國有土地承租使用權評估中相關問題探討

[摘 要] 對資產價值的合理評估離不開對其資產性質的準確把握，國有土地承租使用權的評估也同樣如此。本文從我國土地租賃制度的發展分析開始，對國有土地租賃與國有土地使用權的出讓的同一性與差異性進行了分析；并舉例說明了國有土地承租使用權的評估操作。

國有土地租賃制度是我國國有土地使用制度發展的產物。1999年1月實施的國務院《土地管理法實施條例》及國土資源部1999年8月發布的《規范國有土地租賃若干意見》，確認了土地租賃作為國有土地有償使用的法定方式。這一方式的確立，對我國地產市場的發展影響很大，同時也成為一個資產評估人員需要研究的問題。

《土地管理法實施條例》第二十九條規定：“國有土地有償使用的方式包括：

（一）國有土地使用權出讓；

（二）國有土地租賃；

（三）國有土地使用權作價出資或者入股。”

《規范國有土地租賃若干意見》對“國有土地租賃”的定義是：“指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。”

國有土地租賃與國有土地使用權租賃是不同的，前者是以國家為出租人，后者是以國有土地使用權人為出租人。國有土地租賃發生在一級市場，土地使用權租賃發生在二級市場。客觀合理地評估國有土地租賃后承租土地的使用權的價值，需要澄清如下問題：如國有土地租賃的實質、國有土地租賃與使用權出讓的關系、承租土地使用權所存留租賃期間的確定等。

一、對土地租賃的認識

1、我國國有土地租賃制度的發展

國有土地租賃經歷了“法律禁止——實踐存在——法律認可”的過程。1982年《憲法》第10條第4款還是這么規定的：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。但在改革開放中，為了吸引外資，1979年頒布的《中外合資經營企業法》第5條就已經規定：“中國合營者的投資可包括為合營企業經營期間提供的場地使用權，如果場地使用權未作為中國合營者投資的一部分，合營企業應向中國政府交納使用費。”。同時，沿海的一些經濟特區為搞活經濟，提出了土地使用權出讓的運作方式。1987年，國務院批準深圳，上海，天津，廣州等城市試行了城市土地所有權出讓的制度。當時所謂“國有土地使用權出讓”這一用詞，實際上是為了諱避《憲法》中“不得出租”的代名詞，土地使用權出讓實質上就是土地租賃。1988年4月，七屆人大一次會議對憲法進行修正，將法律改為“任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓……”。

世界上許多國家土地使用權的取得都采取的是土地出租方式。南路明、肖志岳在《中華人民共和國地產法律制度》一書中即總結說，《憲法》與《土地管理法》的修改表明，已經將土地使用權的有償轉讓作為一種出租行為，并且允許了這種出租行為的存在。李尚杰主編的《土地出讓和轉讓的理論與實務》一書中也認為，國有土地使用權有償出讓的實質是政府批租土地，是土地所有權與使用權實現分離的經濟體現。其法律的理論依據是地租理論，政府所取得的“地價”實質上是地租，只不過是政府一次性向土地使用權受讓者征收若干年的地租。王衛國先生在《中國土地權利研究》一書中，將土地租賃權視為土地他項權利的一部分，并且認為土地租賃權是土地使用權出租后所產生的結果。在江平主編的《中國土地立法研究》中，也將土地租賃權視為土地承租人或土地使用權承租人所享有的權利。此外，在1999年發布的《規范國有土地租賃若干意見》中，其第四條、第六條、第七條的規定，與1990年5月國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中相關規定幾乎是相同的。

2、國有土地租賃與國有土地使用權出讓的關系

《規范國有土地租賃若干意見》規定：“國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。長期租賃的最長期限不得超過法律規定的同類土地出讓最高年限。國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人再按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門或者根據租賃合同的約定，可以將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。”可見，國有土地租賃后，承租的土地使用權還可以轉租、轉讓或抵押，這與出讓國有土地使用權的效用是一致的。

在我國現行的法律體制和管理情況下，國有土地使用權出讓和租賃的區別，只是租賃的期限一般較短，而出讓的期限一般較長；出讓中出讓金要一次性支付，而租賃則采取定期交付。

3、國有土地租金與國有土地使用權出讓金的關系

一個設計恰當的國有土地的租金與使用權出讓金應該是匹配的。

二、承租土地使用權的性質

國有土地租賃具有租賃關系的一般特征。承租人對出租人所有的資產享有占有、使用、收益的權利。因此，承租土地使用權屬于《物權法》中的用益物權的含義。但承租土地使用權的出租方是國家，因此，承租土地使用權與將該土地使用權再出租產生的租賃權是有區別的。此外，承租土地使用權是能夠轉租、轉讓和抵押的，因此也是需要價值評估的。

三、承租土地使用權再交易評估中租賃期的確定

租賃中租賃期的確定，要依據《合同法》中的有關規定。《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”我們在評估承租土地使用權再交易中的價值時，必須注意《合同法》中的規定。我國目前國有土地租賃制度還不健全，一些土地租賃證上無租賃期。在評估承租土地使用權抵押貸款中的價值時，有將租賃期限按照工業用地最高出讓年限50年計算的，這樣顯然高估了資產價值。

四、承租土地使用權再交易中的評估操作

承租土地使用權的價值量，應等于剩余租賃年期的市場價值減去剩余租賃年期內應交國家的租金現值的差。剩余租賃年期的市場價值，可以根據土地特征采用市場法、假設開發法等進行評估。應交國家的租金及交付方式可按照合同確定；合同約定不明的，可按照客觀租金、租金支付方式慣例等來確定。

例如，某物流公司采取租賃方式向政府取得面積為3萬平方米的工業用地使用權，租賃期為10年，每年交納租金100萬元。現擬以此宗地進行抵押，委托評估機構評估其抵押價值。評估步驟如下：

1、評估該工業用地使用權非租賃時的完全市場價值

由于該區域土地使用權交易市場活躍，該租賃土地完全市場價值的確定因為可以搜集到可進行比較的市場交易案例，故采用市場法評估。搜集交易案例如下：

由于案例1、案例2的交易時間與所評估宗地的評估基準日接近，用途、等級、面積也與所評估宗地相同或相近，故比較中僅對案例3中的交通條件因素進行修正，修正系數為+10%，即修正后做評估土地的單位價值為500×（1+10%）=550（元/平方米）。

取該評估價值與案例1、案例2的三項值的算術平均數作為所評估宗地的最終市場價值，即：（550+580+550）/3=560（元/平方米）

2、評估該工業用地使用權租賃年期應交租金的現值

由于租賃期為10年，折現率確定為8%，因此應交租金總額現值的折現系數 =

1/（1+8%）+1/(1+8%)2 +……+1/(1+8%)10

= 6.7101

又由于每年需交納租金為100萬元，因此，應交租金現值 = 100×6.7101 = 671.01（萬元）

3、評估該工業用地使用權的租賃權價值

該工業土地使用權(用益物權)的租賃權價值= 剩余租賃年期市場價值－剩余租賃年期應交租金現值

= 560×3 － 671 = 937（萬元）

參考文獻

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（作者單位：吉林共創資產評估公司）