸款利息。在建行申請存貸通增值賬戶后，李先生準備將家里的存款和每月工資節(jié)余都存人這個賬戶。按這種存款模式測算一下，李先生驚喜地發(fā)現(xiàn)，可以節(jié)省1／3左右的貸款利息。