淺析商品房買賣合同糾紛法律適用問題

[摘 要]隨著我國商品房市場的迅速發(fā)展， 商品房買賣過程中當(dāng)事人之間的糾紛日漸增多， 由于我國房地產(chǎn)法的不完善而導(dǎo)致存在法律適用的困惑， 使得房地產(chǎn)法的立法完善已經(jīng)成為一個(gè)迫切的問題。現(xiàn)行立法非常龐雜且互相沖突重疊， 在立法取向上帶有濃厚的行政管理法色彩， 行政管理權(quán)力對(duì)民事權(quán)利干預(yù)過多， 自然使國家管理權(quán)力過分膨脹， 使房地產(chǎn)權(quán)人權(quán)利萎縮。基于此種狀況， 本文專門對(duì)商品房買賣中的法律適用問題加以論述。

[關(guān)鍵詞]商品房 買賣合同糾紛 法律問題

作者簡介：周秋榮，37歲，女，經(jīng)濟(jì)師，長期從事房地產(chǎn)方面工作。

商品房在我國是一個(gè)特定的概念， 即指房地產(chǎn)開發(fā)商在國有土地上開發(fā)， 建成后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自己建造、委托施工單位建造或者參加統(tǒng)建且為自己使用的住宅和其他建筑物， 不屬于商品房的范圍。根據(jù)所建造房屋所處的權(quán)力狀態(tài)， 通常將商品房分為現(xiàn)房和期房兩種形式。

綜觀案件的訴訟成因， 商品房買賣合同糾紛涉及的法律問題很多， 但限于篇幅， 本文商品房買賣的法律適用幾個(gè)較具代表性的法律問題談點(diǎn)個(gè)人的見解。

一、關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳資料的問題

（一）商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)及其界定

依據(jù)我國《合同法》第15 條的規(guī)定， 商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請(qǐng)， 沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款。如果將商品房銷售廣告一概籠統(tǒng)地認(rèn)定為“要約邀請(qǐng)”， 那么當(dāng)購房者受到虛假廣告的誤導(dǎo)而購買房屋并最終遭受損失時(shí)， 其所受損失就只能通過請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任彌補(bǔ)，而無法使自己的損失得到全面補(bǔ)償。這對(duì)購房者來說， 顯然是不公平的。

（二）商品房銷售廣告和宣傳資料成為要約應(yīng)具備的法定條件

根據(jù)我國《合同法》第14 條以及最高法院《解釋》第3 條的規(guī)定， 商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí)， 應(yīng)認(rèn)定為要約。

1．商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對(duì)象限定為開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施；2．商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾具體確定；3．商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

二、關(guān)于商品房認(rèn)購協(xié)議的問題

商品房認(rèn)購協(xié)議， 是商品房交易過程中的一種法律文書。該文書在購房者與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣（預(yù)售）合同之前由開發(fā)商事先擬好， 購房者只需填寫本人的一些基本情況， 最后雙方簽字即可。

（一）商品房認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)

1．認(rèn)購協(xié)議是一種獨(dú)立的合同；2．認(rèn)購協(xié)議是一種預(yù)約合同；3．認(rèn)購協(xié)議是一種采用格式條款訂立的合同。

（二）商品房認(rèn)購協(xié)議的效力

1．雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)是依據(jù)認(rèn)購協(xié)議， 在約定的期限內(nèi)就法律規(guī)定的商品房買賣（ 預(yù)售）合同所須具備的主要內(nèi)容繼續(xù)誠信談判， 以求最終訂立正式合同。

2．鑒于認(rèn)購協(xié)議是以格式條款的形式制訂的合同， 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更為嚴(yán)格的法律責(zé)任。

3．在某種情況下， 認(rèn)購協(xié)議與商品房買賣（預(yù)售）合同具有同等法律效力。

三、關(guān)于商品房的質(zhì)量問題

商品房的質(zhì)量與人民群眾的生活以至生命安全息息相關(guān)， 加之價(jià)格昂貴， 因而購房者對(duì)此極其關(guān)注。

（一）關(guān)于商品房質(zhì)量的相關(guān)法律規(guī)定

關(guān)于商品房的質(zhì)量， 我國《建筑法》第61 條規(guī)定： “交付竣工驗(yàn)收的建筑工程， 必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， 有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書， 并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后， 方可交付使用; 未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的， 不得交付使用。”由此可看出，開發(fā)商具有商品房質(zhì)量保證義務(wù)， 在向購房者交付房屋時(shí)， 必須提供相關(guān)的竣工驗(yàn)收合格的資料。竣工驗(yàn)收資料， 各地情況不同， 如有的地方要求有綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告， 有的地方則要求有工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告， 有的地方要求兩者都需具備， 這由各地的建設(shè)主管行政部門具體規(guī)定。

（二）在商品房質(zhì)量問題上購房者的權(quán)利與開發(fā)商的責(zé)任

1．購房者解除合同和損失賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不能按照約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)的物違約責(zé)任；2．購房者修復(fù)和損失賠償請(qǐng)求權(quán)，最高法院《解釋》第13 條第二款進(jìn)一步明確規(guī)定： “交付使用的房屋存在質(zhì)量問題， 在保修期內(nèi)， 出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任; 出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的， 買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”這就確定了開發(fā)商應(yīng)具有修復(fù)的民事責(zé)任。

四、關(guān)于商品房遲延交付的問題

（一）對(duì)商品房遲延交付的認(rèn)定

商品房買賣（預(yù)售）合同中一般都會(huì)約定房屋交付使用的時(shí)間， 但對(duì)以何種方式交付， 一般未作約定， 以至經(jīng)常引發(fā)對(duì)是否為遲延交付的爭議。

（二）商品房遲延交付的責(zé)任承擔(dān)

1．根據(jù)私法自治原則， 如果雙方對(duì)違約金有約定， 應(yīng)首先適用約定；2．若雙方無約定， 應(yīng)根據(jù)我國《合同法》和最高法院《解釋》來確定。

五、商品房買賣中的法律適用

（一）期房買賣中的法律適用

1．預(yù)售方和預(yù)購方應(yīng)當(dāng)具備的條件 預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立， 并在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。預(yù)購方必須是具備完全民事行為能力的人。

2．合同形式應(yīng)合法 商品房預(yù)售合同一般采用標(biāo)準(zhǔn)合同的形式。

3．商品房預(yù)售合同標(biāo)的物應(yīng)合法 商品房預(yù)售合同是否合法， 還須注意該預(yù)售商品房是否符合商品房預(yù)售條件。

（二）現(xiàn)房買賣中的法律適用

1．商品房出售合同的成立與生效。按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)， 應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記， 并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記， 經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)， 由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)作為一種重要的不動(dòng)產(chǎn)， 同車輛、船舶、航空器等一樣都是實(shí)行的登記制度的財(cái)產(chǎn)買賣。

2．商品房出售合同中的格式條款。我國《合同法》規(guī)定，格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與另一方協(xié)商的條款。

總之， 在商品房買賣過程中要嚴(yán)格依照法律，遵守法律的規(guī)定， 只有這樣， 才能使我國房地產(chǎn)市場得到健康發(fā)展， 才能使我國房地產(chǎn)業(yè)更加興旺，也只有這樣， 消費(fèi)者在自己的權(quán)益受到侵害時(shí)， 才能得到法律的及時(shí)救助。

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