用心做商業地產

商業地產招商難——在經歷了前些年“ 井噴” 式的投資開發后，面對金融危機引發的全球性經濟低迷，現階段的商業地產普遍處于一種尷尬境地：空置率升高、租金下降，那些手上握著商業地產項目的開發運營商們，大多數都在心急火燎地拋售套現。不過，黃慶元顯然沒有這方面的煩惱，他的匯展廣場還在從容不迫地招商，而且根本就沒有考慮過出售套現。

從上海市中心沿外環線、A2高速公路向南匯行駛，半小時后汽車拐到滬南公路上，就可以看到一個明顯有別于周邊園區廠房的建筑群落：一座咖啡色、頗具現代氣息的商務辦公樓，幾幢有著新古典主義風格和灰磚外墻、造型典雅精致的酒店浴場，花木錦簇的廣場中央還有一片大型水景——這就是黃慶元費了4年心血打造的匯展廣場。

兩次下海的傳奇經歷

黃慶元屬于較早從政府機關下海的那一批人。1991年前，20出頭的他從奉賢縣的一個鎮團委書記的崗位上，受命走出機關下企業，當過有國資背景企業的廠長、集團公司董事長，其后又回到政府機關出任副鎮長、市級開發區副總經理。此時，他還兼著企業的一些職務。但當官和當老板這兩種角色很難融合，他覺得長此以往，不但官當不好，企業也搞不好。經過深思熟慮，他在2002年的時候再度下海，這次，他放棄了官員的身份，自立門戶。這些年來，他從工業、餐飲逐漸轉向了房地產，同時他對商業地產的運營，開始有了自己的思考。

現在很多商業地產項目在開發之初，只有一個朦朧的、供炒作的“概念”，很多開發商雖然在檔次、包裝方面花了不少心思，對商鋪的銷售也做了不少策劃，但就是忽略了項目在今后商業運營中能否真正集聚必需的業態種類，能否營造良好的營商環境，對他們來說，一個項目做成了，能銷售出去順利套現就是成功。

但是黃慶元說，這種做法太急功近利了，他要做的商業地產，不是開發完畢一賣了事，而是要長久持續地經營下去。他心里的算盤是：像匯展廣場這樣的項目，如果出售，或許能馬上賺回一個億，但項目也就此終結，以后必須再找項目另行開發：以3年一個周期計算，10年里也就做三四個項目，最多能賺三四個億，同時大量開發和閑置是資源的浪費。但是如果把目前這個匯展廣場做成一個可以持續經營的項目，牢牢地抓在自己手里，用心經營、精心管理。這塊資產的品牌和價值在10年內的升值會遠高于三四億這樣的水平。另一個重要的有利條件是，“在南匯工業園區，像匯展這樣的商務休閑綜合性廣場僅此一家。而具有空港、海港兩港優勢及迪斯尼板塊的南匯，今后發展空間很大，這也意味著匯展廣場的資產價值會水漲船高。”黃慶元的眼光，的確看得很遠。

黃慶元的三大原則

正是因為抱著持續經營的宗旨，所以黃慶元在一開始的時候，就把很多細節考慮得明白透徹——“量身訂做”，就是他在開發匯展廣場時堅守的第一大原則。

有著10多年餐飲從業經驗的黃慶元，對休閑服務這一行絲毫不陌生，所以在匯展廣場項目啟動的時候，就根據每棟樓、每幢房將來要吸引的業態做了功能設計。規劃中有飯店、浴場等生產性服務業配套功能，所以設計的時候就分別按各種不同業態各自需要的必備條件來設計，以求其盡可能地完善——比如每幢房子的規劃面積、房間的開間大小，包廂的數量和面積，廚房的大小和位置，電力負荷以及排水排污等等，都在設計階段做了充分的安排。

硬件打造好了，招商就是按圖索驥。對于那些想入駐匯展廣場的客戶來說，光有意向和實力還不行，黃慶元的眼光挑剔得很。他曾經推掉了一些想進來開店的朋友，原因是：他們過去沒做過相應的業態，缺乏經驗?！罢猩痰臅r候，我們要做周密的考察，不是品牌連鎖店我不要?，F在開張的企業南美水療、沈家花園、迪豪小田園、皇家3號會所、澳門豆撈等都具有很高的知名度。”在黃慶元精心策劃之下，那些入駐的企業收益也很可觀，僅沈家花園飯店每日的營業額都在8萬以上……

原則之二，是專業的管理。很多商業地產項目推向市場以后，開發商功成身退，留下商戶各自為戰，致使整個項目品質下降，這些當然是黃慶元所不愿意看到的。在匯展廣場，入駐企業辦執照、與政府接洽、與當地客商溝通，都由黃慶元的團隊來操作，可謂竭盡“地主之誼”。而在環境維護方面，黃慶元的標準很明確：“要成為南匯最漂亮的商務區”。

原則之三，是明確的發展目標。黃慶元費了4年的心力打造這么一個4.3萬平方米的商務休閑廣場，在很多同行眼里頗顯另類。不過黃慶元自有他自己的目標，而且，還有“咬定青山不放松”的那股韌勁。

黃慶元說，商業地產必須經過一個培育期，這個培育期短則兩三年，長則10多年。他希望10年以后匯展廣場不僅是南匯最具影響力的商務休閑區，而且跟市區同類項目比，也是一個精品。在地產方面有人說做住宅像娶老婆，做商業地產像生小孩，黃慶元很贊賞這種說法，他把匯展廣場當兒子那樣培養——4.3萬的面積，光停車位就將近500個，而綠化方面也已經投入了幾百萬——這真的像一個望子成龍的父親，給兒子創造最好的條件，然后耐心地等著他長大……

讓中小企業也能進入高檔商務樓

匯展廣場的主角是一座1 8層、黃慶元是這么考慮的：對于那些中小型公司來說，行政秘書、接待和會議空間都是不可或缺的，它們關系到企業形象，但利用率又都不高——以會議室為例，一個標準會議室的設備和租金，每年支出是8到10萬元之間。由于使用頻率并不高，如果每個公司搞這樣一個會議室，實在是資源的浪費和成本的無謂增加——為什么不把它們從每個公司的構成中剝離出來，打造一個公共的行政服務平臺呢？

黃慶元打造的這個公共行政服務平臺，他的這種獨辟蹊徑的創意和策劃，確實對那些中小型公司產生了莫大的吸引力——在如此高檔的商務樓里辦公，還能有效降低運營成本，在南匯這樣的地段，迎合了不少企業的商務辦公需求。

“我們沒有市中心那樣得天獨厚的優勢，所以我們不得不把服務做出特色。特色服務加周到管理，是我們的核心競爭力。而所有的經驗歸結到最后，就是一句話：要用心去做商業地產?！秉S慶元的理論并不高深，但，很實在。

裝修精良的商務樓，就是按市中心的標準看也是亮麗而現代。然而南匯畢竟曾是上海的郊縣，就目前來看地段也顯偏僻，很多活躍于南匯的企業規模還不大，因為條件關系，它們大多散落在形態不一的樓群中，似乎跟高檔商務樓無緣。匯展廣場的這座商務樓，也注定不可能像市中心的寫字樓那樣吸引大的客戶。黃慶元給它定的調子是：給這些中小企業創造大公司的辦公環境。

走進匯展國際商務中心，800平方米二層挑空的大堂，完全按照國際甲級辦公樓的格局進行裝飾，大廳禮儀接待、咖啡廳、茶室、商店、商務中心、銀行等一應俱全。

黃慶元在每一個樓面都配一個秘書，處理一些像打印資料、迎來送往這樣的行政事務；其次，把光纖接入總包下來，過去單個企業每月要花3000多元的網絡費用，在黃慶元的總包和分攤后，每家只需支付幾百元；安裝大金VIV中央空調能滿足企業的夜間辦公需要；通過黃慶元的協調，入駐企業可以享有等同于開發區內企業的稅收優惠；另外，每個樓面都有入駐企業共用的會議室和接待區。

黃慶元是這么考慮的：對于那些中小型公司來說，行政秘書、接待和會議空間都是不可或缺的，它們關系到企業形象，但利用率又都不高——以會議室為例，一個標準會議室的設備和租金，每年支出是8到10萬元之間。由于使用頻率并不高，如果每個公司搞這樣一個會議室，實在是資源的浪費和成本的無謂增加——為什么不把它們從每個公司的構成中剝離出來，打造一個公共的行政服務平臺嗎？

黃慶元打造的這個公共行政服務平臺，他的這種獨辟蹊徑的創意和策劃，確實對那些中小型公司產生了莫大的吸引力——在如此高檔的商務樓里辦公，還能有效降低運營成本，在南匯這樣的地段，迎合了不少企業的商務辦公需求。

“我們沒有市中心那樣得天獨厚的優勢，所以我們不得不把服務做出特色。特色服務加周到管理，是我們的核心競爭力。而所有的經驗歸結到最后，就是一句話：要用心去做商業地產。”黃慶元的理論并不高深，但，很實在。