開發(fā)商：胸有成竹還是強作歡顏

2009年開發(fā)商日子難過，已是不爭的事實。但在采訪中，開發(fā)商心態(tài)似乎還不錯，并沒有外界預料的那樣焦灼。當然，他們是不是強作歡顏以提振信心，我們就不得而知了

“黑夜。風刮得正猛。一女職員走路遭遇持槍劫匪，立刻跪下求饒：‘大哥，我是售樓的，兩個月沒發(fā)工資了，還剛剛被裁員，真的沒有錢 ……’劫匪聽后竟然痛哭流涕，‘妹子，同行啊，俺原來是在房產(chǎn)公司做策劃的。這樣吧，你起來回家吧，你看清楚了啊，后面那幫搶劫是做樓盤平面設計的，但他們也是不搶自己人的！對了妹子，邊上那條路不要走，那邊是做樓盤前期和配套的，路邊拿著刀在喝水的那些蒙面人是做物業(yè)的，最好都繞道走’。”

這是記者近日看到的一則笑話。相信地產(chǎn)商們?nèi)绻吹竭@則笑話，很難一笑了之。

面對甚囂塵上的“地產(chǎn)商倒閉潮”的說法，《新財經(jīng)》記者采訪了山西、天津等地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商以及萬通、SOHO中國這樣的大開發(fā)商。他們一致認可2009年地產(chǎn)市場將持續(xù)低迷，對前景不樂觀，但同時表示自己的公司在短期內(nèi)沒有倒閉的危險。就采訪來看，地產(chǎn)商們的心態(tài)似乎都還不錯，沒有我們預料的那般焦灼。當然，他們是不是強作歡顏以提振信心，我們就不得而知了。

山西地產(chǎn)商：有地不開發(fā)

“和其他地區(qū)一樣，山西的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了疲軟態(tài)勢。” 山西鴻升房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司副總經(jīng)理徐長友說。面對如今的市場環(huán)境，徐長友有些無奈，這是他自2002年涉足房地產(chǎn)業(yè)以來遇到的第一輪行業(yè)危機。“這個時期，誰都捕捉不準未來的走勢，大家都在觀望，無論是開發(fā)商還是老百姓。不同的是，地產(chǎn)商捂著地皮觀望，老百姓捂著口袋觀望。”

2008年，徐長友手里的一塊1萬多平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目工程開始租售，就目前而言，出租的情況要好于出售，“已經(jīng)租出去了4000 多平方米，剩下6000多平方米還在尋租過程中。”如果在好的年景，徐長友手里的這些旺鋪早就被搶購一空了。但如今，這已經(jīng)算是很不錯的業(yè)績了。

在買賣市場大幅萎縮的情況下，許多開發(fā)商像徐長友一樣，調(diào)整了經(jīng)營方式——由售轉(zhuǎn)租。新樓盤價格大幅下跌，相比較，租金并沒有受到很大影響。據(jù)記者了解，杭州、成都等城市的開發(fā)商均已開始或正在打算采取由售轉(zhuǎn)租的方式，以獲得比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但由售轉(zhuǎn)租方式只適用于商業(yè)地產(chǎn)，如果民用住宅采用這種銷售方式，房屋出租后的保修、折舊等問題處理起來很麻煩，還將影響這些房屋以后的出售。

徐長友覺得， 2008年值得自己慶幸的有兩點：一是手里的民用住宅已經(jīng)銷售一空，二是沒有高價拿地。對于未來的市場走勢，徐長友倍感迷茫。但他認為，山西的情況要好于其他地方：“山西的地產(chǎn)情況與北京、深圳等城市不一樣。我們這里的地價比較便宜，拿地成本比較低，即便在目前環(huán)境下，開發(fā)項目依然有一定的利潤空間。在山西，買房的一般都是普通老百姓，價格泡沫本并不大，所以，價格沒有出現(xiàn)大起大落。”徐長友的地產(chǎn)項目主要在山西境內(nèi)，目前受到的沖擊比較小。

記者在山西省統(tǒng)計局網(wǎng)站看到這樣一組數(shù)據(jù)：2008年1～11月，山西省商品房銷售面積628.1萬平方米，同比增長10.2%，比上年同期下降10.8個百分點，但依然比全國平均水平高28.5個百分點。如此看來，徐長友的分析不無道理。

對于外界盛傳的地產(chǎn)商“倒閉潮”，徐長友說：“在太原我還沒有聽說類似的情況。現(xiàn)在比較好過的，是沒有在建項目和早有土地儲備的地產(chǎn)商。”

徐長友透露，他手里還有一塊2006年拿的土地尚未動工。政府有規(guī)定：地產(chǎn)商占地兩年不動工，土地使用權將被政府無償收回。徐長友手里的土地已過了兩年期限，“規(guī)定是這樣，但也不是一刀切，視具體情況而定。”記者進一步了解到，徐長友手里的土地并非是一塊凈地，上面有一個爛尾項目，上一個地廠商由于資金鏈斷裂無法繼續(xù)經(jīng)營下去。有一個尚未完工的樓盤，徐長友豈不是撿到了一塊肥肉？“我們的立項與原來的不同，以前建的是敬老院，我們要拆除后做商業(yè)地產(chǎn)。”至于何時動工，徐長友表示還不能確定，只是說，“走走，看看。”對于眼下的這輪危機還將延續(xù)多久？地產(chǎn)商的這個冬天還有多長？他判斷不了。

采訪最后，徐長友幽幽地說：“地產(chǎn)商要恢復元氣，起碼得兩年以上。畢竟，病來如山倒，病去如抽絲。”

天津地產(chǎn)商：已降價30%

“地產(chǎn)商真正的冬天并沒有來到，現(xiàn)在只能說是深秋。真正的冬天是在2009年底和2010年初。”天津的某地產(chǎn)商王總對記者表示。

王總的依據(jù)，是美國1929年的經(jīng)濟大蕭條。這個從1929年到1933年，持續(xù)了四十三個月的危機，使美國的GDP下降30%，工業(yè)生產(chǎn)總值下降50%，道瓊斯指數(shù)下跌89%，失業(yè)率上升為25.2%，“美國的那次危機歷時四年，按照這個時間周期計算，我們這次遇到的危機持續(xù)時間也應該在三年以上。最嚴重的時期，應該是今年年底、明年年初。”

“你說的開發(fā)商倒閉問題，我周圍還沒有出現(xiàn)。不過，這個浪潮遲早要來，年底就可見分曉。”在王總看來，倒閉風險最大的，是那些在2008年高價拿地的開發(fā)商。據(jù)他了解，有些地方地價高得離譜，房屋銷售價格僅為6800元/平方米，拿地價格竟高達8000元/平方米，這樣的價格別說建筑成本回籠，連土地成本都不夠。

王總的地產(chǎn)公司，投資地域范圍比較廣，除了天津之外，他們的地產(chǎn)項目還涉足深圳、上海、浙江等地。他說：“天津所受的影響是最小的，受影響最大的應屬上海和江浙一代，深圳的情況也不容樂觀。深圳和上海屬于外向型城市，國際買家比較多，炒樓的比較多，泡沫比較大。天津的購買群體大多以自住為主，泡沫沒有那么大。”

王總告訴記者，由于市場低迷，他們的銷售價格最高降幅已達30%。所幸土地成本比較低，沒有發(fā)生虧損。

王總表示，自己的企業(yè)尚未受到致命沖擊，原因是：“首先，我們企業(yè)的主營業(yè)務不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)僅占公司總體業(yè)績的1/4強一些。其次，我們沒有在地價最高的時候拿地。因此，我們的項目在價格上還有一定的空間。”

至于近期政府出臺的各項“救市”政策，王總覺得對地產(chǎn)業(yè)的提振基本沒用：“幾個點的稅率，幾個點的優(yōu)惠，相對于如此高的價格泡沫，沒有多大作用。”

“這個行業(yè)需要整合，這個行業(yè)也在進行著整合。整合之后，市場恢復到一個常態(tài)，大約需要三年時間。”采訪的最后，王總強調(diào)說。

大地產(chǎn)商：資金也吃緊

中小地產(chǎn)商如此，那么，大的地產(chǎn)商又是怎樣的一個情況？

元旦剛過，萬通地產(chǎn)就發(fā)布了其2008年業(yè)績預告。預告稱，根據(jù)公司對2008年度業(yè)績的初步測算，預計公司2008年度將實現(xiàn)盈利，凈利潤增長幅度不低于200%，2007年萬通地產(chǎn)實現(xiàn)的凈利潤是1.65億元。

在大部分地產(chǎn)商叫苦連天的時候，萬通地產(chǎn)如此漂亮的業(yè)績預告，無疑成為一道亮麗的風景。但業(yè)內(nèi)人士提醒說，房地產(chǎn)投資有滯后效應，開發(fā)商當年的業(yè)績報表反映的未必是當年的經(jīng)營狀況。開發(fā)商2008年的業(yè)績報表大多反映的是2005年或者2006年的經(jīng)營狀況。

業(yè)績預告公布不久，2009年1月14日，萬通地產(chǎn)召開了2009年度第一次臨時股東大會，審議了為其全資控股子公司北京萬通時尚置業(yè)有限公司提供貸款擔保的議案，此次擔保額度為3億元。據(jù)記者了解，此次貸款擔保議案一旦通過，萬通地產(chǎn)對外擔保將累計達到9億元。根據(jù)公告顯示，截至2008年9月30日，萬通地產(chǎn)的資產(chǎn)總額為3.8億元，負債總額是3.33億元，資產(chǎn)負債率已經(jīng)高達88%，萬通地產(chǎn)擔保額度已經(jīng)超過了凈資產(chǎn)的10%，同時，萬通一年內(nèi)到期的非流動負債已高達11.12億元。

如此高的貸款擔保和負債，不難看出，短期內(nèi)萬通將面臨比較大的資金壓力。

資金短缺并不是中小開發(fā)商才會面臨的問題，如果大的開發(fā)商遇到這樣的情況，結(jié)果會比中小開發(fā)商更糟。雖說“瘦死的駱駝比馬大”，但是，一旦遇到危險，馬跑起來可比駱駝快得多。

就連一直聲稱自己不缺錢的潘石屹也開始重新審視這次金融危機：“這次危機對所有企業(yè)和企業(yè)家來說，都是一個巨大考驗，我也在經(jīng)受這些考驗。它一方面考驗企業(yè)的現(xiàn)金流是否充足，商業(yè)模式是否正確；一方面考驗著企業(yè)家的心態(tài)。那些以前不能量力而行，量入為出，花錢過了頭的公司，恐怕就要倒下了。”

2008年上半年對潘石屹進行專訪的時候，他明確告訴記者，開發(fā)商整合的時候到了。但時過半年，大部分開發(fā)商都還堅挺著。對此，潘石屹這樣解釋：“其實，開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了很大問題，但他們不會像美國投行一樣破產(chǎn)。中國與美國的環(huán)境不同，如果這些企業(yè)在美國，按現(xiàn)在的負債水平可能早就宣布破產(chǎn)了。中國的開發(fā)商遇到一些問題的時候，他們會以‘失蹤’的方式退出市場，或者選擇被收購。”潘石屹說的是“他們”，對于自己，他依然聲稱，“未來一年左右，SOHO中國將再斥資百億元尋找投資項目。”據(jù)估算，從2008年年初至今，SOHO中國的項目投資額已經(jīng)達到90億元。

當記者問及開發(fā)商倒閉潮何時會來臨，潘石屹沒有直接作答：“整個地產(chǎn)商的情況我無法把握。據(jù)我所知，環(huán)渤海城市的許多開發(fā)商，已經(jīng)叫苦連天。我記得在一個會議上，有一位小型開發(fā)商的老板說他們的日子很難過，他們沒有說話的機會，就是破產(chǎn)了、死了都沒人知道。其中，有很多是2006年下半年、2007年瘋狂拿地的那些企業(yè)，他們把所有的錢和銀行貸款作為拿地的首付款。而到2008年上半年，還沒有房子可以在市場上打折銷售，因此，他們面臨著很大的資金壓力。”

開發(fā)商自殺風波

2008年7月底，南京蟠龍金陵建設開發(fā)有限公司董事長平理去世。這在南京當?shù)氐姆康禺a(chǎn)界引起了較大波瀾，也使蟠龍金陵建設的債務問題浮出水面。正在開發(fā)的 “陽光金峰閣”項目隨即停工，公司超過1億元的內(nèi)外債務遭遇討債高峰。

平理去世的消息被傳開后，蟠龍金陵建設公司門口每天來交涉的業(yè)主源源不斷，討債的債主也絡繹不絕。債主中，有被欠20多萬元的南京某建筑裝飾材料公司，有被欠櫥柜款的某櫥柜公司，有被欠近80多萬元的某房屋置換公司。

據(jù)了解，蟠龍金陵建設本來就沒錢，空手套了很多錢來運作，土建、裝修、水電等都欠有巨額債務。開建“陽光金峰閣”項目時，蟠龍金陵建設通過公司內(nèi)部員工認購方式，共計認購78套房，募集資金約2000萬元。蟠龍金陵建設把這78套房子抵押給一家投資公司，融資近2000多萬元。就這樣，平理通過高利貸、抵押融資、職工內(nèi)部認購以及正常的房屋買賣，把整個房地產(chǎn)項目做了起來。這78套房屋的業(yè)主，都是公司員工或平理的親戚。這些人整天向他要房子、要錢。平理的死與債主逼債壓力過大有關。

2008年8月11日，在福建房地產(chǎn)界享有盛譽二十多年的廈門大唐世家房地產(chǎn)公司董事長、臺胞余英儀跳樓自殺。起步于廈門的大唐世家，經(jīng)過十幾年的發(fā)展成為一個涉及地產(chǎn)、教育、酒店、娛樂的多元化產(chǎn)業(yè)集團。那張標新立異、威風八面的京劇臉譜，成為大唐地產(chǎn)的標志，給許多人留下了深深的印象。據(jù)說，余英儀的自殺與公司資金鏈斷裂有關。

2007年5月24日晚，51歲的景德鎮(zhèn)市信義房地產(chǎn)開發(fā)集團董事長邵和諧在家中上吊身亡。據(jù)邵和諧的兄弟說，“我哥哥的心理承受能力非常強，他是不可能自殺的。我哥哥是被人‘做了’，也就是被高利貸逼死的。”