２００９年上海房地產市場四大預測

買方市場全面確立

2 0 0 8年上海樓市極度蕭條，根據佑威的數據統計，1至11月份新建商品住宅的成交量僅為去年同期的40.1%，而傳統的“金九銀十”更是成交低迷，成為1-11月中兩個最低的交易月?？傮w而言，2008年上海市場一手住宅交易量大幅萎縮已成定局。

從2008年市場的表現來看，年中萬科、大華等大企業的打折促銷層出不窮，并取得了領跑市場的優勢，但1-11月新建商品住宅總體成交的均價，同比依然上升了31%。在總體房價不動的前提下，市場交易的萎縮是必然的。所以，筆者認為，2009年上海的房價將會繼續調整，但不可能大幅下降。

這樣的判斷基于3個原因：一是市場價格已經在高位。大開發商開發的通常是大項目，采用分期開發形式，房價經過2000年以來的持續走高，在2008年上半年前已經達到相當高位。在經歷了年中的主動降價后，2009年樓價再下降的空間已經縮小。而小開發商新開項目現在采取低開平走的策略，雖然開盤價格會低于市場均價，但由于市場均價已在高位，所以新盤價格也不可能出現像深圳部分樓盤50%以上的大幅降價現象；二是政策因素。當前救市政策包括“救經濟”、“救樓市”，2009年肯定還會有政策分階段推出，種種利好政策也會使大多數開發商看好后市；三是土地稀缺、不可再生性因素。中環以內可供開發的土地愈來愈少，對不少早期低成本獲得土地的開發商，沒有理由不堅持現有價格。

經濟、政策、股市、樓市的波動交織著在一起，促使2009年上海房地產價格不會大幅下降，成交必定也不會大幅上升，市場將隨著政策出臺、經濟波動而盤整。由于供求關系在2008年6月開始發生變化，市場將全面進入買方市場。

地產整合不期而至

目前，上海樓盤上市的數量在逐年下降，土地市場可建的住宅面積也在下降，這意味著開發商面臨的上海市場容量在縮小，很多有名無實的開發商以及小開發商將被淘汰。在2009年，開發商將有以下3種選擇。

第一，上海本土開發企業必須走出去或轉變開發經營方向。在住宅用地稀缺的情況下，上海的開發商有兩條出路：一是走出上海，到長三角甚至全國去發展，綠地、農工商房產是最好的榜樣；二是轉行做商業地產。從2003年開始，商業、辦公以及工業用地的出讓可建建筑面積已經超過住宅，在上海大力發展現代服務業和先進制造業的政策主導下，向非住宅領域擴張、從開發商轉為地產運營商，是早晚要走的路。

第二，營銷代理企業或者發展核心競爭力或者被兼并。2009年，上海的代理行業不僅面對的是新項目減少、中介分銷的蠶食，更面臨著易居中國“一股獨大”的威脅。2008年易居合并收購了荒島，并準備收購天地行，強者愈強。眼下，先過冬再做強做大，是大多數代理行的目標。2009年，代理機構必須創新，形成自己的核心競爭力。比如華燕當前有兩大戰略，一是和大型開發商戰略合作，全面服務，跟著知名開發商的開發步伐走出上海；二是發展地產金融，將自己的核心產品做大做強，形成企業核心競爭力。

第三，中介行業的運作模式面臨創新。上海樓市中介代理行業經歷了從擴張到收縮、再擴張再收縮的過程，原先靠門店人海戰術盈利的模式，必然會在買方市場失敗。部分代理企業已經參與到一手房代理業務中，如中原、漢宇地產，并取得了很好的成績。二手房的客源成為一手房很好的渠道，但是對于其他還未開展一手房業務的中介，就面臨著生存危機。

所以中介行業必須創新，必須跳出原有的運作模式。據筆者了解，佑威房產信息服務公司正準備聯合中介公司推出新產品，將一、二手資源整合在一起，共同做大中介市場。屆時，上海的中介市場可能又是一個天地。

樓市政策影響市場

2 0 0 9年，9 0 / 7 0政策可能會修改。當初，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，是出臺該政策的初衷。目前市場上有些開發商把90平米做成3房，如萬科金色雅筑的90+房型，確實符合了中央指引的方向。

但是90/70政策在上海會引發三大問題。第一是市場過剩的問題。剛性需求被經濟適用房、配套商品房以及動遷房部分消化，如果90/70政策持續推出，90平米以下的小戶型將存在過剩危機，因為90平米以下客戶的購買力也有限；第二是部分開發商將兩套房產證合在一起賣，做成了高檔疊加別墅，這就違背了中央推出90/70政策的初衷；第三是鑒于當前形勢以及上海所處的發展階段，如何滿足對于占市場需求50%以上的改善性需求，如果要救市而不造成泡沫，最重要的是鼓勵改善性需求。

解決方法有兩個，一是控制經濟適用房、配套商品房等非市場化住宅與市場化銷售商品住宅比重，這個問題涉及在總量控制的情況下，市場化住宅的消化量。根據筆者的計算，如果2008年商品住宅包括別墅、動遷配套房成交1600萬平方米，2009年增長10%，達到1800萬平方米，根據2008年成交配套動遷房所占比重為41%進行測算，加上2009年400萬新增經濟適用房，那么上海2009年市場化住宅與非市場化住宅的成交比重為1：1左右。如果非市場化住宅都按90平方米以下指標建設，那么，市場化商品房90平方米以下的比重僅為40%，也就是說，2009年上海市場化住宅完全可以按90/40比重配置，這樣就不會造成將來90/70產品過剩，而改善性需求房源緊缺的問題。

第二是單個項目的90/70問題。雖然上海根據環線位置90/70比重略有調整，但在內環內哪怕是建造30%的9 0平方米房型，都可能是浪費資源。而改善性需求主要的面積段在90平方米以上。所以，筆者認為，在總量控制的基礎上對中環內、以及有些高檔板塊的項目建造，指標應該進一步放寬。

關于第二套房的“松緊”問題，是2008年市場爭議的焦點之一。筆者認為，對于第二套房的政策，在2009年必定會有突破。突破的限度可能與房產市場以及宏觀經濟運行背景有關，最有可能先放松改善性需求的第二套購房，有關機構將明確什么是改善性需求，以及出臺相應的鼓勵購房政策。如果市場在2009年上半年仍大幅衰退，那么鼓勵投資的取消第二套房限制以及購房退稅政策可能會推出，市場又將有新的動力。

世博概念唱響營銷主旋律

上海房地產的世博概念似乎低調了些，原先申辦世博成功，帶動了浦東大三林板塊的價值提升，而現在臨近世博，2008年的樓盤宣傳中，世博概念反而少了。

筆者認為，圍繞著2010年的世博舉辦，虹橋交通樞紐、12條軌道交通的連接，必定會帶動上海房地產業新的增長，這將是2009、2010年房產營銷的主旋律。大虹橋板塊、大三林板塊、新開軌道交通沿線板塊，都將成為市場熱點。如果上海政府加大對世博的宣傳力度，也將會從側面帶動上海房地產業的發展。

根據上海社科院顧建發研究員的研究，以及各國的經濟發展規律，房地產業的運行周期，大多先行于整個經濟周期。由此筆者認為，要帶動中國經濟增長，必定要先啟動房地產業，相信溫家寶總理對房地產業是重要支柱產業的定性，以及各種救市政策出臺，便是基于這方面的考慮和判斷。

作者：上海華燕集團首席分析師