一家活不過上半年的地產企業

死扛：也許是中小地產商目前的真實狀況。他們在最不行的時候，干得最起勁，因為他要做給銀行看，做給借貸方看，也做給下面的員工看……

“我們差不多活到今年上半年吧，然后就不知道了。”張平的坦言，讓《新財經》記者吃了一驚。在執行選題的過程中，我們采訪了數位地產開發商，這是唯一一個對自己企業的“后事”作出如此明確判斷的人。張平是一家中小型房地產企業的副總，他所在的公司在龐大的上海房地產企業中，可謂滄海一粟。但從總量上來看，這樣的企業在全國6萬多家地產開發大軍中卻占據著大頭。張平所在的企業，是眾多中小房地產企業生存狀態的一個縮影，從這個企業目前的狀況，我們或許可以了解到這個行業里真實的一面。

吃老本，四年只開發一個項目

張平的公司主做商業地產，但他們公司只在2004年開發過一個項目，“從2004年到現在都沒有新的項目，我們這兩年一直是在吃老本。”

一個項目居然支撐公司活幾年，“油水”一定很足。“那個項目，我們賺了兩個億。”張平說。之所以有這么高的利潤，張平告訴記者主要有兩個原因：一、得益于高亢的經濟發展形勢和地產行情；二、公司在運作項目時用了一些“技巧”。那原本是一塊工業用地，公司拿地價格較低。那塊地位于上海中環以內，地段比較好，公司覺得開發工業地產項目太虧，決定改做商業地產。這一決定為公司帶來了1000萬元的罰款，“這是一種打擦邊球的做法，明知違規，也還是會這么做，寧愿被罰款。”因為利潤差遠遠高于罰款。張平說，這并非他們公司的獨創，這樣的情況在地產界很普遍。

項目賺了錢，公司這幾年其實沒閑著，去全國各地考察，甚至國外都去過，比如韓國，但始終沒有看到合適的項目。張平說，近兩年，上海地價太高，作為中小企業，實力畢竟有限，二三線城市去得比較多，但總是有這樣那樣的原因，包括政府的原因，地價的原因，還有地塊本身的原因，結果都沒有談成。

沒有開發新項目，讓張平的公司錯過了在地產高潮期再次掘金的機會。但現在看，也有好處：“我們沒做新項目，也就沒有死得更快。對于中小企業而言，現在是越做越死。因為項目變現越來越慢，不像以前了。蓋好的樓還有很多空著呢，更何況新開發的項目呢。”

不久前，張平公司對面的一個商業地產項目開業，他去看了，沒什么人，基本都空著，沒人租，更沒人買。他認為商業地產受金融危機影響較大，出口疲軟，出口加工型企業停產倒閉，而他們是商業地產的重要客戶。他認為，目前的狀況對工業地產影響也很大，很多工業園區都空了，工業地產也空出很多地。“2008年住宅冷了，2009年商業和工業地產將更明顯。”張平說。

中小企業缺錢無處借

眼下，開發商的命根子就是資金。張平公司的一個項目到底能支撐公司多久？“我們公司資金這幾年一直都比較緊張，每年都怕過年。”滿打滿算的兩個億不僅要維持公司的日常運轉，還在其他方面進行了投資，而且基本都沒有收益。“當初我們還考察過石油開采業務，2007公司還決定做電子商務。現在看來，幾百萬又打了水漂。”

張平說，作為中小企業，融資一直就很難，主要是靠自己籌集，國家對民營企業的扶持是很少的。銀根一緊縮，日子就更難過，貸不到款，只能通過民間借貸。溫州就有很多“地下錢莊”放“高利貸”，借錢的時候，先把他們該得的部分收掉，然后以純欠條的方式運作。打個比方，你借款100萬元，月息10%，借款時間1個月，事實上，你拿到手的只有90萬元，而欠條上仍然寫的是欠款100萬元。“地下錢莊”的利率非常高，一旦還不上，債務如滾雪球般越積越大。借款人最后要么自殺，要么出國，一了百了。

據張平說，2008年有不少開發商活不下去了，選擇了出逃。比如，浙江金華某品牌開發公司的老板就失蹤了。2008年國慶節期間，公司組織員工去三亞旅游，老板臨上飛機說有事，消失了，就再也沒有出現過，“公司欠款幾十個億，資金鏈出問題了。借了不少高利貸，拆東墻補西墻，最后補不上了。2009年，肯定還會有一部分老板跑到國外去，有一部分貪官會下臺，有一部分在建房會變成爛尾樓。”

當記者問及他們公司是否也從地下錢莊借款時，張平沒有正面回答。

現在就是死扛，活不過2009年上半年

“沒有地產項目，公司2009年有什么打算？”記者問。

“現在地產企業轉型的特別多，我們也算是。我們2009年主要還是做電子商務項目。”張平說。

“阿里巴巴的馬云早就喊冬天來了，你們能行嗎？”記者又問。

“我們是逆流而上。就像逆水筑壩，水已經沖下來了，我們還在筑壩，總想撈點什么。”張平苦笑著說。

實際上，張平他們公司投資電子商務，從2007年就已經有意向了，并開始做準備，但是，從意向到決定經歷了較長一段時間。老板拿著一筆錢，是投地產、開采石油還是做電子商務？一直猶豫不決。終于作出決定，卻不料趕上了金融危機。“現在的狀況是，已經把魚食扔到水里了，魚什么時候能釣上來，不知道。”

公司也明白，電子商務在2009年難有起色。傳統的銷售渠道都多余，商家更不會嘗試網上的渠道，但不做又不行：“如果企業始終沒有動作，銀行或者借貸戶就會認為你不行了，就會來催款。你需要有一些項目來‘忽悠’別人。”

張平說：“我們這些民營企業，現在就是死扛。很多民營地產商都已經搖搖晃晃快死了。有的公司撐在表面，實際上骨子里已經壞了，只等把房梁抽掉的那一天，沒抽之前是看不出來的。現在這樣的企業很多。他們往往在最不行的時候，干得最起勁，絕對不會讓你看到他喝酒發悶的樣子，給你的感覺還是和以前一樣，財大氣粗。他要做給銀行看，做給借貸方看，也做給下面的員工看。”能起作用嗎？“不成功便成仁。要么再去‘忽悠’別人，再騙點錢；要么死的時候，再拖一些人下水。”

張平認為，2009年中小企業活不下去的比較多，大企業日子相對比較好過，因為“他們有政府撐腰”。他說：“中小企業是湊熱鬧的，湊得好，有點甜頭；湊不好，就只能當替死鬼。2009年將是許多替死鬼現原形的一年。”

張平認為，房地產短期內復蘇不了：“要說房地產什么時候正常，就要看全球經濟什么時候正常。全球經濟不復蘇，房地產都正常不了，而且中國的反應要比別的國家滯后。‘地產病’在2009年才會真正發作，房地產行業是第一個得病，最后一個好。”

對于房地產業的前景，張平的判斷是：隨著政策的調整，政府加大力度推出經濟適用房、限價房等，一些有背景的地產商很可能變成政府供應商。利潤降低了，就需要規模，大企業有優勢。小企業加速死亡，而且以后也進不來，因為門檻更高了。這樣，就更容易為政府所控制。

當記者問及他的公司有沒有裁員以降低成本時，張平說，因為沒有地產項目，老員工走了一撥又一撥，有的部門從二十幾個人變成了幾個人。“2009年，基本就維持現狀吧，直到公司突然沒有的那一天。”

（文中人物為化名）