地產業風光不再

王曉慧

房地產業經過十年的高速發展，涌現出了大大小小的房地產開發商。在過去的日子，開發商們利潤豐厚、風光無限。如今，這樣的日子一去不復返了。

金典地產董事長張寶全：地產風光難重現

在樓市低迷的市道中，眾多地產商顯得焦頭爛額，但北京今典地產董事長張寶全卻顯得非常悠閑。近兩年，他因投資EVD和開設今日美術館，放緩了開發房地產的業務步伐，雖說錯過了樓市的高峰期，但也躲過了今天的低谷期。

對于房地產業目前面臨的困境，張寶全認為與金融危機關系不大：“這主要是消費心理的坍塌，房地產市場是買漲不買跌。心理坍塌的主要原因，是中國經濟自身的調控。金融危機還沒有蔓延的時候，國內的股市、房價一路上漲，當股市下跌，很多投資者的資金鏈出現斷裂，直接造成房價下跌。這就是所謂的樓市‘拐點。這一切給消費者造成了不確定心理，觀望就成了樓市的主流態勢。全球金融危機暴發后，只是加劇了消費者的觀望心理。”

在張寶全看來，即使沒有金融危機，房地產市場也差不多該調整了：“地產業高速發展了十年，已經填補了中國經濟在解放以后因缺乏房地產市場所造成的空缺，也充分擔當了中國經濟支柱產業這一個角色。但如今，風光已經過去，即便是經濟形勢好轉了，那段輝煌的歷史也永遠不可能重現，這是我們必須要面對的。不過，風光消逝也是一個漸進過程，房地產業的支柱地位不會一下子就消失。”

那么，房地產業未來將走向何方？將會有哪些變化？

“在我看來，地產業會有兩個變化：一個變化是把房地產開發和房地產投資相結合。以前的房地產開發商只賣房子，今后的主方向是開發和投資相結合。比如，蓋三幢樓房，賣兩幢留一幢做投資。對房地產企業來說，用實物形態和貨幣形態共同持有資本的時候，企業的平衡能力會比較強。第二個變化是，之前的十年，民用建筑已經得到了很大的滿足，也開始進入有序狀態。民用建筑是區域化產品，不像家用電器是標準化產品。不同的地區在城市化過程中，房地產商的市場競爭形態也存在差異，競爭會非常激烈。比如，現在讓我到其他城市去做民用建筑，我真的不敢。當地的開發商更了解當地市場，他們開發出的房子，無論是價格還是品質，我們都不是他們的競爭對手。同時，一下子開發上百萬平方米大樓盤的時代，已經成為過去。”

既然民用建筑市場形勢不好，那么，房地產開發商還能開發什么？“我覺得，現在只有酒店開發這一塊了，國家已經把國民旅游度假列為國策之一。”

如今，張寶全正在忙著準備春節后在海南三亞開工的度假生活酒店。他明確表示，不會再單獨涉足民用建筑，只有在開發酒店項目的時候，將其作為周邊配套設施進行開發。

萬科執行副總裁肖莉：

地產位置難動搖

當《新財經》記者向萬科執行副總裁肖莉問起萬科目前的現狀時，她告訴記者：“公司目前資金充裕，很多新項目的開發一直在進行中，從未停止。2008年前十一個月，萬科累計實現的銷售面積和銷售金額分別比2007年同期減少8.6%和7.9%。萬科已經進入全國30多個城市經營，目前約有100多個在建項目。”

100多個在建項目，且均無停工現象，在銷售量縮減的情況下，萬科的資金從哪里來？

記者從萬科2008年三季度報表中看到，萬科擁有貨幣資金199.4億元，較2008年中期增加29.8%，凈負債率34.8%，較2008年中期下降2.3個百分點。各類短期借款和一年內到期的長期借款也低于公司的貨幣資金。“萬科具備較強的資信能力，與銀行建立了良好的合作關系，拓展了相對豐富的融資渠道。2008年9月，59億公司債的順利發行，也增強了公司的資金實力。”肖莉補充道。

從萬科第三季度財報中不難發現，萬科從2008年上半年開始整體放慢了新項目開發節奏，全年的新開工面積由2008年年初計劃的848萬平方米調整為570萬平米。對于這樣的調整，肖莉解釋說：“做出調整的目的，一方面是為了使推盤計劃和銷售進度相匹配，合理控制存貨規模。另一方面也使公司有更充裕的時間，根據市場變化對產品結構進行優化，更好地適應購房者的主流需求。”

面對當前嚴峻的經濟形勢，即便行業調整尚未結束，萬科對房地產市場依然表示樂觀，“中國目前正處于高速城市化和經濟快速增長階段，房地產是最活躍、快速啟動效率最高的行業之一，也是帶動效應最顯著、與金融行業互動能力最強的行業之一。政府選擇與國民經濟密切相關的房地產行業作為突破口，是希望通過房地產業帶動眾多相關產業健康發展，達到提振內需、增強經濟活力、實現國民經濟平穩過渡。這是從整體宏觀經濟的戰略高度作出的全局性考慮，在一定程度上也反映出房地產行業在目前經濟發展中的重要地位。”

剛剛結束的中央經濟工作會議也傳達出這樣的信息：要保持房地產市場穩定健康發展。要把滿足居民合理改善居住條件的愿望與發揮房地產支柱產業的作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用。“這顯然是對房地產行業作為支柱產業定位的肯定。”對于房地產業未來的支柱地位，肖莉沒有絲毫的質疑。

未來支柱產業

“旅游度假一定會成為下一輪的重要消費領域。”在對未來支柱產業進行預測時，張寶全毫不猶豫地表明了自己的看法：“以前中國只有旅游，沒有度假。不過，旅游度假要成為下一個支柱產業，尚需一定的時間。目前，這個領域已經到了初步發展階段，一般支柱產業對行業的要求是高速發展。也就是說，十年左右的時間，旅游度假一定會成為我國排名領先的產業。”

張寶全對此有充分的理由：“中國人均年收入1000美元應該是一個臨界點，過了這個點，人們就從‘產品主導型向‘消費需求主導型轉變。現在，中國人均年收入已經達到了2000美元，正好處于一個重要的轉型期，在這一時期，第三產業的物業管理和信息行業都會崛起。在中國，這塊消費市場非常大，應該發展這樣的市場，這對中國的產業結構調整有很大的好處。在發達國家的產業結構中，第三產業占GDP的比重是第一，在中國，十幾年來一直在發展第二產業，這對國家資源和環境都非常不利。我們已經進入了從功能消費向精神消費，從產品消費向體驗消費過渡的時期。”

除了認為旅游度假會成為下一輪重點發展領域外，張寶全還肯定了文化產業的地位。他認為，這次全球金融危機，會給很多行業帶來災難，但有一個行業正好相反，就是文化產業。“從美國1929年經濟大蕭條之后的情況看，以娛樂、休閑、度假為主的文化產業，成為渡過經濟危機之后發展最好的領域。這可能就是所謂的窮開心。”張寶全調侃道。

萬科執行副總裁肖莉認為：“目前我國經濟工作的重點，是保持經濟平穩較快發展。相信隨著經濟信心的穩定、居民消費能力的增強和產業結構的優化升級，包括房地產業在內的很多行業，都可以獲得有利的發展機遇。”