房貸打折，政策紅包誰享用

2009年1月，關于存量房貸的話題再度被市場炒熱。2月10日工行執行優惠房貸政策，凡2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質貸款人，原則上都可以申請7折優惠利率，優惠政策才真正從水中望月、霧里看花的幕后走到了廣大“房奴”面前。

房貸打折序幕拉開

2008年10月27日，央行決定擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，調整最低首付款比例，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。其中，5年期以下(含)調整為4.05％，5年期以上調整為4.59％。然而，從2008年10月27日央行頒布新政后，各家銀行卻遲遲不動手，多執行基準利率0.85倍的下浮幅度。事實上，存量房貸利率是否必須7折，央行也并未做硬性規定，而是由銀行自主確定。

新年伊始，工、農、中、建4大行集體松口，存量房貸可打7折的消息讓正在享受著元旦假期的老房奴們精神為之一振。其實，在4大行發出存量房貸利率可以打7折的聲音時，一些中小銀行此前早已以各種形式給存量房貸低折扣。

政策紅包如何享

盡管4大行及部分股份制商業銀行已公布的關于存量房貸優惠利率政策均已明確，但存量房貸優惠利率應該如何申請?需要帶什么材料?有哪些注意事項?都成了房奴們最關心的話題。

從目前已公布實施細則的銀行來看，利率下調方式一是自動調整，二是主動申請，手工調整。較之4大行，中小銀行的政策就靈活得多。光大銀行、中信銀行、上海銀行等規定，只要經銀行個貸系統認定為首套房貸款人，前期執行基準利率8.5折優惠，且沒有不良信用記錄的，在審查通過后可以享受7折優惠。更有消息說，深發展等中小型銀行爭奪存量房貸的力度更大，對于購買第一套房貸款人，原先申請利率8.5折的，只要之前還款信用記錄良好，無逾期發生，都可以獲得7折優惠。

各家銀行在大的政策框架下對優質貸款人的認定各不相同。比如，有的須曾享受基準利率0，85倍的優惠；有的要求貸款人近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸；有的則銀行對初始貸款金額有明確要求，須在30萬元以上等。因此，貸款人在正式申請前，最好到貸款行了解一下，看看自己究竟符不符合申辦條件。

不過，多數銀行表示，7折利率不是免費午餐，想要享受都需滿足一些附加條件，主要包括貸款余額、資產總額、限制提前還貸等。以招行公布的附加條款為例，獲得7折優惠的房貸貸款人，3年內不得提前還貸，否則必須支付相當于提前還貸總金額3％的違約金。

相比對存量房貸規定的復雜性，各家銀行對新增房貸的執行標準非常明確，新增房貸可享7折利率。而二套房則堅守利率上浮10％的規定。見下表。

新政前后還貸對比

以當前常用的兩種還款方式來計算，以10萬元貸款額度、20年期為例，用等額本息還款法：下浮15％后利率執行5.049％，月供662.67元，利息合計59039，74元，而下浮30％后的利率執行4.158％，月供為614.34元，利息臺計47441.16元，執行新的優惠利率可節省利息達11598.58元。用等額本金還款法：下浮15％后利率執行5.049％，支付利息50700.38元，而下浮30％后的利率執行4.158％，支付利息41753.25元，執行新的優惠利率可節省利息達8947.13元。

對于貸款人如何選擇還款方式，也要針對不同的年齡、工作性質等來確定。等額本金的支付利息要少，比較適用于年齡較大的買房者，隨著還款的逐步減少，不容易產生經濟負擔。而等額本息法比較適合年輕的、職業穩定的買房者，此種方法可以減輕還款人早期壓力并更多享受生活，后期隨著收入水平的提高，實際還貸壓力也隨著下降。現在各行也推出了更靈活的還貸方式給貸款人選擇。

銀行房貸利率調整方式通常是按年調整或按季、月調整，但因這次調整的是房貸利率優惠幅度，與利率調整方式并無關系，選擇按季、月調整利率的貸款人，只要符合條件的貸款人均可享受7折優惠。

公積金貸款與調整無關

此次公積金貸款貸款人與存量房貸優惠利率調整無關，無論是存量貸款用戶，還是新增貸款用戶，住房公積金的貸款利率都不會像商業貸款那樣實行7折優惠，而是嚴格遵照央行于2008年12月23日最新一次調息后的利率來執行，利率方面不做任何調整。

事實上，商業住房貸款利率即便是打了7折，距離住房公積金貸款的利率仍然有一定的差距。最低7折的優惠利率，仍高于公積金貸款現行利率。換句話說，公積金貸款的利率已經相當優惠。公積金貸款所能給予貸款人的優惠并不是只體現在利率上，而是通過其他途徑，如在一定條件下購二套房享受首購待遇、調高每戶家庭貸款限額等途徑來體現。