泡沫破滅后“爛攤子”如何收拾

再好的收拾“爛攤子”的措施，都不如預防“爛攤子”的出現。事實上，人們至今仍沒有找到一個很好的辦法，來解決已經在不斷疊加的房地產泡沫

提到目前的房地產，許多人會不由自主地與上世紀90年代初的海南省和北海市等地的房地產泡沫聯系起來，甚至以此影響要挾決策層，以獲取對房地產有利的政策出臺（比如各種救市措施等）。收拾房地產泡沫破滅后的爛攤子的確非常棘手，但絕不能因此心生恐懼而亂了分寸，否則，就可能被房地產中的既得利益集團利用。

收拾“爛攤子”，至今沒有找到一個很好的辦法

首先應該明白，海南省、北海市的房地產爛攤子，乃是由于泡沫累積過多，突然破滅引發的。1992年年初，鄧小平發表南巡講話后，總人數不過160萬的海南省竟然出現了2萬多家房地產公司（平均每80個人一家房地產公司），其中的絕大部分公司是在炒地皮，玩擊鼓傳花的游戲。1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。

1993年6月23日，時任國務院副總理的朱容基發表講話，宣布中止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。第二天，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目。房地產熱被釜底抽薪，泡沫迅速破滅。

據報道，當時海南省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。占全國0.6％總人口的海南省積壓的商品房，竟然占全國的10％。從1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17％，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6％。從2006 年下半年開始，元氣大傷的海南房地產也開始出現緩慢的恢復性增長，但總成交量仍然有限。

假如海南的房地產不是過度發展，泡沫不是過度膨脹，還會有這樣的結局嗎？

從世界經濟發展史來看，從來沒有不破滅的泡沫，尤其是多度膨脹的泡沫，一旦破滅，往往引發極為嚴重的后果。顯然，如果要在泡沫破滅后去收拾開發商大面積倒閉、房屋大量積壓和爛尾樓隨處可見的“爛攤子”，是非常棘手的。談到這個話題，我不禁想起了一個著名的故事。有一天，魏文王問名醫扁鵲說：“你們家兄弟三人，都精于醫術，到底哪一位最好呢？”扁鵲答：“大哥最好，二哥次之，我最差。”文王再問：“那么，為什么你最出名呢？”扁鵲答說：“我大哥治病，是治病于病情發作之前。由于一般人不知道他率先能鏟除病因，所以，他的名氣無法傳出去，只有我們家的人才知道。我二哥治病，是治病于病情初起之時。一般人以為他只能治輕微的小病，所以，他的名氣只及于本鄉里。而我扁鵲治病，是治病于病情嚴重之時。一般人都看到我在經脈上穿針管來放血、在皮膚上敷藥等大手術，所以以為我的醫術高明，名氣因此響遍全國。”

顯然，再好的收拾“爛攤子”的措施，也不如預防“爛攤子”的出現。事實上，人們至今仍沒有找到一個很好的辦法，來解決已經在不斷疊加的房地產泡沫。

讓房價在下跌中擠壓泡沫，預防“爛攤子”出現

如果對照一下當初海南的情況，就會發現，今天的房地產市場，具有與海南泡沫破滅前非常相似的特征。同樣是房地產過度發展、房價畸高、地價攀升。如果不發揮市場的調節作用，讓房地產自我擠壓泡沫，后果不堪設想。以北京為例，從2001年到2007年，北京市投資保持房地產開發投資比重過半的格局。2008年上半年，房地產開發投資占全社會投資比重仍然高達49.8%。房地產投資過熱的狀況非常明顯。由于房價連年上漲，住房的供求關系已經發生明顯變化。來自北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套。而北京2008年上半年的住房銷售才3萬多套！供大于求的趨勢日益明顯。

在這種情況下怎么辦

刻意地維持高房價、維持泡沫是不可能的。中國的這次房價上漲周期，與歐美幾乎是同步的，都是從1996年前后開始上漲的，而歐美的房價在2006年出現了拐點，中國房價在2008年初才開始出現拐點，中國的房價不僅比歐美多漲了兩年，漲幅更為驚人。美國的房價在這個上漲周期中，總共漲了80%就累積了難以承受的泡沫，中國漲了幾倍的房價中，所包含的泡沫就不難想象了。

泡沫的結局有兩種：一種是通過市場調節作用自我擠壓。另一種是任由泡沫累積，然后破滅。既然我們不能確信我們能找到解決“爛攤子”的最佳方案——海南用了十多年時間才基本消化掉積壓的商品房就是很好的例子——那么，我們就應該發揮市場的調節作用，當下跌周期到來的時候，讓房價在下跌中擠壓泡沫，使高高在上的房價與民眾的實際購買力逐漸對接。筆者認為，這是預防我國房地產泡沫破滅的最佳選擇。

根本解決之道：讓房價與民眾的實際購買力相對接

2009年的中國房價，下跌是必然的。要研究2009年樓市的趨勢，首先要看供應與需求（購買力），這兩點是判斷未來房價漲跌的最重要、最本質、最核心的因素。如果對世界經濟的外環境與中國國內經濟狀況的內環境進行綜合評估，就會發現，2009年的樓市，供應與需求是嚴重脫節的，而房價與購買力更是嚴重脫節。也就是說，房價已經成為無源之水、無本之木。2008年9月24日，國內頭號財險商中國人保旗下的中國人保資產管理公司發出了迄今為止最為悲觀的一個斷言：國內住宅價格會一跌十年，縮水50％是完全可能的。因為中國房地產的“泡沫”程度遠遠超過了1991年的日本和1929年的美國，更是超過了1997年的香港和次貸危機爆發前的美國。

需求和購買力決定房價走勢。過去，富人的住房消費、投機性購房，掩飾了中國樓市的一個非常可怖的危險，那就是建立在民窮基礎上的內需不足，以及中等收入階層的大幅縮水。曾有開發商說，他們是為富人建房。這種說法即使算不上愚蠢，至少也是一種無知。事實上，作為購房主體，中等收入群體應該是決定房價走勢的關鍵。而中國的中產階層遲遲不能形成，這波股市大跌，又讓原本有限的中產階層損失慘重，很多人因此重新退回到低收入階層。

如果沒有中產階級作為依托，中國的房價只能是少數人玩的游戲，這種游戲在2007年走到了盡頭。當王石提出拐點論，并斷然掉頭的時候，幾乎所有的開發商都在嘲笑他，一如當年巴菲特拋掉中石油引發的嘲弄。最終，嘲弄者被置于被動地位。中國房價以蕭條驗證了王石作為商人的精明。

在任何行業，前瞻性都是非常重要的。如果沒有購買力支撐，中國房價是不可能繼續保持上漲勢頭的。開發商、地方政府官員長達十幾年對房地產消費潛力的透支，已經達到了極限，現在是為過度透支接受市場報復的時候了。當房價過高，高房價與人們的收入嚴重背離，就會出現供大于求的現象——相對于購買力而言。加之供應本身的不斷膨脹，房價的下跌在所難免。試圖阻止房價下跌的結果，只會使下跌的能量以更具毀滅性和殺傷力的方式釋放出來。

因此，我認為，政府要想真正維護房地產市場的穩定，促進房地產業的健康發展，就必須正視房地產業泡沫已經累積過多的現狀，使房價在下跌過程中逐步尋求到支撐，最終，使房價與民眾的實際購買力相對接。這種擠壓房地產泡沫的過程，盡管可能會讓一些開發商感到壓力，但這種痛苦的過程畢竟只是一種陣痛，是可以承受的，總比一個行業因為泡沫的突然破滅而陷入死亡之谷要好受得多吧。如果政府非要在房地產調整過程中有所作為，那么，最好的選擇就是給房地產業自我擠壓泡沫的機會，預防“爛攤子”出現。