北京保障房購房難

孫春艷

2008年北京的保障房供應與去年制定的供應目標還有一定距離，而從目前的土地供應成交情況看，2009年的保障房供應堪憂

年關難過，已經32歲的王宇這幾天的煩心事特別多。相處了6年的未婚妻小晴要與他分手，而他在2008年年初提交的《北京城市居民購買經濟適用房申請核定表》，到年底仍如泥牛入海，杳無音信。

王宇從祖父輩起就生活在北京。這個地地道道的北京人，為自己結婚用房的事情已經犯愁了好幾年。現在他和父母三人，加上已經85歲的姥姥擠在北京市東城區一套60平方米的房子里。這套住房是1990年王宇父親單位分配的住房。

王宇父親所在的北京第四紡織廠10年前已經破產，現在每月的退休工資1500元左右；母親是公交公司的退休職工，退休月工資則在2000元左右。王宇在公交公司的工資也不過每月3000元。

曾經無緣經濟適用房

2006年初，王宇開始籌劃與小晴結婚，房子是他首要考慮的問題。王宇所在的單位已經沒有了福利分房，自己收入又不高，經濟適用房(當時北京還沒有兩限房)是他的首選。

經濟適用房在北京已經有10年歷史。1998年，國務院正式宣布停止住房收入分配，逐步實行住房分配貨幣化。同時提出了住房分層次供應制度，即大部分中低收入者對應經濟適用房，最低收入者對應廉租房，只有高收入者才對應市場商品房。

北京的經濟適用房起步全國最早。1998年10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個首批經濟適用住房項目，成為全國最早的一批經濟適用房。

但是，在王宇關注經濟適用房的2006年之前，北京經濟適用房的主要功能，是用于解決危舊房改造后居民的住房保障。比如，北京市建委2005年年底宣布，“2006年擬建200萬平方米經濟適用房”，這一批200萬平方米的經濟適用房，就將采取定向銷售的辦法。其銷售的主要對象，是城市改造、重點項目實施、城中村重點改造過程中(也包括被征占地農民在內)需要購買經濟適用房的人群。

條件不符合，王宇作罷。其實，不僅他沒有購買經濟適用房的資格，就是拆遷戶們，也沒有能夠滿足住上房子的心愿。2007年2月，北京市國土資源局安家盛在“兩會”上接受采訪時說，2006年竣工面積將達到200萬平方米的經濟適用房，只能解決半數拆遷戶的住房問題。

無奈，王宇一有時間就去新開的便宜樓盤看房，這些樓盤大多都位于通州區、大興區，每平方米約在3000?4000元左右。最后，因地處偏遠、交通不便，住慣了城里的王宇最終沒有買成房子。

價格不等人，到了2007年，王宇發現不僅市區內的房子每平方米達到一兩萬元每平方米，就連郊區的房子也已經達到了5000?6000元/平方米。眼看房價與自己的收入差距日益擴大，王宇也只能在與小晴無奈的爭吵中尋找購房機會。

在被譽為“住房保障政策年”的2007年，王宇終于窺到了一絲購房的機會。

要想買到保障房，得先了解政策。王宇首先關注到，2007年8月，國務院下發24號文件《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求到“十一五”期末明顯改善低收入家庭住房條件，經濟適用房和廉租房建設用地實行行政劃撥方式供應，各地要在土地供應計劃中予以優先安排。

他也同時關注到，北京市在國務院下發意見的當月，由北京市國土資源局和發改委印發了《北京市2007年度土地供應計劃的通知》。這份通知要求北京市的廉租住房、經濟適用住房、“兩限”房和其他中低價位、中小套型普通商品房的土地供應量，不低于住宅用地供應總量的70%。

其中，保障配建的廉租住房30萬平方米，市區政府集中建設的經濟適用住房200萬平方米、“兩限”普通商品房300萬平方米。也就是說，2008年的各類保障性住房和兩限房的供應量不少于530萬平方米。

喜出望外的王宇，咨詢了關于北京經濟適用房申請條件后，興沖沖地來到他所在東城區某街道住房保障辦公室申領了《北京城市居民購買經濟適用房申請核定表》。這份長達十多頁的核定表包括申請承諾書、申請家庭成員情況、申請家庭住房情況、申請家庭收入及資產情況家庭成員住房情況證明等若干個分表，王宇花了整整三天時間，才把相應的情況和公章蓋完。

申請和等待

“申請經濟適用房需要核定家庭收入，要求不得超過6萬元。”王宇對《中國新聞周刊》記者坦言，他父母退休金加上自己每月的工資，家庭全年收入為7.6萬元，為了能通過審核，他無奈地將母親的就業情況填上了“失業”，年收入為零。

細讀北京經濟適用房申請條件的王宇發現，除了動遷戶外，北京的經濟適用房優先供應給公務員和教師。因為條件中明確規定，申請填寫審批表的申請購房人如果夫婦雙方為機關工作人員或教師的家庭，不需核定家庭收入。

“這不公平，顯然我們這些中低收入家庭比公務員和教師更需要解決住房問題。” 王宇對此非常不理解。

2007年11月，王宇遞交了這份寄托了自己無限希望的申請表。接下來是漫長的等待。2008年1月底，王宇所在的街道住房保障辦公室發布了2007年經濟適用房購房者申請名單公示，名單中沒有王宇的名字。很顯然，街道住房保障辦公室在對王宇家的申請家庭情況進行了入戶調查后，沒有批準王宇的購買經濟適用房申請。

沒有完全放棄希望的王宇，又在2008年2月以個人身份遞交了新的一份《北京城市居民購買經濟適用房申請核定表》。一位街道住房保障辦公室的工作人員看他這么鍥而不舍，就私下里跟他說，經濟適用房現在還是優先安排動遷戶，即使通過了各方面審核，還要輪候搖號，由于“僧多肉少”，能申請成功的可能性不大。

在北京，像王宇這樣狀況的人不在少數，既承受不起畸高的商品房價格，又不夠資格申請經濟適用房，成為住房保障無法惠及的另一種情況的“夾芯層”。在目前北京常住人口的1300萬中，去除了低保家庭和中高收入家庭，保守估計，這樣的居民也有一兩百萬人。

王宇期待著經濟適用房的標準能有所提高。他認為，現在執行的經濟適用房申請標準雖然幾經修改，但家庭年收入還是按照2002年底北京市建委規定的年收入6萬元以下標準，顯然太低了。在這期間，城市的物價和居住的收入增長數倍。

對于王宇們遇到的難題，破解之道就是加大保障房供應。而據本刊記者之前一個月所作的大量調查發現，加大保障房供應的北京市，在2008年仍然遇到了難題。

2008年保障房缺口

“2008年北京的保障房供應與去年制定的供應目標還有一定距離。”一位接近北京市建委的業內人士對《中國新聞周刊》透露。

前文提到，北京市公布的2008年各類保障性住房和兩限房的供應量，應該不少于530萬平方米。但亞豪機構根據北京市房產交易網的交易數據統計表明，這一計劃很可能落了空。

2008年1至10月，北京市供應了共300余萬平米的保障性住房，占商品住宅銷量37.4%，距70%顯然還有很長一段距離。

讓王宇們住不上保障房的缺口100多萬平方米，原因何在？

一位業內人士認為，上一年度劃撥的土地未必在當年就被全部利用、建設完成，可能由于種種原因被擱置到下一年度開發，成為下一年度的新開工面積進入當年統計。

長期跟蹤調查北京土地供應的個人集資建房倡導者于凌罡則認為，不排除部分保障房建設用地被挪作他用的可能。

于凌罡舉例，如在2006年還是兩限房備選地塊的廣渠路15號地和南沙灘東路3號地，在2007年底則以“商品房用地”出現在出讓名單中。這在當時曾經引起業內一片質疑。有猜測認為，轉變土地使用性質的原因，是商品房用地的土地出讓費用要比限價房高很多。也有接近該項目的知情人士對媒體透露，建設過程中由于開發商對利潤回報不滿意，經多方協調，項目最終被改成普通商品房體例。

實際上，北京保障房“供地不少、房子不多”的怪圈并非今日使然。據記者采訪得多位業內人士表示，這已成為業內共知的秘密。

北京市國土資源局副局長張維曾公開表示，“2005年北京市在土地供應計劃”中為經濟適用房安排了200公頃用地指標，但截至當年8月，各區縣上報的經濟適用房用地面積僅為80多公頃，只達到了原計劃1/3。

2009年保障房堪憂

“我就盼著有生之年，能住上政府蓋的廉租房。”與王宇一樣，住在北京市前門大街煤市街培志胡同的王宇爺爺王德川，理想也是住上一套房，不過他的目標是廉租房。

87歲的王德川與老伴與子女分戶已經多年，單獨住在老四合院中。由于沒有工作，王德川與老伴享受城市居民的低保待遇。培志胡同與剛剛改造的前門大街相距僅幾條街，早在前兩年就被列入了拆遷范圍。王德川所住的低矮平房是前清時候建成的老房，有條件的人基本上都搬走了。王德川只能冀望于政府的廉租房來改善自己的居住條件。

但現實是，北京市廉租房的供應不足以滿足全市低收入者的需求。

“北京在2009年真正能交工的廉租房多說只有兩千套。”北京市個人集資建房者于凌罡認為。據北京亞豪機構統計數據顯示，2008年1至10月，北京保障性住房用地中，廉租房所占的規劃建筑面積達僅為5.2萬平米。

于凌罡的證據，是北京市2009年計劃開工的保障房數量和目前土地供應之間的矛盾。

保障房建設從土地拍賣到開發建設有一個時間過程，這個過程一般在1到3年之間。雖然2008年的保障性住房供應存在缺口，但如果今年北京市加大了針對保障房的土地供應，則2009年的保障房數量也許還能彌補。但現實可能是，2009年，北京市政府在保障性住房建設方面的作用仍然繼續缺位。

2008年6月，北京市國土局等三部門發布了《北京市2008年度土地供應計劃》，提出2008年計劃供應廉租住房及經濟適用住房類用地400公頃，限價商品房用地300公頃，后兩項加總，保障性住房的用地面積當在700公頃左右。

而亞豪機構根據北京市土地整理儲備中心2008年的土地成交績記錄顯示，1至10月，北京共出讓23宗保障性住房用地或配建保障性住房的宗地，成交面積不足200萬公頃，僅完成了保障房供應計劃700公頃的30%左右。

限價房流標是明年保障房難以保障的一個側面證據。據記者調查，截至11月18日，北京最大的限價房地塊項目大興區康莊限價房地塊(三、四期)流拍，這使北京市今年流拍的限價房地塊，達到了10塊之多。

北京亞豪機構總經理王英男對《中國新聞周刊》分析，在目前北京開發商資金鏈條緊繃，大多數開發商選擇不拿地、少拿地的情況下，有利潤率限制的限價房地塊流拍在所難免。

業內人士則認為，如果保障房的土地供應完成出現問題，北京市有可能考慮要求國有房地產開發企業直接接盤，力保今后保障房的供應量。