穩定房市就要釋放有效需求

2009年總理的政府工作報告中，涉及房地產市場方面的內容是歷年報告中最多的一年。對于報告關于房地產市場內容的闡述，基本是在2008年13號文件基礎上的具體化表現。

報告中關于房地產的內容

強調促進房地產市場穩定 報告要求采取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。但房地產的穩定發展并不是穩定房價，而是穩定房地產投資與消費。在當前房地產銷售急劇萎縮的情況下，穩定房地產投資與消費，當然要從價格入手。房地產存量多了，供大于求，就得通過房價來調節，這樣才能保證房地產投資與消費的穩定。

重點在自住性住房消費 2009年出臺的措施明顯與早幾年有很大的差別。把整個落實房地產穩定的措施，和131號文件中“如何把房地產市場發展的支柱與居民住房條件的改善性”結合起來，重點放在居民自住性的住房消費上。住房的自住性消費，包括保障性住房的建設落實。也就是說，加大保障性住房投入，是200g年擴大房地產居民消費的首要任務。這些都是早幾年沒有的內容，2009年則通過具體的財政安排完全落實下來。

投資住房不享優惠 報告中提出T通過住房公積金安排、信貸優惠及稅收優惠安排，來支持居民購買自住性和改善性住房。特別提出對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。這些都是在131號文件中確定的政策。盡管這些政策比2007年房地產大繁榮時期寬松得多，但有一條沒有改變，就是所有優惠只適用于具有限制條件的自住性購買。對于投機性購買，政府的政策并沒有放松。同時加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。也就是說，早些時候有人說要取消國六條的90／70政策，看來并非容易。

報告體現3個特征

從以上報告房地產政策內容來看，表現出以下5個方面的特征。

對擴大內需的重要性 房地產內需擴大的基點要放在居民自住性消費上，放在改善全體居民基本居住條件上。各種針對保障性和自住性購買住房的優惠政策都表明7這一點。否則房地產又成為炒作的市場，不僅不能擴大內需，也無法造就中國繁榮，甚至會把中國帶入房地產泡沫泛濫的深淵。

房價需適應居民支付能力 既然報告中明確了當前房地產市場是消費為主導的市場，那么價格就得由絕大多數居民實際支付能力決定。2009年房產價格的調整，可能成為絕大多數居民住房需求能否釋放出來的關鍵。希望政府出臺有利于他們的政策，把房價托在投機者所定位的價格上是不可能的。而且，房地產市場穩定并不是讓價格穩定在某個高位，而是讓房地產消費需求釋放出來，讓這個市場供求關系達到平衡。只有房地產供求關系實現平衡，才能夠保證房地產市場投資與需求穩定。

二套住房放開限定了條件 在2009年的政府工作報告中，讓開發商最為欣喜若狂的是“對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。他們希望政府調整房地產政策，希望以此來托住高價樓市，特別是對取消第二套住房的政策限制更是抱以厚望。但監管部門指出，這是媒體及房地產開發商誤讀了總理關于第二套住房放開的政策。總理的報告關于第二套住房的講話，意義十分清楚，對第二套住房政策的調整相當有限，它限制在自住性和普通住房的購買上。如果是住房消費，可以享受所有優惠政策；如果是投資，那么無論信貸還是稅收，都得按市場定價。

開發商希望放開的是以投資或投機炒作為目的的第二套及以上住房。如果放開，后面就有第3套、第4套等政策限制放開。在開發商看來，這一輪市場調整，問題就在于政府在2007年推出359號與452號文件，這些文件核心是把國內房地產市場的住房投資與住房消費作一個清楚的區分。

當然，對第=套住房限制的調整，開發商提出一個所謂改善性住房的概念，政府采納了一些建議，規定有條件地對自住性住房放開第_二套住房的限制。但房產價格水平如果不建立在消費者有支付能力的基礎上，這種政策的放開對房地產市場作用與影響則微乎其微。

更何況，美國次貸危機已經擺在那里，房地產泡沫是導致金融危機的重要根源。而開發商要求放開第二套住房政策限制的目的，就是希望住房投資者可以享受各種優惠而大獲其利，然后讓國內房地產市場價格不斷推高。既然放開第二套住房的限制是為了讓投資者大獲其利，是為了重燃房地產泡沫，讓全國人民來買單，那么民生政策肯定明白這樣簡單道理，也不會放開第二套房的限制政策。

報告對二套住房條件放開給了明確的限制，整個房地產市場的價格進入下行通道時，所謂改善性住房的購買者也不會輕易進入。一是他們已經有住房，只不過是條件差一些。當他們知道整個住房市場進入下降通道時，一般寧可堅持，也不會貿然進入。房價調整深度決定定市場是否

回歸理性

在全球經濟衰退周期性調整的大背景下，開發商要認清當前房地產市場的形勢與政府的政策。如果開發商能夠順應全球經濟的周期性調整，降低企業利潤預期，讓房價降到絕大多數住房消費者有支付能力的價格水平上，市場的需求就能有效釋放出來。這樣房地產才能夠持續穩定地發展，這也是2009年房地產市場得以發展或回歸理性的根本所在。現在政策導向已確定，市場和購買者已不同以往，那么房地產企業就應改變利潤預期，這是2009年房地產市場的現實。