房地產企業(yè)不能坐等政府“救市”

2009年，中國房地產業(yè)被迫停下了飛速前行的步伐。

有數據顯示，去年房地產開發(fā)投資3.0580萬億元，比上年增幅回落9.3%，低于同期固定資產投資增速。其中，商品住宅投資2.2081萬億元，增幅回落9.5%;商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%;商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%。

中國房地產企業(yè)正醞釀著開發(fā)思路、經營策略乃至經營模式上的反思和變革。

此次調整，對于資金實力不是很強、人才儲備不很到位、實戰(zhàn)經驗欠豐富的中小開發(fā)商來說，面臨著行業(yè)調整中“生與死”的考驗。

宏觀政策

目的是保持市場穩(wěn)定

鑒于房地產業(yè)在當前國民經濟中的重要地位，在保增長促內需的大背景下，宏觀政策的目的在于保持市場的穩(wěn)定。2008年下半年國家雖然出臺了密集的房地產政策，但由于經濟大環(huán)境的低迷，消費者已經形成了行業(yè)繼續(xù)調整的預期。

從經濟發(fā)展角度看，如果只用一個參數來判斷房地產價格及市場走勢，GDP無疑是最具說服力的。研究表明:房價的走勢取決于經濟增長速度;房價波動則遠大于經濟增長波動;總的來看，GDP走勢略先于房價走勢。因此，2009年如保“8”成功，經濟企穩(wěn)，那么2010年國內房地產行業(yè)將整體走出低迷。

所以，房地產開發(fā)企業(yè)應該認清本次行業(yè)調整的大方向，在國家及地方政府“救市”的效果充分顯現之前，采取提升整體能力的主動性策略。

房地產企業(yè)應該“不差錢”

目前，“做地產”就是做戰(zhàn)略。戰(zhàn)略何解?其一，要研究宏觀經濟發(fā)展趨勢。作為長周期產品，必須要有超前的意識來把握大環(huán)境的發(fā)展趨勢，通過對經濟周期和產業(yè)周期的判斷，審慎地進行項目土地資源的儲備，為迎接地產市場的回暖奠定基礎;其二，要做“半金融”產品。房地產企業(yè)必須承認房地產的金融屬性，強化企業(yè)的風險控制和流動性控制。

此次金融危機的最大啟示，就是控制風險的重要性遠高于對利潤的追求，它是企業(yè)生存和健康發(fā)展的基礎。目前經濟危機依然沒有觸底，未來市場前景模糊。房地產業(yè)作為資本密集型行業(yè)，必須用金融的眼光來決策項目投資，嚴格遵循風險性、流動性、效益性均衡原則。據了解，很多企業(yè)沒有設置風險和金融管理職能崗位，導致風險控制體系在企業(yè)內的缺失。

眼下房地產企業(yè)遇到的最大問題就是缺錢。其實，房地產行業(yè)經歷了10年的繁榮期，一大批企業(yè)分享了產業(yè)高速發(fā)展所帶來的利益，因此，大部分房地產企業(yè)應該“不差錢”。我們從調研中發(fā)現，導致企業(yè)缺錢的主要原因是投資規(guī)模失控，大大超過了自有資金的控制能力，加上對市場過度樂觀的判斷，更助長了企業(yè)瘋狂拿地的沖動。由于房地產行業(yè)對資金的要求很高，對于中小房地產企業(yè)而言，盡管通過以前的開發(fā)經營賺了錢，但一個項目出現“閃失”，就會給整個企業(yè)帶來“滅頂之災”。因此，從實踐來看，一般情況下，房地產企業(yè)必須確?，F金類資產至少占當年房地產預算投資規(guī)模20%～30%，才能有效防范風險。企業(yè)應通過財務指標的控制，對企業(yè)投資規(guī)模進行嚴格監(jiān)管，這是風險控制體系建立的前提和關鍵。

積極拓展融資渠道

在市場持續(xù)的低迷期，各類房企都應適時制定企業(yè)發(fā)展策略。今年，拓寬融資渠道和企業(yè)兼并，必將在房企發(fā)展戰(zhàn)略中占有重要地位。去年房地產市場的不景氣，使得房企的資金鏈比以往任何時候都要緊張。目前，在上市融資、銀行融資、信托融資和私募融資都面臨極大挑戰(zhàn)的時候，企業(yè)必須用全新的發(fā)展策略拓展融資渠道。

盡管市場低迷，但總體看，危機進一步加速了樓市向理性回歸，市場剛性需求所蓄積起來的購買力，將在今后一段時間得到釋放。在這種背景下，一些優(yōu)質的樓盤和企業(yè)具備了“專業(yè)投資者+專業(yè)管理”的操作條件，比如位于小陸家嘴的財富海景花園5號項目，就引起了金融資本、產業(yè)資本和個人投資者的共同關注，其直投、信貸和信托的混合投資模式以及多重風險控制體系，成為了市場低迷期專業(yè)投資者的一個操作范例。

在當前條件下，進行企業(yè)兼并，實施有限度的企業(yè)轉型，也不失為一種好的策略。企業(yè)兼并對于大企業(yè)是增強了實力，而小企業(yè)則在戰(zhàn)略轉型基礎上有了另一種生存空間。目前國家出臺了鼓勵企業(yè)兼并的政策，相信會有更多的房地產企業(yè)根據自身情況選擇兼并，謀求新的發(fā)展。

牢記資金的時間價值

房地產行業(yè)進入調整周期，房價進入下降通道已成為不爭的事實。如果有房地產企業(yè)面臨生存問題的話，最可行的方法之一是合理定價、重估價值、理性去除虛增價格。雖然消費者是買漲不買跌，但最先價格回歸的企業(yè)必然是受益的，萬科降價的策略已經說明了這一點。企業(yè)理性地定價，將是剛性需求的最好引爆器。而合理的定價永遠是最好的風險控制手段之一，也是促進有效需求的重要保證。對于“隔靴撓癢”式的降價，消費者是不會買賬的。

銷售速度決定銷售價格。只有當銷售速度在控制的范圍內，才能實現單一項目利潤最大化。目前，市場投資機會眾多，足夠的現金流可贏得優(yōu)質的投資機會。快速銷售既可減輕財務壓力，又可釋放投資開發(fā)風險。開發(fā)商必須牢記資金的時間價值。

假定某項目，共40套別墅，定價500萬/套，目前市場條件下，如不降價，預計1年后方能成交，即1年后收到500*40=20000萬資金。假定項目資金的貼現率為10%(相當于資金的機會成本)，則將上述資金貼現至現在時點，則20000/(1+10%)=18182萬，相當于每套別墅價格為18182 / 40=454.5萬元，即一年后500萬資金相當于當前的454.5萬元。因此，假如在一定幅度內降低價格(不低于454.5萬/套)即可實現銷售，則將取得更佳的經濟效益。

開發(fā)物超所值的產品

市場調整期，普遍預期悲觀，導致資產價值常被低估。因此，開發(fā)企業(yè)必須開發(fā)物超所值的產品，突出差異化的高性價比產品，尤其把提升產品功能和附加值，作為產品差異化的突破方向。比如，通過集成精裝修既能提升產品的附加值，又能實現住宅產業(yè)成品化。

根據實踐經驗，集成精裝修實際上不是高檔樓盤專利名詞，普通市民更需要精裝修房，因為它是完整產品的一部分。精裝修房在初期會率先在高檔樓盤嘗試，但是精裝修房在普通住宅項目上的普及將是一個必然的趨勢，因為集成精裝修，真正意義上解決了老百姓買房后裝修難的問題，確保了買房后的省時、省力、省心。集成裝修可以帶動整個房地產行業(yè)的產業(yè)化發(fā)展，體現節(jié)能環(huán)保的發(fā)展新模式。這里的核心環(huán)節(jié)就是品牌認證、品牌工藝、品牌施工、品牌服務，讓每個消費者的付出得到更具性價比的回報。