住房公積金如何不“閑置”

“全款購房錢不夠，商業貸款成本高”，不止一個消費者發出這樣的呼聲。購房成了現代都市人的一個心病。但是在宏觀調控與國際經濟金融環境的雙重推動下，“為民減負”成了政府的首要工作，“為住房信貸政策松綁”成了第一步驟，作為低成本的信貸按揭方式，對住房公積金貸款的進一步放松勢必首當其沖。不過，現實生活中，都市白領們除了在工資條上，看到每月被扣繳的住房公積金，至于住房公積金如何為自己所用這一列問題，都處于“混沌狀”。以下的一番問答，或許能夠幫助你理清長久的疑問，實現“居者有其屋”的夢想。

Attention：由于各地住房公積金政策存在差異且相關政策變化頻繁，故以下解答僅供參考，請在辦理前咨詢當地住房公積金管理中心。

1 Question：在高薪誘惑下我剛跳槽到一索新公司，每個月的薪水是10000元，我想問問每個月應該有多少公職金呢?

Answer：恭喜你，收入不錯哦。北京市的住房公積金繳存額統一為職工工資的12％，但是繳存上限不得超過2392元。原則上這一公積金繳存上限是不允許突破的。不過要注意，這一月繳存額上限在明年也許還會有新的變化，2008年的繳存額上限是按照統計局公布的2007年北京市職工人均月工資的300％，分別乘以12％的單位和職工住房公積金繳存比例確定的。

2 Question：救命啊，我看中了一套二手房，但是談判過程中業主表示不想讓我用公積金貸款，這是為什么啊?是不是二手房不能用公積金貸款呢?這套房子我還是很喜歡的。

Answer：哎，這是個常見現象。不僅是二手房，一手房的開發商有時候也不愿意購房人使用住房公積金貸款，原因主要是因為公積金貸款的放款時間相對于商業貸款來說要慢一些，業主或是開發商拿到錢的時間會比較慢。不過你還是有必要和業主好好溝通一下，目前隨著政策松綁以及公積金貸款辦理流程的提速，一般來說，在辦理產權過戶后15個工作日之內就可以放款(中直機關的“國管公積金”可能還會慢一些)，想必對于業主來說，也不急在這一時，可以建議業主咨詢一下專業人士或是公積金中心，相信現在市場不好，溝通之下取得業主的配合還是有可能的。

3 Question：幾年前我貸款買房的時候還沒有公積金，去年的時候單位給我繳納了公積金，我現在可不可以把原來的商業貸款變成公積金貸款啊?

Answer：很遺憾，至少在北京目前還不具備商業貸款轉公積金貸款的條件。或許不久之后會有相應政策出臺吧，可以關注一下。

4 Question：聽說公積金貸款能比商業貸款節省不少利息呢，我現在看上一套商品房，80萬的2居室，我可能要貸款20年左右吧，我想問問和商業貸款比起來我能節省多少呢?

Answer：如果能說得再詳細點就更好了。按照你提供的情況我幫你算算賬吧。如果你買的是普通住宅的話，那么無論是住房公積金還是商業貸款的話，你都可以貸款8成，也就是貸出64萬元，在你貸款20年的前提下，利息方面最大差距可以達到230000余元：

按照商業貸款基準利率下浮計算：你的月還款是3975.35元／月，20年到期共支付利息313603.78元；

如果是二套房貸按利率上限計算：你的月還款是4858.72元／月，20年到期共支付利息526093.44元；如果是使用住房公積金貸款的話：你的月還款是

3895.16元／月，20年到期共支付利息294837.60元。能省不少錢哦，特別提醒的是，如果你首套房產是商業貸款的話，那么第二套房使用公積金貸款的話，是不需要執行二套房貸款利率的。

5 Question：我剛買了套房。我是不是可以用公積金賬戶內的錢還月供啊?怎么規劃比較合算呢?

Answer：這是個好主意，也是可行的。事實上如果合理規劃的話，你還可以節省更多。首先，在你購房之后，憑貸款協議或是購房合同、房產證可以辦理公積金提取事宜，而且你配偶的公積金賬戶內的余額也是可以提取的哦。提取后的公積金可以用來償還每個月的房貸月供。按照目前政策，商品房每年可以提取一次，政策性住房每個季度可以提取一次；其次，如果你公積金的繳存額比較高的話，那么可以在提取之后選擇做部分提前還款，如果還月供的壓力不大的話，在還款后可以保持原貸款金額不變但是相應的縮短貸款的年限，因為貸款時間越長，利息越高。這樣的話，你的利息支出會節省一部分。

還有一個消息：公積金中心正在考慮將住房公積金的支取時間變為可以按月支取，不過現在并無正式的政策出臺，可以關注一下哦。

6 Question：前段時間我支取了一次公積金，我現在又面臨買房，會不會對我的公積金貸款有影響啊?

Answer：放心吧，只要你提取之后沒有中斷繳存，不會影響你用公積金貸款的。不過要是你購買商品房的話，需要注意：你必須是建立有公積金賬戶滿1年，且申請貸款前連續繳存12個月沒有中斷的，但是如果你購買經濟適用房、兩限房等政策性住房，那么即使是繳存首月，也是可以申請的。

7 Question：公積金存在那里給不給利息啊?我也想把公積金提出來。該怎么辦?

Answer：公積金存在那里當然會給利息啊，公家不會占你的便宜。當年繳存的公積金按人民銀行活期存款利率計息；上年結轉的公積金本息按人民銀行公布的3個月整存整取利率計息，而且職工繳存住房公積金享受免征利息稅的優惠政策，實際利息收益已高于銀行商業存款利息。但是公積金不是隨隨便便提取的，只有以下情況下才能提取：

購房后(無論是商業貸款、公積金貸款還是全款付清的)憑貸款協議或購房協議、房產證可以提取；

裝修、翻建、大修自有住房的，憑相關協議與發票可以提取；

租金支出超過家庭收入5％的可以提取；

退休、身故也可以憑相關證明辦理提取手續；

出境定居、生活困難正在領取最低生活保障以及繳納公積金之后被判刑的也可提取。

8 Question：我相中了一套酒店式公寓，我打算用住房公積金貸款把它買下來，可行否?

Answer：給你潑一瓢冷水，沒戲。住房公積金貸款，只針對住宅類產品，包括以住宅立項的商品房、經濟適用房和廉租房，它是住房貨幣化分配的表現形式之一。你買的是酒店式公寓，必然是商業立項，屬于營業用房或者說商用房，住房公積金你是用不了了，想買的話只能全款支付或者是商業貸款了。

9 Question：我正在申請兩限房，估計最近能有結果，不知道我如果用住房公積金貸款申請的話，是不是還有優惠呢?

Answer：先祝你好運。住房公積金政策對于購買兩限房、經濟適用房都是支持的，不過住房公積金貸款的利率以及兩限房的房價都已經處于低點，要是還想再打折那是不可能了，不過你還是可以享受到一些支持的，首先，如果你購買的是90平米(誤差在3％以內)以下的政策性住房，那么即使你的公積金繳存只有一個月，也可以享受到住房公積金貸款；其次，公積金貸款對于政策性住房，可以執行最低10％的首付哦。

10 Question：我已經辦完公積金貸款了，但是最近金融危機，我的手頭資金有點緊張還貸款變得有些吃力，我該怎么辦啊。

Answer：針對你這樣的問題，公積金貸款的另一個有時就可以體現出來了，那就是“自由還款”。也就是說，你可以與公積金中心確定個人貸款金額、期限后，由公積金中心為你確定一個每期貸款的最低還款額度。你只要在不低于這一最低還款額度情況下可自由選擇每月還款額度的還款方式。另外提醒你：自由還款并不意味著你最終可以少還款，如果一直按最低還款額度還款，那么到貸款到期時就會有一大筆剩余的貸款要還，這有可能在中遠期時給你造成比較大的負擔。

11 Question：我們家里商量著想買套大點的房子，現在看中一套150多萬的，手里有50萬左右的現金，我是不是可以用公積金貸款呢?

Answer：可以，但是恐怕你不能享受全額的公積金貸款。因為公積金貸款規定，只能貸款80％，且公積金貸款部分上限為80萬，按照你的情況，你至少需要貸款100萬元才能購置這套房產。不過別擔心，因為你還可以選擇“組合貸款”，也就是說公積金貸款不足部分還可以選擇商業貸款。當然，超出的這一部分你就不能享受公積金貸款的利率了，但是算下來，還是要比全部選擇商業貸款劃算。