物業(yè)稅不能平抑房價

張　程

諸多業(yè)內(nèi)人士認為,物業(yè)稅不但不能平抑房價,反而有推高房價之嫌

說到物業(yè)稅,人們很快就會聯(lián)想到高高在上的房價會不會因此而下降。民眾這樣期待,許多專家也有這樣的論斷。但很多行業(yè)人士并不看好物業(yè)稅對房價的沖擊,認為物業(yè)稅的開征不僅不會使房價降低,甚至?xí)贿M一步推高。

物業(yè)稅與房價無關(guān)

房價如同“豬堅強”一般,在民眾的唾罵聲中依然堅持不降,高房價已成為影響民生的重要因素。因此,凡是涉及到房市的政策,都會讓人們聯(lián)想到是否與平抑房價相關(guān)。然而,一些行業(yè)人士卻認為,物業(yè)稅開征和房價之間并無直接聯(lián)系,讓物業(yè)稅來打擊房價,無異于“關(guān)公戰(zhàn)秦瓊”。

《上海證券報》評論版主編時寒冰表示,“物業(yè)稅與房價處于完全不同的領(lǐng)域,前者屬于公共財政范疇,而后者屬于市場經(jīng)濟的范疇,相差甚遠。從這個意義上說,開征物業(yè)稅針對抑制房價的設(shè)計本身而言,就與物業(yè)稅的本質(zhì)特征相背離。”

房地內(nèi)參總經(jīng)理尹香武同樣認為,物業(yè)稅開征并非出于平抑房價的考慮,其意義也遠不止平抑房價,“平抑房價用稅太間接了吧,直接把利率加高一個點就行了。控制房價比這個容易的方案多得是,用不著這么麻煩。我覺得如果把物業(yè)稅跟房價等同起來,就看低了物業(yè)稅。”

物業(yè)稅無法降房價

有行業(yè)人士表示,如果開征物業(yè)稅,房價可以下降30%~50%,因為先期稅費成本大幅度下降,房價也理應(yīng)下降。但現(xiàn)實是否有這般美好呢?答案可能是否定的。

鉛筆經(jīng)濟研究社理事陳青藍表示,“物業(yè)稅不會降房價。因為價格是由市場供求關(guān)系決定的,而不是由成本來決定,成本下降并沒有改變供求關(guān)系,也就無法改變價格。”

北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒也表示:“很多人說,物業(yè)稅一出臺地價馬上降一半,房價馬上降20%~40%。這怎么可能?說這些話的人,沒有一點政治常識和經(jīng)濟常識。”他認為,房地產(chǎn)市場還是靠供求決定,“現(xiàn)在是一個買方市場,需求非常大,征收的物業(yè)稅會轉(zhuǎn)移到購房者身上,房價照樣會漲。”

除了需求旺盛使房價難以降低外,對于物業(yè)稅能否打擊投機行為,陳青藍也提出了異議,“投機炒房者會因為持有階段的成本增加而放棄長線投機,但短線炒作的物業(yè)稅成本并不是太大問題,因此,物業(yè)稅對短線投機并不會產(chǎn)生太大的抑制作用。而且,土地出讓金分七十年付款,其作用相當(dāng)于買房時全款改為按揭貸款,而買房按揭貸款的作用在于通過財務(wù)杠桿擴大了需求,從而導(dǎo)致房價上漲。”

時寒冰也表示,物業(yè)稅難以平抑房價,“在法律法規(guī)對炒房不加任何限制的情況下,房貸的門檻降低、二套房貸的政策松動。意味著投機不僅不被抑制,還被縱容和鼓勵。在這種情況下,物業(yè)稅怎么可能發(fā)揮抑制投機作用呢?”

物業(yè)稅會推高房價?

地產(chǎn)行業(yè)著名“大嘴”任志強在談到物業(yè)稅時,又有“驚人”言論。他認為,物業(yè)稅一定會提高房價,因為物業(yè)稅多按市價征收,政府為增加稅收,當(dāng)然是讓房價越高越好。

此論看似“驚駭”,但卻博得了一些行業(yè)人士的贊同。連一向與任志強針鋒相對的時寒冰也表示,“物業(yè)稅恰恰是針對房產(chǎn)升值設(shè)計的稅種,房價的上漲能讓地方政府征收更多的物業(yè)稅,所以會產(chǎn)生強烈的抬高房價的沖動。”

楊少鋒告訴記者:“從某種意義上講,任志強的這個觀點是對的,應(yīng)該說地方政府是房價上漲最大的推動者。”

除了政府為擴大稅收有推高房價的動機外,土地出讓金如果不納入物業(yè)稅,還會使物業(yè)稅成為一種新增的稅收,從而增加購房成本。

陳青藍表示,“物業(yè)稅很難將土地出讓金納入其中,如果真的要實施物業(yè)稅,結(jié)果將使土地出讓金無法避免,物業(yè)稅也得交,這樣,房價如何降下來?”

時寒冰也認為,“目前存在于房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)的各種收費甚至比‘明媒正娶的稅收還多,其中相當(dāng)一部分收費與土地出讓金相伴而生。倘若土地出讓金不納入物業(yè)稅中,這些收費所依賴的土地出讓金這一龐大寄生體依然存在,收費標(biāo)準(zhǔn)可能提高,最終還將被轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。如此一來,物業(yè)稅實際上就變成了一種新增稅種,而非對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費的一種整合,房價無疑也將因此而繼續(xù)上漲。”