武漢市經(jīng)濟適用房運行現(xiàn)狀及問題分析

汪小蘭 袁勝平

摘要:經(jīng)濟適用住房作為現(xiàn)階段解決城市中低收入階層的住房問題的重要渠道之一,其制度的建立與實施是我國深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要措施,對保持社會穩(wěn)定和國民經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要的影響。武漢市是全國最早開展經(jīng)濟適用住房建設(shè)的城市之一,十幾年來,取得了一定的政策效果和明顯的社會綜合效益。然而也必須看到,政策實施過程中存在許多問題。

關(guān)鍵詞:武漢市;經(jīng)濟適用房;運行現(xiàn)狀

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1006-8937(2009)20-0022-02

1經(jīng)濟適用房概述

隨著計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變,住房制度也逐步走向市場化。然而不管社會發(fā)展到哪個階層,總是存在一部分低收入群體,他們需要借助政府的支持才能買房,經(jīng)濟適用住房政策正是政府對中低收入者實施的住房保障制度,也是中低收入者解決住房問題的主要途徑。

經(jīng)濟適用房與完全市場化的商品房和非市場化的廉租房共同構(gòu)成了我國的住房供應(yīng)體系,是介于兩者之間的不完全市場化的保障性住房。經(jīng)濟適用住房價格受政府限制,具有特殊性,即總是與商品房價保持合理價差。經(jīng)濟適用住房的投放量就會影響住房市場的供求關(guān)系,從而具有平抑房價,調(diào)整供給結(jié)構(gòu),穩(wěn)定房市的功能。近年來許多大中城市的實踐也表明,經(jīng)濟適用住房是穩(wěn)定市場的重要手段。

2武漢市經(jīng)濟適用房運行現(xiàn)狀及問題分析

2.1供求情況

隨著武漢市經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾生活水平的提高,特別是在住房制度改革的推動下,武漢市房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的發(fā)展,房屋的建設(shè)規(guī)模逐年遞增,與此同時,住宅作為房地產(chǎn)的主要成分,其建設(shè)規(guī)模也在逐年遞增,極大的提高了武漢市人民群眾的居住水平,如圖1所示,然而,武漢市經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)卻存在嚴(yán)重的問題,從圖中可以看出,歷年來,經(jīng)濟適用房的供應(yīng)占整個住房供應(yīng)市場的比例很小,平均只占13%,與其需求相比,供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

另外,還可以從經(jīng)濟適用房的房源數(shù)與登記數(shù)的情況來看其供需情況,表1是選取武漢市近兩年最新的幾個經(jīng)濟適用房小區(qū)的房源與登記比例,可以看出,其平均供需比例為1∶10,可見,武漢市經(jīng)濟適用房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。

2.2價格分析

對于居民的住房消費水平的衡量,目前國際上比較通用的評價尺度是“房價收入比”,即居民戶均年收入和在當(dāng)?shù)刭徺I一套住宅所需支出的費用之比。按照聯(lián)合國制定的國際慣例,住宅價格與當(dāng)?shù)丶彝ツ昶骄杖氲谋壤龖?yīng)在3∶1～6∶1左右為合理。

從表2中的數(shù)據(jù)可以看出:對于商品房,只有最高收入戶的房價收入比在合理范圍內(nèi),也就是說剩下的90%的群體買不起商品房,這說明,除了存在商品房價格過高的問題外,還有大部分群體需要經(jīng)濟適用房的供應(yīng)。而對于經(jīng)濟適用房的房價收入比,有最低收入和低收入這20%的群體買不起經(jīng)濟適用房,然而經(jīng)濟適用房正是針對中低收入人群所提出的,相對應(yīng)的群體卻買不起相應(yīng)的房,可見,武漢市經(jīng)濟適用房價格過高,使經(jīng)濟適用房變得不再“經(jīng)濟”。

2.3選址分析

武漢市經(jīng)濟適用房建設(shè)項目大多數(shù)都建在離城市中心區(qū)比較偏遠(yuǎn)的郊區(qū),生活配套設(shè)施不完善,交通、教育等生活成本高,因此很多人選擇放棄購買經(jīng)濟適用房,從而影響了實際需求量。此外,地點的同一性和類似性能夠消除區(qū)位因素對房地產(chǎn)效用及價格的影響,由于選址偏遠(yuǎn),無法與中心區(qū)位的商品房項目形成相互競爭的作用,就起不到抑制商品房價格的作用。

2.4戶型面積分析

國家規(guī)定濟適用住房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制在中小套型,中套住房面積控制在80 m2左右,小套住房面積控制在60 m2左右。經(jīng)濟適用房合理的戶型面積應(yīng)與其對應(yīng)的供應(yīng)人群的收入水平相符合,如果戶型面積偏大,就會造成總價過高,從而與中低收入群體的承擔(dān)能力不相符。根據(jù)此原理,可以算出武漢市經(jīng)濟適用房合理的戶型面積為60～70 m2,與國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)相符。然而,實際中武漢市經(jīng)濟適用房戶型面積偏大,從隨機抽取的幾個武漢市經(jīng)濟適用房小區(qū)的戶型面積情況可以看出:80～90 m2的戶型面積比重最大為60.8%,90 m2以上的占了25.1%。60～70 m2和70～80 m2只占了相當(dāng)小的一部分,60 m2以下的幾乎為零。

可見,武漢市經(jīng)濟適用房戶型面積過大、總價過高,超過了中低收入家庭的承受能力。盡管有明文規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),但實施管理不是很到位。

3結(jié)論及建議

通過對武漢市經(jīng)濟適用房實施運行中的分析,可以看出,武漢市經(jīng)濟適用房存在的問題有:供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求、單價過高、選址太偏遠(yuǎn)、戶型面積過大的問題。此外,對于經(jīng)濟適用房的實施政策也存在許多問題,而這些政策性問題也是導(dǎo)致經(jīng)濟適用房實施運行中問題產(chǎn)生的一大關(guān)鍵因素。針對以上武漢實施經(jīng)濟適用房中出現(xiàn)的問題以及對經(jīng)濟適用房政策的思考,提出以下幾點建議:

①盤活現(xiàn)有存量房,將其轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房。這不僅可以增加經(jīng)濟適用房的房源,間接做到土地的集約節(jié)約利用,還可以促進(jìn)房地產(chǎn)二級市場、三級市場的發(fā)展。

②建立經(jīng)濟適用房租售并舉的供應(yīng)制度。這對解決不同層次的中低收入家庭住房問題,特別是社會住房“夾心層”,即不符合廉租房的申請條件,又沒達(dá)到購買經(jīng)濟適用住房能力的居民,具有十分重要的現(xiàn)實意義。

③制定和完善相關(guān)法律法規(guī)。從立法上明確住房保障對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金來源、專門管理機構(gòu),以及對違法違規(guī)行為懲處措施等。

④在房地產(chǎn)市場過熱時,增加經(jīng)濟適用房投入的量,可以起到抑制房價的作用。

⑤建立經(jīng)濟適用房政策的長期實施與動態(tài)調(diào)整相結(jié)合的機制。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,保障對象的收入水平會不斷變化。因此,經(jīng)濟適用房政策應(yīng)該“因時而宜”,對政策的內(nèi)容諸如供應(yīng)規(guī)模、價格水平、保障對象進(jìn)入和退出的條件等做出動態(tài)調(diào)整,使政策能夠更加有效地發(fā)揮作用。

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