基于利益相關(guān)者視角的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

摘要：文章以利益相關(guān)者理論為背景和依據(jù)，結(jié)合中國目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實踐，對產(chǎn)業(yè)中的利益相關(guān)者及其利益訴求進(jìn)行了認(rèn)定和分析。基于利益相關(guān)者的視角，只有通過權(quán)利的讓渡，才能夠使房地產(chǎn)業(yè)的整體利益最大化，使房地產(chǎn)業(yè)能夠和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞：利益相關(guān)者 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)

中國的房地產(chǎn)業(yè)在2006—2007年前三季度的產(chǎn)業(yè)繁榮階段。形成了巨大的泡沫，房地產(chǎn)市場過熱，居民購買力嚴(yán)重受挫。金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險。面對此種情況。不能僅僅從企業(yè)的一維視角來認(rèn)知產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，而應(yīng)從企業(yè)利益相關(guān)者的多維視角來解決產(chǎn)業(yè)如何均衡發(fā)展的問題。

一、利益相關(guān)者理論

利益相關(guān)者這一概念最早出現(xiàn)于1780年，表示在某一項活動或企業(yè)中“下注”的人。利益相關(guān)者理論(stakeholder the- ory)是20世紀(jì)60年代左右在西方國家逐步發(fā)展起來的。1963年，斯坦福研究院首次提出利益相關(guān)者概念。1965年。美國學(xué)者Ansoff最早將該詞引入管理學(xué)界和經(jīng)濟(jì)學(xué)界，認(rèn)為“要制定出一個理想的企業(yè)目標(biāo)，必須綜合平衡考慮企業(yè)的諸多利益相關(guān)者之間相互沖突的索取權(quán)，他們可能包括管理人員、工人、股東、供應(yīng)商以及分銷商”。

針對于股東至上的公司治理實踐的質(zhì)疑，F(xiàn)reeman于1984年提出!“企業(yè)利益相關(guān)者是指那些能影響企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)或被企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)所影響的個人或群體”。這個定義把股東、債權(quán)人、雇員、供應(yīng)商、消費者、政府部門、相關(guān)的社會組織和社會團(tuán)體、周邊的社會成員等全部歸入此范疇。另一個較為經(jīng)典的定義是由Clarkson(1994)提出的，他認(rèn)為：企業(yè)目標(biāo)是為所有利益相關(guān)者創(chuàng)造財富和價值，企業(yè)是由利益相關(guān)者組成的系統(tǒng)。他們因企業(yè)活動而承受風(fēng)險，進(jìn)一步加強了利益相關(guān)者與企業(yè)的關(guān)聯(lián)。

二、房地產(chǎn)業(yè)中的利益相關(guān)者及其存在的問題

企業(yè)存在著多方面的利益相關(guān)者，很多學(xué)者從不同角度對利益相關(guān)者進(jìn)行了分類。查克漢姆(Charkham)按照與企業(yè)是否存在交易性合同關(guān)系，將利益相關(guān)者分為：(1)契約型利益相關(guān)者，包括股東、雇員、顧客、分銷商、供應(yīng)商與債權(quán)人等：(2)公眾型利益相關(guān)者，包括全體消費者、監(jiān)管者、政府部門、壓力集團(tuán)、媒體與社區(qū)。

房地產(chǎn)業(yè)中的利益相關(guān)者是指對房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響的相關(guān)群體。其中，開發(fā)商是群體中的核心，還包括地方政府、商業(yè)銀行、相關(guān)行業(yè)、購房者以及中央政府。由于缺乏利益均衡配置的機(jī)制，導(dǎo)致各群體之間利益扭結(jié)、沖突，使房地產(chǎn)業(yè)維持長基穩(wěn)定的發(fā)展。

(一)開發(fā)商

開發(fā)商是房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品提供者，也是該市場中利益的追求者。他們投資房地產(chǎn)的目的是為了能夠獲得利潤。在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調(diào)整后。房地產(chǎn)業(yè)在2009年迎來了“高危化”的庫存累積。全國性的房地產(chǎn)協(xié)會曾預(yù)測，2009年末，全國商品房空置面積可能達(dá)到3-4億平方米，將是往年的2-3倍。由于房地產(chǎn)銷售的不暢，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺，甚至存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險。

(二)當(dāng)?shù)卣?/p>

當(dāng)?shù)卣诜康禺a(chǎn)行業(yè)中扮演著重要的角色。我國《憲法》和《土地管理法》明確規(guī)定，城市土地歸國家所有，市、縣人民政府作為國有土地所有者的代表，將本行政區(qū)內(nèi)指定地塊的使用權(quán)按一定條件讓與土地使用者占有、使用、經(jīng)營、管理。也就是說，地方政府實際上已成為土地的所有者，完全壟斷土地的供需，可以對土地進(jìn)行統(tǒng)一收購，統(tǒng)一供應(yīng)。這就使得政府成為房地產(chǎn)市場的主體之一。

為了增加財政收入和拉動GDP增長，地方政府一方面低價征地，高價出售，從中獲取大量土地出讓金；另一方面，用高地價推動高房價，帶來建筑業(yè)稅和房地產(chǎn)業(yè)稅快速增加。據(jù)國土資源部財務(wù)司提供的數(shù)據(jù)，2007年1－11月底，全國土地出讓總價款為9130億元，同比增長58.9％。土地財政政策導(dǎo)致土地出讓價格上漲，開發(fā)商把相應(yīng)成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，推動房價上漲，嚴(yán)重透支購房者的未來消費力，普通老百姓不堪重負(fù)。

(三)商業(yè)銀行

我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。因此，一旦市場出現(xiàn)波動。房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難。房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

(四)相關(guān)行業(yè)

相關(guān)行業(yè)是指處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中上游或下游的行業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈外和房地產(chǎn)產(chǎn)品息息相關(guān)的行業(yè)，例如鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)、裝飾行業(yè)、家居行業(yè)、綠化行業(yè)等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到上下游產(chǎn)業(yè)的興衰。據(jù)統(tǒng)計，每100元的房地產(chǎn)投資，能帶來其他經(jīng)濟(jì)部門約286元的產(chǎn)出。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)庫存增加、現(xiàn)金流不暢的時候，勢必影響到能源、鋼鐵、裝飾、物流等行業(yè)的產(chǎn)能和效益。

(五)購房者

購房者是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購買者，其購房用途是自住或者投資。由于城市化進(jìn)程加快。大量人口涌入大中城市，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求愈加強烈，導(dǎo)致房價上升。受多方因素的影響，房價一度居高不下。使消費者的購買欲望難以轉(zhuǎn)化為有效需求。另一方面，受金融危機(jī)的影響，一些房地產(chǎn)產(chǎn)品價格下降，某些大中城市房價甚至貶值三成，貸款金額甚至超過了當(dāng)期產(chǎn)品的總價，一些地區(qū)出現(xiàn)了“斷供”的現(xiàn)象。

(六)中央政府

房地產(chǎn)業(yè)是中國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重較大。同時，房地產(chǎn)業(yè)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，在中國的GDP的增長率中，直接和間接由房地產(chǎn)拉動的增長超過2個百分點。

由于居住人權(quán)的理念和住宅對城市功能的特殊意義，通常被認(rèn)為是私人物品的住宅產(chǎn)品具有某些公共物品或準(zhǔn)公共物品的特征。所以，政府提供低價住宅和廉租房有利于不同社會階層的和諧共存和社會安定。正因為經(jīng)濟(jì)、政治等多方面原因，需要中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)給予適當(dāng)?shù)闹С趾驼{(diào)控。

三、基于利益相關(guān)者視角看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

(一)房地產(chǎn)企業(yè)追求合理的利潤

房地產(chǎn)企業(yè)和民生息息相關(guān)。其行為直接決定著公眾居住人權(quán)的實現(xiàn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，不僅要依法經(jīng)營，保證住房產(chǎn)品的質(zhì)量，還要承擔(dān)一定的社會責(zé)任，多參與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價房等保障性住房建設(shè)，努力改善中低收入家庭的住房條件。

此外，在金融危機(jī)的背景下。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)調(diào)整利潤預(yù)期，追求合理的利潤指標(biāo)。這樣做既有利于緩解自身資金鏈的困境，也有利于帶動相關(guān)行業(yè)及整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

(二)地方政府轉(zhuǎn)變觀念。扭轉(zhuǎn)地方與中央的非合作博弈

地方政府在追求效率、經(jīng)營城市等觀念的指導(dǎo)下，以較高的價格出讓土地，在獲得了大量的財政收入的同時，也抬高了樓價。短期來看，政府獲得了巨額的土地財政以及相關(guān)稅費，拉動了當(dāng)?shù)谿DP的增長。但長期來看，卻制造了大量的房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)市場有價無市。

對此，要改革地方政府已有的績效評估體系，建立科學(xué)的績效評估體系。建立對地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的問責(zé)制，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制住房價格過快上漲等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)的責(zé)任制。增大地方政府牟利和不執(zhí)行中央宏觀調(diào)控的成本。

(三)商業(yè)銀行應(yīng)完善風(fēng)險防范體系

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式以間接融資為主，資金主要來源于銀行貸款，而上市融資、債券融資等直接融資方式較少。資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)投入資金中30％以上是銀行貸款，建筑企業(yè)往往也墊付一部分資金，這部分很大程度上也來自于銀行。同時，還有一半以上的居民通過個人住房貸款購買房產(chǎn)。因此，一旦發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)，必然引發(fā)銀行業(yè)的危機(jī)。

商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格貸款審查制度，加快個人信用體系建設(shè)，完善風(fēng)險防范體系。我國商業(yè)銀行應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家長期形成的規(guī)范化程序，包括：貸前審查制度、個人信用制度體系、違約處理機(jī)制和風(fēng)險管理制度。將銀行信貸風(fēng)險規(guī)避的重點放在事前預(yù)防上，建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控、評價、分析和報告制度。不定期地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，對具體項目各個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。同時，完善房貸操作程序，加強抵押物管理，及時合理辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價行為。

(四)中央政府建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制

中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)具有雙重性：一是保持房地產(chǎn)投資的合理增長和房地產(chǎn)價格的合理發(fā)展，二是保障居民基本住房需求。這兩種目標(biāo)具有矛盾性，容易顧此失彼。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)和地方政府的高度關(guān)聯(lián)，在效率目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)增長戰(zhàn)略的導(dǎo)向下，政府易于推動、支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而忽略了居民的權(quán)益和社會公平。

政府應(yīng)完善住房供應(yīng)體系。按照總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則積極發(fā)展商品房市場，活躍二手房市場，規(guī)范租賃房市場，形成適應(yīng)多層次、不同需求的住房供應(yīng)和保障體系。對于社會保障用房建設(shè)的中長期規(guī)劃、土地審批、工程質(zhì)量和銷售等各個環(huán)節(jié)，要在制度、法律方面形成健全的長效機(jī)制和政策，并將低收入居民全部納入住房保障體系統(tǒng)一解決。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟(jì)增長具有戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要協(xié)調(diào)解決開發(fā)商、地方政府、相關(guān)行業(yè)等利益攸關(guān)方的矛盾和利益扭結(jié)問題。這一點在金融危機(jī)的大背景下，顯得尤為重要。只有科學(xué)界定、區(qū)分相關(guān)群體的利益和責(zé)任，才能夠使中國的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。

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