ＲＥＩＴｓ：房地產(chǎn)融資的最佳途徑

最能解決問題的融資手段是REITs

進入21世紀以來，全球的房地產(chǎn)行業(yè)都進入了“地產(chǎn)資本”時代。全球的有識之士早已看清，房地產(chǎn)業(yè)只有通過資本運作，滿足日益增長的巨額資金需求，才能獲得持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。早在1990年，諾貝爾獎獲得者威廉·夏普和默頓·米勒兩位教授，就在實證分析和邏輯推導的基礎上預言，不動產(chǎn)證券化是21世紀全球金融業(yè)的發(fā)展趨勢?，F(xiàn)在，中國的許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整中，把相當?shù)木D(zhuǎn)到融資，特別是證券化的融資方面，希望能增強資本實力，搶占競爭的制高點。我認為，在開辟多元化的融資渠道和方式中，最有前途、最能解決問題、最有戰(zhàn)略意義的融資手段，是設立和發(fā)行房地產(chǎn)信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs）。

我國自20 世紀90年代以來，房地產(chǎn)市場和證券市場就成為兩個快速發(fā)展的市場。從房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)業(yè)從20世紀90年代后期開始迅速發(fā)展，年均增長率高達37.8%，而且，由于中國居民對房屋的剛性需求，以及城市化建設進程加快， 在今后許多年仍將有很大發(fā)展空間。目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的問題是房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行為了降低風險， 提高了房地產(chǎn)項目的貸款條件，而且房地產(chǎn)區(qū)域市場出現(xiàn)嚴重泡沫，房價不合理上漲。因此，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要開辟銀行外的融資渠道，以解決項目開發(fā)和經(jīng)營的資金來源問題，同時需要改變傳統(tǒng)的“建房、賣房”經(jīng)營模式，形成“建房、經(jīng)營”的新模式，以解決房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式創(chuàng)新問題。

從證券市場來看，目前我國證券市場面臨著產(chǎn)品結(jié)構不盡平衡的問題，即風險結(jié)構不合理。在可交易的投資產(chǎn)品中，大約80%為風險較高的股權類產(chǎn)品，只有約20%為債券類低風險產(chǎn)品。如何發(fā)展新的風險較低的投資品種，完善證券市場的產(chǎn)品結(jié)構，滿足投資者的需求，是我國證券市場發(fā)展的一項重要任務。

REITs不再是一個陌生的金融名詞

REITs是近幾年來中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的熱點議題，也是中國房地產(chǎn)企業(yè)和境內(nèi)外投資者合作的重點。REITs自從1960年在美國誕生以來，已經(jīng)成為一種成熟的投資基金模式。REITs實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，募集社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構進行經(jīng)營管理，且這種REITs的股份或收益單位在證券場所掛牌交易。REITs不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了除銀行外的融資渠道，而且為投資者提供了收入穩(wěn)定、風險較低的股權類投資產(chǎn)品。

從2005年下半年開始至今，我國的金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)對開發(fā)REITs產(chǎn)品進行了許多探索，許多房地產(chǎn)企業(yè)與境外的REITs建立戰(zhàn)略伙伴關系，聯(lián)手對國內(nèi)的房地產(chǎn)項目投資。這些境外REITs主要采取私募股權基金的方式進入中國大陸，與境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行新項目合資，然后與房地產(chǎn)開發(fā)商按持股比例分享利潤。有的境外REITs對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接投資參股，或合資成立新的投資公司；有的境外REITs在境內(nèi)直接成立投資公司，進行項目投資和開發(fā)。在境外REITs看好中國房地產(chǎn)市場，紛紛主動“走進來”的同時，中國境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也試圖“走出去”，到香港或新加坡證券交易所上市，以獲得境外投資者特別是中小投資者的資金。例如，越秀投資采用紅籌股等方式于2005年在香港證券交易所上市，成為內(nèi)地首家在香港發(fā)行REITs的上市公司。越秀投資作為廣東省在香港設立的“窗口公司”，打包其旗下的內(nèi)地物業(yè)，在香港發(fā)行REITs上市，具有里程碑意義。

中國發(fā)展REITs的敏感問題

我們相信，隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的不斷發(fā)展，可能在不久的將來，中國將會誕生具有完整意義的REITs。

中國發(fā)展REITs，需要開通兩條發(fā)行上市途徑： 一是發(fā)展本土REITs；二是開通境外發(fā)行上市渠道。只有利用境內(nèi)境外兩個市場、兩種渠道，才能疏通房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)通道，從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴銀行的問題，使中國房地產(chǎn)企業(yè)真正走上健康發(fā)展之路。

中國發(fā)展REITs，需要建立和完善相關的房地產(chǎn)信托業(yè)法律制度和REITs稅收制度。這是中國REITs得以發(fā)展的前提條件。境外REITs發(fā)展比較成功的國家和地區(qū)，無一不是先建立完善的法規(guī)制度和規(guī)范的市場運作機制，制定合理的稅收優(yōu)惠制度，爾后才有RE ITS的實質(zhì)性發(fā)展的。這兩個問題恰恰是中國立法的敏感和困難問題，也是比較陌生的問題。

作者：南開大學、武漢大學教授