物業稅，知易行難

冀志罡

征收物業稅的真正難點,不是能否降低房價,也不是能否提高政府的收入,而是物業稅是否能低成本征收,并為政府的公共服務和居民的納稅積極性提供正面激勵

只要房價一上漲,物業稅就會被搬上臺面拷問一輪。這已經是最近幾年的慣例。在物業稅身上,人們寄托著各種各樣的心愿:政府期望通過物業稅增加收入;開發商期望通過物業稅降低土地成本;而購房者,則期望物業稅能實實在在地降低一點房價。

然而,生活常識告訴我們,一件能夠左右逢源的事,通常沒什么價值;而有價值的事,就不可能左右逢源。稅收是政府從社會中抽取資源以維持公共服務的手段,這本身就決定了,僅僅以稅收形式的改變不可能讓所有人獲益。

真正值得拷問的,不是物業稅能否降低房價,或能否提高政府的收入,而是物業稅是否能低成本征收,并為政府的公共服務和居民的納稅積極性提供正面激勵。如果是,那么,不妨花上幾年時間來研究推進之;如果不是,那就不如趁早畫上休止符,讓大家把時間精力用在更有價值的事項上。不過,看眾人討論得如此熱鬧,我也不妨來談談。

物業稅無關房價

所有支持物業稅的聲音,都默認了一個先決條件,即一次付清的土地出讓金分期支付后,房價能夠大幅下降。據某些專家測算,降價幅度甚至能夠達到30%以上,理由是地價在房地產開發成本中占比一般超過30%。

這還是成本定價的思路,而這種思路在邏輯起點上就錯了。不妨設想,假如地方政府不再把土地賣給開發商,而是以土地參股,成為開發商的股東又如何呢?房價會降低30%嗎?顯然不會!財務報表只是企業經營的歷史記錄,它并不能影響由市場供求關系形成的價格。影響房價的只能是住宅的供求關系,即有多少需要住房的人口在競爭多少面積的房子。只要人多房少,普通人的住房就必然窄小,不管成本是否曝光、土地成本如何支付,結果都一樣。

因此,指望開征物業稅能讓普通百姓買得起大房子,是一種很滑稽的幻想。雖然在理論上,通過降低地價提高地租確實可能降低初始房價,但之后的供房負擔一樣會讓小市民吃不消。差別僅僅在于,現在的月供是全部付給銀行,那時則是部分付銀行、部分付政府而已。

支持物業稅的另一種論調,是它能降低房地產開發的門檻,使開發商競爭更充分。這更是無稽之談。只要不存在行政門檻的行業,都是充分競爭的,房地產行業已經是充分競爭的狀態,開征物業稅并不能改變這種狀態。開發商的數量不管有多少,他們仍然要爭奪數量有限的地塊,而這種競爭,必然體現在成本上,也必然體現在房價上。

物業稅的實質是地租

物業稅是財產稅的一種,按房產評估價值征收。在西方國家,物業稅是地方財政收入的大頭,正如在中國,賣地收入也是不少地方政府收入的大頭一樣。看到了西方的經驗,不少中國官員也設想,可以通過物業稅解決地方政府的收入問題,使之不必再依賴賣地。

許多人埋怨,賣地收入刺激了地方政府大搞土地開發和房地產,因此導致了房價過高。這也是很無厘頭的邏輯。不搞土地開發和房地產,城市化進程如何進行?不刺激地方政府搞,要刺激誰來搞?中央政府嗎?這才幾十年,大家就忘了計劃經濟下的城市是什么樣的了?

房價過高的根本原因,在于土地制度的僵化。最近十幾年,隨著制造業快速崛起,大量人口涌入城市,而土地和住宅供給的速度卻遠未跟上,導致過多的人口競爭過少的房子,這才是房價高高在上,人人無奈做房奴的根源。

至于物業稅,不過是城鎮國有土地收取地租的一種方式而已。是一次性收,還是按年收,本質上是沒有區別的。許多人動不動拿美國的物業稅作為案例,這是沒有弄清楚兩國土地制度的根本差別。美國的土地歸私人所有,美國政府收取的物業稅,等于是公共服務的對價,與物業服務公司收的物業費,本質上是一回事。而在中國,所有土地都歸國家所有,實際上就是歸政府所有,企業和公民只能租用,而不能擁有土地。所以,土地出讓金也好,物業稅也罷,公民為住房而繳納的各種費用,本質上都是交租。

既然如此,現行的土地出讓金也好,擬議中的物業稅也罷,真正的區別,就不是能否降低房價,而是哪一個征收成本最低,且最能因應地方政府的眼前需要,就應該采用哪一個。

物業稅的難處

物業稅討論了很多年,與物業稅類似的土地年租制也討論了很多年。可是論來論去,還是書面文章,總也落實不下去。原因何在?

第一,是地方政府推動土地開發和基礎設施建設的資金主要來源于賣地。基礎設施建設是長期投資,需要投入的資金量很大,而按照我國法律,地方政府又不具備獨立發債資格,甚至為銀行貸款做擔保也是非法的。因此,除了賣地,地方政府還真想不出其他推動城市建設的籌資辦法。

那么,放開地方發行市政債券行不行?也不行。美國的地方政府是獨立法人,可承擔完全財務責任,而且法律上也是可以倒閉的。而在我國,地方政府相對中央政府并不具備獨立性,地方政府的信用本質上仍然來自中央政府。這樣,一旦市政債券開閘,地方就會無止境地發債,中央信用很快就會被透支得干干凈凈。

第二,物業稅潛在的征收困難。地價與土地出讓金屬于事前收費,且收費對象是開發企業,收取很容易;而物業稅屬于事后收費,且收費對象是業主,這個難度會多大,無法預料。不過可以參考物業費的收取難度。據說,一家物業公司能收到8成以上的物業費,就算是成功的。

第三,中國特色的空前復雜的房屋產權關系,會讓物業稅復雜無比。曾有老外戲言,北京是全世界房屋產權種類最多的地方。這其實不是戲言,而是實情。中國自1984年憲法確立了土地國有制后,土地開發就只能摸著石頭過河,而各種歷史遺留問題又不能漠視。于是有央產房、軍產房、小產權房,甚至還有一套房子幾十個產權人的情況。如果再開征物業稅,產權種類會更多,因為不少房產是交過土地出讓金的。產權如此復雜,物業稅如何區別對待,實在是個令人頭痛的問題。

有了這么多現實的困難,物業稅其實早該放棄才對。之所以念念不忘,是輿論誤以為物業稅能降房價,官方則希望再多一條生財之道。只可惜,這些主意,全是錯的。