婚前按揭房屋產(chǎn)權(quán)該歸誰(shuí)

有這樣一句俚語(yǔ)：婚姻是愛(ài)情的墳?zāi)埂５绻麤](méi)有房子，你或許連墳?zāi)苟歼M(jìn)不去。房?jī)r(jià)不斷上漲，采取按揭方式購(gòu)房的年輕人越來(lái)越多。然而現(xiàn)代人的離婚率也和房?jī)r(jià)一樣節(jié)節(jié)攀升，當(dāng)婚姻走到盡頭時(shí)，至關(guān)重要的房產(chǎn)引發(fā)爭(zhēng)奪大戰(zhàn)也就是必然的了。

2003年初，王剛在一次派對(duì)上結(jié)識(shí)了25歲的李麗，經(jīng)過(guò)幾次約會(huì)，王剛向李麗求婚，李麗雖同意，但前提是我剛得買個(gè)房子，隨后兩人逛遍各處摟盤(pán)，最后決定購(gòu)買一處總價(jià)款為30萬(wàn)元的房屋，首付為9萬(wàn)元，剩會(huì)舒款10年還清，當(dāng)時(shí)王剛手里有只有7萬(wàn)元積蓄，希望李麗出資2萬(wàn)元。李麗則提出這2萬(wàn)元算借給王剛，但要以李麗的名義購(gòu)房，房產(chǎn)證也要辦到李麗名下，直至王剛歸還李麗2萬(wàn)元后，李麗再把產(chǎn)權(quán)無(wú)條件過(guò)戶給王剛。隨后李麗又根據(jù)上述內(nèi)容起草了一份借款合同要王剛簽，王剛心中不快，但為了能順利娶到李麗，還是選擇了簽字。

兩人于2003年6月辦理了購(gòu)房、貸款手續(xù)。隨后正式登記步入婚姻殿堂。婚后一年多，沉浸于天倫之樂(lè)的雙方便把借款的事情淡忘了，怎奈李麗天生喜歡交際，時(shí)間一長(zhǎng)便厭倦了這種相夫教子的平淡生活，開(kāi)始不理家務(wù)，經(jīng)常半夜回家，王剛屢次勸說(shuō)無(wú)效，致使矛盾日益激化，無(wú)奈之下，王剛向李麗提出離婚并要求把房屋過(guò)戶到自己名下，李麗斷然拒絕。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)飛漲，該房屋已經(jīng)升值到50萬(wàn)元左右，2006年5月20日，王剛向人民法院提起離婚訴訟，提出如下訴訟請(qǐng)求：(1)離婚：(2)要求將房屋由李麗名下過(guò)戶到王剛名下；(3)女兒由男方撫養(yǎng)，女方每月負(fù)擔(dān)撫養(yǎng)費(fèi)1000元至女兒18周歲。

庭審中，王剛訴稱，產(chǎn)權(quán)證雖登記在李麗名下，但首付款是自己的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李麗出資的2萬(wàn)元屬于王剛向李麗的借款，現(xiàn)王剛同意歸還李麗2萬(wàn)元，李麗應(yīng)將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給王剛。該房屋應(yīng)屬自己的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。

李麗辯稱：產(chǎn)權(quán)證上登記的是自己的名字，根據(jù)《物權(quán)法》等法律規(guī)定，該房屋所有權(quán)人應(yīng)為李麗。王剛的出資部分應(yīng)視為借款，李麗愿意返還。

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋為不動(dòng)產(chǎn)，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記內(nèi)容為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)證上登記的即是該房屋的所有權(quán)人。本案中訴爭(zhēng)的房屋系婚前購(gòu)買，且房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人是李麗，因此該房屋權(quán)利人應(yīng)認(rèn)定為李麗；關(guān)于子女及撫養(yǎng)費(fèi)問(wèn)題，二人沒(méi)有爭(zhēng)議，法院予以支持。

王剛思來(lái)想去，找到了二人結(jié)婚前的借款合同。經(jīng)過(guò)詳細(xì)咨詢，王剛委托律師提起了第二場(chǎng)訴訟。

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，在兩人出資購(gòu)房前，雙方曾簽訂借款合同并約定當(dāng)王剛歸還2萬(wàn)元購(gòu)房款后，李麗將房屋所有權(quán)無(wú)條件變更在王剛名下，本合同簽訂為雙方真實(shí)意思表示，是合法有效的。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，判決雙方當(dāng)事人應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則全面履行合同約定。王剛償還李麗2萬(wàn)元以后，李麗將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)條件過(guò)戶到王剛名下。

律師解析：借款合同是關(guān)鍵

這次訴訟涉及到的核心法律問(wèn)題是婚前個(gè)人出資按揭購(gòu)房，婚后共同還款并在婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)而引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，這種問(wèn)題有一定的普遍性。因?yàn)橐坏┌l(fā)生離婚訴訟，夫或妻一方往往提出因房產(chǎn)證是在婚后夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得，且參與共同還貸，因此房屋應(yīng)做為共同財(cái)產(chǎn)分割。

本案中，交納首付款、辦理按揭都是以李麗名義來(lái)辦理，最重要的是房屋產(chǎn)權(quán)證是登記在李麗名下。依據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記的內(nèi)容為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人是該房屋的所有權(quán)人。第一次訴訟原審法院的判決沒(méi)有問(wèn)題。

第二次訴訟中，王剛找到了婚前簽訂的借款合同，使法院查明了該房屋的首付款來(lái)源和雙方的約定，法律關(guān)系發(fā)生了變化。在夫妻婚前一方按揭購(gòu)房的法律關(guān)系中，購(gòu)房者獨(dú)立承擔(dān)與房屋銷售商及銀行所定合同的權(quán)利和義務(wù)，用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買房產(chǎn)并辦理按揭貸款，其房屋產(chǎn)權(quán)當(dāng)然屬于婚前個(gè)人一方所有。婚后夫妻共同償還銀行貸款，以及婚后取得房產(chǎn)證書(shū)并不能改變房屋所有權(quán)性質(zhì)。離婚時(shí)，這樣的房產(chǎn)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，一般認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。至于共同還款部分，可視為婚后夫妻以共有財(cái)產(chǎn)償還了一方的個(gè)人債務(wù)，另一方僅負(fù)有返還義務(wù)。至于房屋增值，應(yīng)該由房屋所有權(quán)人單獨(dú)享有。當(dāng)然，如果房屋貶值，也是由房屋所有權(quán)人自行承擔(dān)損失。

王剛個(gè)人出資及借款支付了首付款，卻將產(chǎn)權(quán)人登記在李麗名下，對(duì)外向公眾公示的狀態(tài)為該房屋產(chǎn)權(quán)人為李麗，可以說(shuō)，王剛承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。如果沒(méi)有借款合同作為證據(jù)，法院無(wú)法支持王剛的請(qǐng)求，王剛的損失將無(wú)法避免。

律師提醒：結(jié)婚前后要簽署協(xié)議

如果對(duì)個(gè)人或夫妻共同按揭的房產(chǎn)做出事前書(shū)面約定，即使婚后或離婚時(shí)某一方意圖侵吞，終究會(huì)因簽署了協(xié)議而受到限制，確保受害方減少不必要的財(cái)產(chǎn)損失。而且該協(xié)議雙方簽訂后即生效，并不是必須辦理公證手續(xù)。

如果沒(méi)有協(xié)議，法院在審理按揭房屋的歸屬時(shí)，主要考慮當(dāng)事人辦理按揭手續(xù)和取得房產(chǎn)證的時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證的書(shū)中記載的權(quán)利人姓名和按揭房屋的首付款資金來(lái)源、資金性質(zhì)等因素確定。

(1)婚前辦理按揭手續(xù)，以個(gè)人出資，并以個(gè)人名義簽訂房屋預(yù)售合同，婚后獲得產(chǎn)權(quán)證并以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的，并不影響房屋所有權(quán)的歸屬，仍然屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

(2)婚前產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但是另一方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房是雙方出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋產(chǎn)權(quán)仍為登記人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，未還房貸部分，屬產(chǎn)權(quán)人債務(wù)。但首付款中和已歸還的貸款中屬于另一方的出資部分，應(yīng)當(dāng)予以返還。

(3)婚前產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但是另一方有證據(jù)證明，雙方約定所購(gòu)房屋為共同所有，無(wú)論是哪方出資，都應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。

(4)婚后按揭購(gòu)房，如果沒(méi)有證據(jù)證明單歸一方所有或雙方約定單獨(dú)歸某方所有，則認(rèn)定為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。