赴美購房報(bào)告

春節(jié)剛過，總理和商務(wù)部長(zhǎng)把“企業(yè)抄底團(tuán)”帶到了歐洲，因?yàn)槟抢锏钠髽I(yè)價(jià)值在大幅縮水。前不久，“房屋抄底團(tuán)”開進(jìn)了美國，因?yàn)槟抢锏姆课菰馐苤按钨J”的折磨。這個(gè)月，幾批“房屋抄底團(tuán)”又要包機(jī)前往美國。

沒有300萬余錢，就別考慮？

備受關(guān)注的“中國首次赴美購房團(tuán)”于3月6日高調(diào)返回中國。歷時(shí)11天的行程中，團(tuán)員們考察了洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、拉斯維加斯五個(gè)城市的住宅市場(chǎng)。由于航班變更的原因，部分成員還在丹佛逗留期間考察了當(dāng)?shù)胤渴小！百彿繄F(tuán)”沿途受到了美國政府、業(yè)界、民眾和媒體的追捧。

來自北京的英格律師事務(wù)所主任殷國華對(duì)美國的房地產(chǎn)行業(yè)十分了解，也參加了本次考察。據(jù)他介紹，他們考察的房屋以二手房和獨(dú)棟住宅為主，面積在200平米至350平米之間的居多，其中也走訪了幾處新盤和豪華別墅。此外，在紐約的市中心也看了少量類似我國普通商品房的單元房。

波士頓的房?jī)r(jià)在沿途城市中相對(duì)便宜的，價(jià)格每棟在20萬元左右。但這里有的房子并沒提起“購房團(tuán)”成員的興趣，他們?cè)凇斑M(jìn)去之后不到1分鐘就決定放棄不看了”。而因?yàn)槔咕S加斯優(yōu)越的地理位置和當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的高漲，考察的獨(dú)棟住宅的價(jià)格大多在100萬美元以上，其中不乏400萬美元的豪宅。紐約市畢竟寸土寸金，即便是“單元房”，也并不比波士頓的獨(dú)棟別墅便宜，價(jià)格普遍在20萬美元以上。而洛杉磯唐人街附近的房源是最吸引“購房團(tuán)”的。

“我建議還是多到華人聚居區(qū)附近多看看。在美國這樣的移民國家，相同的文化氛圍和相似的生活習(xí)慣是購房時(shí)首先要考慮的問題之一。”殷國華通過本刊向決定去美國看房的中國人建議，“此外，購房人必須根據(jù)房屋的用途考慮好究竟是在市區(qū)、郊區(qū)還是農(nóng)村買房。不同區(qū)域的單位房?jī)r(jià)會(huì)有瀑布式的落差。如同北京的房?jī)r(jià)，每出一個(gè)環(huán)路就會(huì)低好幾千元。市區(qū)的房屋適合通過出租獲取收益，郊區(qū)的房屋適合自主。而在農(nóng)村買房，就要考慮同時(shí)購置農(nóng)場(chǎng)或土地，或是選在未來城市可能拓展的方位。”

根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，北京、上海和廣東的成員居多，其余的零星來自江蘇、重慶和浙江。私營(yíng)企業(yè)家自然是這個(gè)群體的主體。他們參團(tuán)的理由大多基于美國房?jī)r(jià)的下調(diào)和國內(nèi)投資領(lǐng)域的不景氣。接受采訪的所有人都表示“只是去了解行情”，據(jù)他們介紹，團(tuán)友們約1/3的是考慮為在美國讀書或就業(yè)的子女買房，1/3的是為了投資，剩下的有的是為了尋求自住或第二居所。

對(duì)于記者關(guān)于“他們究竟有多少身家”的疑問，接受采訪的一位上海籍團(tuán)員回答“組織者對(duì)報(bào)名人提出的要求是具有500萬人民幣以上的資產(chǎn)，但我認(rèn)為沒有300萬的余錢就別考慮去美國買房了。”

這里的房，我能買嗎？

“在中國買房都處處是風(fēng)險(xiǎn)，何況是在陌生的美國。”殷國華律師在接受采訪中多次提醒準(zhǔn)備考察的購房者“成行之前最好先補(bǔ)補(bǔ)課，了解一下中美房產(chǎn)的差異。”殷國華律師為讀者列舉了一份清單。

買房還是買地。在中國，所謂的買房，其實(shí)只是買了“空中樓閣”。在中國，房屋總價(jià)中，包含了租用房屋建筑土地的使用費(fèi)（即“土地出讓金”，住宅一般是70年，70年后需重新繳納土地出讓金），即購買的是一定時(shí)間的土地使用權(quán)和土地上的房屋。而在美國，房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地買賣費(fèi)用，即不但買房而且買地。

二手房交易。在中國，因?yàn)槌鞘袛U(kuò)張和舊城改造，大量的房源是新房。而在美國，因?yàn)橥恋厮袡?quán)的私有化，已經(jīng)城市規(guī)模的成行，大量的房屋交易屬于二手房交易。但這并不影響交易的安全。所有的代售房屋并須經(jīng)過認(rèn)證，并在顯著位置進(jìn)行公示，加之有效的監(jiān)管，通過正規(guī)渠道買房不會(huì)存在欺詐。

房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的稅額由各州自行決定，所以房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)差別很大。加利福尼亞州的政策是每年按照房屋價(jià)格征收1%的房產(chǎn)稅，而在西部一些州，稅率會(huì)達(dá)到6%。房產(chǎn)稅的征收意味著每年還要為房屋支付費(fèi)用，而在中國尚未征收房產(chǎn)稅，這需要特別注意。

物業(yè)費(fèi)。與中國的情況不同，美國的物業(yè)費(fèi)并非按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)一刀切，甚至有些相對(duì)獨(dú)立的住宅并不需要繳納物業(yè)費(fèi)。即使在同一小區(qū)的同一樓盤，因?yàn)檫x擇不同服務(wù)，物業(yè)費(fèi)也不不同。以租用花匠為例，因?yàn)槊绹乃M(fèi)昂貴，如果選用小區(qū)提供的花匠，可能造成物業(yè)費(fèi)的顯著上漲。

拆遷。在美國購置房產(chǎn)不用為日后的拆遷提心吊膽。因?yàn)楣媸聵I(yè)需要對(duì)房屋進(jìn)行拆遷的，會(huì)由第三方機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格提出評(píng)估，政府因此價(jià)格提出補(bǔ)償；若因開發(fā)商提出需求，房主可以拒絕拆遷，至于拆遷的價(jià)格，完全可以向開發(fā)商漫天要價(jià)，但開發(fā)商是否買單那就是后話了。

稅費(fèi)。二手房買賣中，除買房需繳納2%到3%的過戶手續(xù)費(fèi)外，其余的稅費(fèi)和傭金均由賣方承擔(dān)。雖然這些費(fèi)用也最終轉(zhuǎn)嫁到買方身上，但與在中國，報(bào)價(jià)之外買方還要全部承擔(dān)一筆不菲的交易費(fèi)用并不一樣。

中國計(jì)算建筑面積，美國標(biāo)明土地面積和使用面積；中國一般賣空房，美國一般賣精裝修房；中國一般在建筑時(shí)賣方，美國一般賣成品房。除此之外，殷國華認(rèn)為中美兩國房地產(chǎn)購置環(huán)節(jié)上的差異不是很大。

“當(dāng)然，在美國買房并不是什么難事。盡管各州法律制度不同，但各州對(duì)購房人都沒有限制，即便是敵國的公民，甚至官員和軍人都可以在美國各州購置房產(chǎn)，只要你擁有任何一個(gè)國家的合法護(hù)照。在購置程序上講，各州的差別也不會(huì)太大，唯一需要關(guān)注的就是房產(chǎn)稅。因?yàn)樵诿绹话愣际浅鍪郜F(xiàn)房，從這個(gè)角度講風(fēng)險(xiǎn)似乎比在中國更小。”

類似中國的房產(chǎn)登記制度，美國各州各城市的房屋交易部門也會(huì)將所有合法的房屋登記在冊(cè)。只要能在其中找到希望購買的房屋，而且與登記內(nèi)容一致，就不會(huì)存在欺詐。此外，欲出賣的房屋及其所有人必須進(jìn)行嚴(yán)格的考核，此后由政府在該房產(chǎn)外觀的顯著位置張貼“ON SALE”的標(biāo)志，并在房屋交易企業(yè)掛牌，因此也不需要對(duì)房屋出售的真實(shí)性產(chǎn)生質(zhì)疑。此外，盡管有媒體關(guān)于“待售的超低價(jià)房屋其實(shí)還存在大量負(fù)債，購買房產(chǎn)意味著還需承擔(dān)貸款”的報(bào)道，也是誤傳，因?yàn)槊绹鴪?zhí)行個(gè)人破產(chǎn)制度，只要通過正規(guī)渠道購買，不會(huì)出現(xiàn)這種情況。

“不過，我還是建議要聘請(qǐng)律師參與交易。比如有些房屋，已經(jīng)用于租賃或抵押，這些制度與中國的法律并不一致，需要律師的核實(shí)和處理。還比如，原房屋所有人的個(gè)人信用出現(xiàn)問題，盡管不會(huì)殃及交易后的房屋的歸屬和價(jià)格，但會(huì)被牽扯進(jìn)復(fù)雜的調(diào)查和應(yīng)對(duì)程序中。這對(duì)于非專業(yè)的中國人來說，這都絕非易事。”因?yàn)樵芡刑幚磉^幾處美國房產(chǎn)的買賣，并非所有的問題都能由普通消費(fèi)者迎刃而解，殷國華建議赴美的中國購房人不要在聘請(qǐng)律師方面過于吝嗇。

見底了，該出手了？

美國的房?jī)r(jià)真見底了嗎？

曾在安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所中國辦事處工作多年，現(xiàn)在美國進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)研究的程震對(duì)《商界時(shí)尚》記者說：“紐約房?jī)r(jià)的下降標(biāo)志著美國房地產(chǎn)的全面下跌。已經(jīng)很難找到價(jià)格居高不下的區(qū)域了。官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)大多幾種在20%到30%左右，但民眾認(rèn)為這一數(shù)據(jù)過于保守。”

程震最近獲得的一份數(shù)據(jù)表明，美國二線城市的平均房?jī)r(jià)，200平米的二手房的平均面積在平均面積220平米左右，中等價(jià)格是20萬美元。根據(jù)這份報(bào)告提供的數(shù)字，這比一年前的價(jià)格已經(jīng)縮水了15%。相對(duì)于美國中等家庭年收入48000美元來說，買一套200平米的房子似乎并不像中國人這么困難。

記者的另一位朋友，在美國任教已經(jīng)10年的科羅拉多大學(xué)生物學(xué)院華裔研究員張金宇在春節(jié)時(shí)對(duì)記者表示，所在的街區(qū)的房屋價(jià)格相比2006年只有5%的下滑，而同城其他區(qū)域房屋的價(jià)格下滑達(dá)到了25%。這主要得益于這個(gè)街區(qū)處于一所美國TOP高中的學(xué)區(qū)之內(nèi)，為了讓子女能夠讀上這所高中，周邊的房屋一直搶手。

以上的數(shù)據(jù)得到了殷國華的認(rèn)同。他回國后多次表示，不要片面關(guān)注媒體的報(bào)道和公開的數(shù)據(jù)。在赴美之前，他研究了很久美國的房?jī)r(jià)，但實(shí)地考察之后才發(fā)現(xiàn)不虛此行。“既不像想象的那么高，也不是傳說的那么糟。”

在洛杉磯，他碰到了整個(gè)考察行程中最讓他心動(dòng)的一處地產(chǎn)。這棟300多平米的精裝修獨(dú)棟新別墅位于洛杉磯郊區(qū)，類似北京五六環(huán)之間的位置，連同所有交易費(fèi)用，報(bào)價(jià)在36萬美元。殷國華認(rèn)為，這個(gè)價(jià)位基本上體現(xiàn)了美國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

此前，以操作異國房地產(chǎn)交易法律問題為專業(yè)領(lǐng)域的殷國華律師此前也受托處理過幾起美國購房業(yè)務(wù)。他覺得，如果考慮美國購房，現(xiàn)在的確到了該關(guān)注的時(shí)候了。“現(xiàn)在顯然還不是最低點(diǎn)，所有的研究都認(rèn)為下調(diào)還有空間，但是已經(jīng)能看到底部了。如同在股市中，很難操到最低點(diǎn)，但離最低點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)了。”

但對(duì)于那些純投資的購房者，三位受訪者的一致建議是“切忌短線操作”。張金宇的房產(chǎn)，即便是在房?jī)r(jià)的上行區(qū)間內(nèi)，也用了12年才翻番。而普遍的規(guī)律是10至15年翻一番。盡管如今房間很低，即便考慮會(huì)迅速止跌回升，但美國各州的法律對(duì)購買不滿兩年而出售的房屋會(huì)征收高達(dá)20%的稅費(fèi)，在某些州甚至高至30%。加上房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)等因素，根本不合算。而如果考慮租賃，殷國華為記者算了一筆賬，扣除必要開支之后，租賃的年收益在5%到7%之間，從投資的角度看，已經(jīng)是很低的回報(bào)率了；如果加上房屋的增值，年回報(bào)率在15%以后，不如其他穩(wěn)健型的投資產(chǎn)品。

“除非是碰到價(jià)格極低的房產(chǎn)，但它們的保值力量顯然很弱。”殷國華并不認(rèn)同投資型 房產(chǎn)買賣，“或者是找到那些將來會(huì)城市化或商業(yè)化的區(qū)域。但中國的購房者應(yīng)該更擅長(zhǎng)在國內(nèi)找到這樣的區(qū)域。”

程震原本考慮在當(dāng)?shù)刭I房，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)的波動(dòng)，他決定再觀望一段時(shí)間。他希望與讀者分享的觀點(diǎn)是：“其實(shí)這邊并不想國內(nèi)說的那樣容易投機(jī)，和國內(nèi)買房一樣，除了價(jià)格，更要考慮購買目的、就醫(yī)養(yǎng)房、交通便利、居住人群、學(xué)校等具體情況。好房子價(jià)格沒降，不好的房子原本也賣不出去。唯一的建議是通過當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙廣告，找到信譽(yù)很好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行購房。”

身處美國的中國人尚且如此，大洋彼岸的中國人是否真的有些沖動(dòng)了？