論商品房按揭貸款合同中常見的風(fēng)險(xiǎn)及防范

[摘 要]隨著經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展，人們對(duì)住房的要求越來越高，在商品房按揭貸款時(shí)，不可避免地會(huì)遇到一些風(fēng)險(xiǎn)，本文旨在探討如何去更好地防范并降低風(fēng)險(xiǎn)。

[關(guān)鍵詞]商品房 按揭貸款合同 風(fēng)險(xiǎn)

作者簡(jiǎn)介：王夢(mèng)靜（1982-），女，籍貫宣城，上海大學(xué)法學(xué)院06級(jí)在讀研究生，研究方向：民商法。

一、按揭貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情形

（一）貸款人因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)

1．貸款人怠于行使借款審查權(quán)導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)

貸款人對(duì)借款進(jìn)行審查，這既是一項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)也是一項(xiàng)義務(wù)。我國(guó)《商業(yè)銀行法》第35條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。”但是，在審查的現(xiàn)實(shí)操作層面，一些貸款人往往怠于行使審查職責(zé)，使得一些借款人的虛假材料輕易過關(guān)，從而給按揭貸款合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2．貸后的檢查監(jiān)督不力導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，貸款人對(duì)借款人的資金使用情況享有檢查監(jiān)督權(quán)。在實(shí)踐領(lǐng)域，很多貸款人自從款項(xiàng)發(fā)放出去以后，就放任自流，從此撒手不管其使用動(dòng)向，或者僅僅是偶爾作一些象征性的查詢。這就極易使貸出的款項(xiàng)在缺少監(jiān)督的情況下偏離原初的使用宗旨。

3．獨(dú)立自主意識(shí)缺失導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)《商業(yè)銀行法》第4條規(guī)定：“商業(yè)銀行以安全性、流動(dòng)性、效益性為經(jīng)營(yíng)原則，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧，自我約束。商業(yè)銀行依法開展業(yè)務(wù)，不受任何單位和個(gè)人的干涉。”第41條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保。商業(yè)銀行有權(quán)拒絕任何單位和個(gè)人強(qiáng)令要求其發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保。”

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)

1．在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售領(lǐng)域，由于房地產(chǎn)開發(fā)商怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致不能按時(shí)完成商品房建設(shè)、無法按期按質(zhì)交房，進(jìn)而使得購(gòu)房人無法獲得合同中確定的利益，從而使購(gòu)房人不愿繼續(xù)還款，導(dǎo)致了按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2．在商品房建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了牟取非法利益，采取偷工減料等方式，使得建成的商品房不符合買賣合同的要求，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房人還款意愿的降低，產(chǎn)生了按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)。

3．在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商采取按揭貸款的手段，借以向銀行騙取貸款以挪作它用，導(dǎo)致商品房無法建成，這就造成了銀行的商品房抵押權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)商的擔(dān)保成為虛置。

（三）購(gòu)房人因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)

這種情況主要是指購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是關(guān)于借款人的違約問題。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人由于各種原因以各種方式未向銀行履約付款而給銀行帶來損失的可能性。

在按揭貸款合同領(lǐng)域，借款人違約主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

1．惡意違約

惡意違約通常可以分為兩種情形：第一，借款人借款的初衷是正當(dāng)合法的，主要是為了融通資金，貸款買房。但是，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日新月異，借款人購(gòu)買的商品房也會(huì)隨著種種原因在價(jià)格上出現(xiàn)波動(dòng)。一旦商品房?jī)r(jià)格大幅度下降，甚至低于借款人未還款金額，一些誠(chéng)信意識(shí)不強(qiáng)的借款人往往會(huì)放棄商品房，并停止向銀行還款；第二，一些惡意借款人以借款買房為幌子向銀行借款，其真實(shí)目的是詐騙金錢，實(shí)現(xiàn)其非法的經(jīng)濟(jì)利益。

2．被迫違約

這種情形主要是指借款人由于失業(yè)等經(jīng)濟(jì)上的原因或者意外事件、疾病等導(dǎo)致死亡、傷殘、喪失勞動(dòng)能力，引起的客觀上無力還款。

（四）按揭業(yè)務(wù)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

按揭業(yè)務(wù)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款銀行持有的按揭貸款債權(quán)不易變現(xiàn)而可能遭受的損失。

二、關(guān)于按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，在吸收前人研究成果的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為宜從以下幾個(gè)視角入手

（一）貸款人視角的風(fēng)險(xiǎn)防范

1．完善金融體制、積極推進(jìn)操作的規(guī)范化

雖然我國(guó)的金融體制改革獲得了很大的成效，尤其是一些法律法規(guī)的相繼頒行，如《中國(guó)人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《票據(jù)法》、《保險(xiǎn)法》以及《擔(dān)保法》，但是現(xiàn)代金融體制尚未建成，我國(guó)金融體制的完善與健全尚需時(shí)日。在金融體制的完善領(lǐng)域，一方面，我們要注重相關(guān)法律法規(guī)的設(shè)定和配套，完善金融立法，并盡量做到法條細(xì)化，以避免在實(shí)踐操作中缺乏操作性；另一方面，銀行也應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮主動(dòng)性，根據(jù)自身的具體情況制定相應(yīng)的規(guī)章制度。

在貸款合同的操作層面，一方面，貸款人必須能夠充分了解和熟練應(yīng)用相關(guān)的金融法律、行政法規(guī)以及銀行內(nèi)部關(guān)于借貸的規(guī)章制度，以使貸款流程規(guī)范化，從而減少信貸風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，在我國(guó)目前的金融體制中，銀行在借貸實(shí)踐領(lǐng)域仍然承擔(dān)著一部分金融管理權(quán)和信貸監(jiān)督權(quán)。銀行應(yīng)當(dāng)積極地運(yùn)用相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和行政制裁的手段，確保借款人按照貸款合同的約定按期還本付息，以減少銀行的壞賬率和呆賬率，維護(hù)國(guó)家信貸資金的安全。

2．進(jìn)一步落實(shí)貸款人責(zé)任制

我國(guó)《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》中都規(guī)定了貸款的基本規(guī)則，《貸款通則》中還規(guī)定了貸款管理責(zé)任制，一些專業(yè)銀行還制定了適應(yīng)自身實(shí)際情況的關(guān)于借款合同的詳細(xì)規(guī)則。

3．培養(yǎng)銀行的自主意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

在我國(guó)貸款合同的實(shí)踐領(lǐng)域中，很多風(fēng)險(xiǎn)都與銀行自主意識(shí)的缺失有關(guān)聯(lián)。銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在自主經(jīng)營(yíng)理念的培養(yǎng)上下足工夫，對(duì)于影響銀行貸款自主權(quán)的行政干預(yù)行為，應(yīng)當(dāng)自覺勇敢地抵制，積極維護(hù)其合法的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商視角——由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任

在商品房按揭實(shí)務(wù)中，從商品房買賣合同的簽訂到商品房的交付，有一段不短的時(shí)間。這就意味著作為抵押權(quán)人的銀行將存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，很可能無法實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。從本質(zhì)上看，銀行的抵押權(quán)是一種期待權(quán)。而所謂期待權(quán)，“自消極意義而言，取得權(quán)利尚未發(fā)生；自積極意義而言，權(quán)利之取得，雖未完成，但已進(jìn)入完成之過程，當(dāng)事人已有所期待”。但是，從銀行風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，這種期待權(quán)的未來之實(shí)現(xiàn)與否還是一個(gè)未知數(shù)。其能否得到實(shí)現(xiàn)，表面上看是取決于購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)與否，實(shí)際上是取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的行為。

（三）購(gòu)房人視角——簽訂按揭保險(xiǎn)合同

中國(guó)人民銀行在《個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條中規(guī)定：“以房地產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管。”根據(jù)此規(guī)定以及為了更好地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行通常要求借款人到其指定的保險(xiǎn)公司辦理抵押物的保險(xiǎn)，把貸款人作為受益人，保險(xiǎn)期不得低于貸款期限，投保金額也不得低于商品房的價(jià)值，且在抵押期內(nèi)保險(xiǎn)單由貸款人保管。此種保險(xiǎn)在我國(guó)的保險(xiǎn)實(shí)務(wù)中通常被稱作“個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)”或“商品房按揭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)”。通過商品房按揭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同的簽訂，大大降低了因意外事件、自然災(zāi)害等因素導(dǎo)致的商品房?jī)r(jià)值減損或消滅所導(dǎo)致的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，商品房按揭貸款合同中的風(fēng)險(xiǎn)的確很多，但只要我們認(rèn)真加以防范，就可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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