房地產價格波動與銀行業風險

當前國內房地產市場走勢及其對銀行業的影響，正在引起人們的廣泛關注。總體來說，目前房地產價格的波動對中國銀行業、產生系統性風險的可能性比較小，總體風險還在可控之中。

目前房地產價格波動給銀行業帶來系統性風險的可能性較小

根據風險來源的不同可將房地產價格波動影響銀行的渠道分成兩種：一是信貸風險渠道，即貸款抵押品價值的嚴重下降及房地產市場上的借款人違約率不斷上升的風險；二是“第二回合”效應風險，即某一時期房地產價格下降通過影響宏觀經濟和金融環境，進而影響到銀行穩定性的風險。我們可從以下幾個角度進行分析：

從房地產信貸規模來看，目前我國房地產信貸規模的風險仍在可控范圍內

首先，房地產貸款在銀行業貸款總額中占比不高。根據央行提供的數據，到2008年9月底，我國個人住房按揭貸款余額為3.3萬億元，占整個國內銀行體系貸款總額的11.1%左右，占GDP的12%左右（2007年底數據）。而美國2007年6月按揭貸款余額占全部貸款的34%，占GDP的71.6%。到2008年9月底，我國房地產開發貸款余額1.97萬億元，占整個國內銀行體系貸款總額的6.66%左右，而美國2007年6月房地產開發貸款占全部貸款余額的23%。

2008年9月末，全國商業性房地產貸款余額為5.3萬億元，占全國性商業銀行人民幣貸款余額的18%左右。而美國在次貸危機爆發前的這一比例是53%，而且美國這一數字中并不包括由非銀行金融機構發行的數以萬億美元計的抵押貸款衍生產品，而這些衍生產品在美國銀行業的投資組合中占比很大。相比而言，我國商業銀行的房地產貸款占比并不高，而且我國也不存在房地產貸款的相關衍生產品，商業銀行直接面對的房地產市場風險是可控的。

其次，目前我國房地產貸款的不良率仍處較低水平。以上海市為例，至2008年9月末，全市中外資銀行住房開發不良貸款余額21.1億元，比年初減少4.4億元，不良貸款率為0.97%，比年初下降0.26個百分點。全市中外資銀行機構個人住房不良貸款余額20.7億元，不良率為0.67%，分別比年初減少0.5億元和下降0.03個百分點，房地產貸款的不良資產仍處于雙降過程中。即使房價下跌幅度很大的深圳市，上半年個貸不良率也只有0.79%。所以，迄今為止，房地產市場的調整并未對商業銀行貸款風險造成明顯影響。

再次，我國商業銀行大量抵押貸款都是以房地產及土地作為抵押物，這部分貸款將受到房地產市場調整的直接影響。當前我國商業銀行以房地產作為抵押物的貸款占總貸款的比重在65%以上。如果以2008年9月底我國人民幣貸款余額29.6萬億計算，那么就有19萬億以上的貸款處于房價下降的風險威脅之中。

最后，從房地產壓力測試的結果來看，房價大幅波動對銀行經營的影響比較大。以上海銀行業的壓力測試結果為例，經測試，輕度壓力情景下（房價下跌10%）對上海房地產貸款質量影響有限；中度壓力情景下（房價下跌20%），上海房地產貸款不良率和預計損失呈現明顯上升趨勢；重度壓力情景下（房價下跌30%），上海房地產貸款不良率將是正常情況下的5.6倍，預計新增損失占2007年利潤的15%。其中，壓力測試情景對個人住房抵押貸款影響相對溫和，對房地產開發貸款影響顯著。

從客戶的脆弱性角度看，我國居民家庭的負債率不高，居民償債能力很強

國際經驗表明，在房價下跌過程中，按揭貸款的違約率會有所上升，從1998～2001年，香港房價下跌了30%，按揭違約率從0.2%上升到1.4%。在所有市場，按揭違約率上升在房價下跌及經濟下滑過程中都是難以避免的。但比較而言，由于我國居民家庭負債率并不高，這種風險相對可控。

首先，由于我國居民長期的儲蓄偏好，導致我國居民家庭的負債率很低。從按揭貸款占居民儲蓄的比率來看，到2007年底，我國的這一比例只有17%，遠低于韓國、新加坡等國家和臺灣地區。

其次，中國居民除了住房按揭貸款之外，其他類型消費貸款的占比相當小。到2007年末，我國其他類型消費貸款占所有貸款的比例只有3%，占我國GDP的比例也只有3%。而在美國，到2007年6月底，除按揭貸款之外的其他類型消費貸款余額占到美國GDP的23%。相比而言，即使發生美國那樣的房價下跌風險，我國居民儲蓄規模也足以償還按揭及消費類貸款可能出現的損失，銀行不會出現流動性問題。

再次，我國住房按揭貸款有嚴格的首付占比規定。在美國許多購房者是沒有支付首付的，而且還享受到相關的利率優惠，因此導致在房價下降過程中，銀行成為最直接的風險承擔者。而相比而言，我國監管部門對按揭貸款首付比例的規定較為嚴格。從理論上說，房價下跌必須超過30%以上銀行才會受損失。因此，我國發生系統性銀行危機的可能性極小。

從開發貸款角度來看，目前開發商面臨較大資金困難，開發貸款違約風險上升

從房地產開發投資資金來源指數來看，2008年以來持續下滑，從7月份開始已經低于100，落入不景氣區間。

從資金的緊張程度上看，這一輪房地產的下行風險要大于2004年，當時行業主要面臨銀行信貸的劇烈收緊，而2008年后幾個月，我們觀察到房地產開發的多種來源資金增速都出現明顯下滑。

在這樣的情況下，開發商承受庫存的能力急劇惡化，沒有足夠的資金能力以抵御“以量換價”的長期調整，如果銷售在短期內仍不能回暖，開發商只有以一次性的價格調整到位來激活需求以緩解庫存壓力。盡管定金和預付款在開發資金中的比例從2004 年之后逐年下降，但2008年其比重依然達到24%，甚至高于銀行貸款21%的比例。如果商品房銷售不能回暖，定金和預付款的增長可能面臨進一步下滑。同時，從2008年上半年開始，銀行貸款在房地產開發資金中的比重迅速上升。但短期內，由于對房地產開發貸款的信貸規模不會顯著放松，預計開發商資金緊張的情況在2009年一季度將進一步顯現，從而可能導致開發商貸款違約風險上升。

房地產市場調整給商業銀行經營帶來的間接影響不容忽視

房地產投資下降將直接拉低我國經濟增長速度，從而影響商業銀行經營環境

一直以來，固定資產投資都是我國經濟增長的一大拉動力量，近年來投資對GDP增長的貢獻度在40%左右，而房地產投資又占到我國固定資產投資的18%左右，因此房地產投資對GDP增長的貢獻率在7%左右。因此，如果房地產投資下降20個百分點，則將導致我國GDP增速下降1個百分點左右。

而經濟減速必然導致貸款需求減少，銀行盈利下降。美國1955年以來的數據顯示，貸款與經濟增長基本呈同周期變化 (相關系數0.57），這表明如果我國房地產投資下降導致經濟增速放緩的話，銀行業貸款增長也將面臨考驗。

而且，商業銀行不良資產率與GDP增長也是密切相關的。有統計表明，銀行不良資產率對GDP增長率的彈性為0.4左右。因此，如果GDP增速下降2.5個百分點，就可能導致不良資產率上升1%，這意味著銀行經營風險的上升和盈利的下降。

房地產市場調整將影響我國商業銀行對房地產及相關行業信貸業務的開展，進而影響商業銀行的盈利增長

房地產市場不景氣，直接影響商業銀行對房地產及相關行業信貸業務的增長。2008年以來，隨著針對房地產行業的宏觀調控政策的持續，國內商業銀行為規避風險，對房地產開發貸款進行了主動的收縮，導致上半年房地產開發貸款同比增速比2007年同期有了大幅回落，上半年開發貸款同比增幅為18%，比2007年同期低了8個百分點。而與此同時，隨著國內房地產市場觀望氣氛的蔓延，房地產需求持續萎縮，交易量不斷下降，這也直接導致銀行住房按揭貸款增速的回落，上半年房地產按揭貸款同比增長25.6%，增速比去年同期下滑了7.7個百分點。

房地產行業的調整還將影響到建材、建筑、裝修、家庭耐用品以及機械等行業的景氣程度，因此對這些行業的信貸增長也會有抑制作用。而在國內商業銀行盈利仍主要依靠信貸業務的情況下，信貸增長的受限就意味著銀行盈利增速的放慢。

房地產市場調整將影響我國整個金融市場環境

房地產市場波動將影響資本市場穩定，進而對銀行融資環境產生影響。資產價格的下降則可能阻礙或延緩銀行業發展的步伐。因為在這樣的情況下，銀行所需要的新資本可能越來越難以從股票或債券市場上所籌集，其融資成本也會越來越高。而且，在資本市場低迷的時候，銀行業通過資本市場進行的收購兼并活動也很難開展。此外，美國次貸危機的爆發使得我國商業銀行在資產證券化方面將變得更加謹慎，這對銀行業的不良資產處置以及創新業務的發展等都有負面影響。

綜上所述，雖然目前房地產價格波動不會給國內銀行業造成系統性風險，但一些風險的苗頭必須要引起我們的關注。2008年中央經濟工作會議上已經明確要使得房地產市場能夠保持穩定，而且還要發揮房地產市場在中國經濟增長中的作用。這個基調定得非常好，下一步在很多方面都需要關注和呵護房地產市場，應該采取有效的措施擴大房地產市場的有效需求。作為商業銀行來說，還要做好房價和利率變化的壓力測試，對開發商資金狀況也要引起高度的關注，比如說發現有非法集資的現象，應該采取堅決的措施收回貸款。

（作者系交通銀行首席經濟學家）