基于DTM的商品住宅價格空間分布特征分析

摘要本文借助MAPGIS的DTM分析功能，繪制武漢市商品住宅價格等值線圖，分析空間分布影響因子，并運用多元統計學的方法，建立線性回歸模型，揭示商品住宅價格的空間分布規律，為政府、房地產開發商提供決策依據。

關鍵詞DTM住宅價格空間分布

中圖分類號:F592文獻標識碼:A

目前研究商品住宅價格空間分布規律的方法主要有空間疊加分析、多元線性回歸分析、克呂格空間插值分析、灰色模型等。利用這些方法，不少學者對商品住宅價格空間分布做了大量的定性和定量方面的研究，得出了不少有價值的觀點，但有關武漢市商品住宅及其價格空間分布規律的研究卻并不多見。本文采用MAPGIS的DTM分析與多元統計學相結合的方法，對武漢市商品住宅的價格空間分布規律進行探索研究。

1數據來源

由于城市發展的不均衡，各個區域的經濟狀況有巨大差異的，房地產行業的發展狀況參差不齊。本文選用武漢市房地產行業發展比較成熟的硚口、武昌、江岸、江漢等七個中心城區作為研究區域，以揭示其價格空間分布規律。

依據武漢房地產網站(億房網www.fdc.com.cn )近期公布的樓盤，選取了具有代表性的230個樓盤作為基礎數據，運用ACCESS數據庫編制樓盤信息(名稱、空間位置、價格、項目性質等信息)，并對影響樓盤價格的交易情況、期日、住宅用途等因素進行修正，以消除個別因素對價格的影響。

選取武漢市最新的城區地圖，將其掃描為柵格格式，運用MAPGIS軟件數據提取功能，矢量化該市主干道路、湖泊、水系、橋梁等現狀地物，作為本文研究的基礎底圖。

2研究方法

2.1 建立空間數據庫

首先，根據研究用樓盤數據中樓盤位置的詳細說明，借助MAPGIS的點位標示功能，將研究用樓盤全部標記在圖上，同時系統自動賦予樓盤ID，檢查并調整ACCESS數據庫中同一樓盤編碼，使其與系統自動產生的樓盤ID一一對應，完成樓盤點位圖的建立，為樓盤數據屬性連接做好準備。

其次，運用MAPGIS的屬性連接功能，以樓盤的編碼為匹配數據，依次將樓盤信息包括名稱、位置、價格等屬性字段連接起來。并利用MAPGIS的屬性附為注釋的功能將樓盤信息層的某屬性與相應的樓盤點在圖上同時顯示。如將房價與樓盤點同時在圖上顯示，使房價等值線的繪制成為可能。

最后，運用MAPGIS 的文件轉換功能，將樓盤信息(.wt)格式文件轉換成為(.wa t)明碼格式文件，經挑選、刪除不需要的信息后，得到樓盤位置在樓盤點位圖上的X、Y坐標，并以樓盤ID為匹配數據，與價格信息組成樓盤的三維坐標(X、Y、Z)數據，其中，Z為商品住宅價格。

2.2 商品住宅價格等值線的繪制

借助MAPGIS的DTM分析功能，以上述樓盤三維坐標(X、Y、Z)數據為基礎，按照以下步驟可以生成等值線:(1)獲取離散點數據;(2)離散數據網格化;(3)生成等值線;(4)修改、完善等值線及其高程文件;(5)利用電子沙盤，生成三維模型，更形象、直觀地描述等值線圖(見圖一)。

2.3選取影響商品住宅價格的區位因子

為了確定區位因子，從可操作性、權威性及研究用數據資料容易獲取等角度出發，來選取對本文研究區域內商品住宅價格有影響的社會因素、經濟因素、自然因素等區位因子。

本文確定的區位因子如下:

(1)a為到主干道的距離;(2)b為到商業中心的距離;(3)c為到學校的距離;(4)d為到長江、漢江的距離;(5)e為到風景名勝(包括湖泊)的距離。因子a、d的獲取是借助MAPGIS的距離量算功能，逐個量取獲得的;因子b、c、e的獲取是以每個樓盤到最近的商業中心、學校、景點的直線、最近距離為準，借助軟件，計算中心點間的距離，獲取因子數據。

2.4建立回歸模型

借助SPSS軟件，以上述區位因子數據為基礎，建立回歸方程，并在顯著水平€%Z=0.01上，檢驗因變量和自變量相關性，剔除對價格影響不大的因子，得到武漢市商品住宅價格和影響因子的回歸方程如下:

PRICE=2889.06+1087.8X1-965.54X2+456.90X3+923.34X4+896.54X5

3 武漢市商品住宅價格空間分布特征分析

武漢市商品住宅建設呈現出長江與漢江沿岸、湖泊周圍的分布比較集中，內環至外環范圍內分布比較零散，但逐漸增多的總體態勢，表現出武漢市的中心區居住功能正在向外推移，符合一般城市發展的規律。

由于長江與漢江在武漢市匯合，形成“兩江三鎮”的特殊地理格局，武漢市商品住宅價格的空間分布除了具有一般城市商品住宅價格空間分布相同的規律外，還具有武漢特色的分布特點。

(1)點軸模式點軸模式中的點主要是指特殊地域具有代表性的樓盤，而軸主要是指道路沿線、長江、漢江等線狀地物。

對于點模式而言， 以下樓盤正是由于它們的特殊地理位置使其價格偏高。位于武漢市長江二橋旁邊的武漢天地御江苑，由于瀕臨長江沙灘，風景秀麗，且長江二橋從此穿過，交通極其便利，房價高達17000元/平方米;位于卓刀泉北路和八一路交匯口的恒源卓悅假日樓盤，東臨東湖風景區、西接武漢大學，環境宜人，區位優勢明顯，促使房價高達為9700元/平方米，遠遠高于同區域其他樓盤的價格。

對于軸模式而言，這種模式在武漢市商品住宅三維空間分布圖上已經得到很好的體現，從圖上可知:漢口的發展大道、解放大道、黃浦大街以及武昌區的徐東路、中南路等主要道路沿線區域多為三維圖的山脊區域，顏色為紅色，向外延伸，顏色逐漸變淺，再由淺變為綠，價格依次逐漸降低。表明城市主要干道沿線有眾多樓盤，如:創世紀廣場、世貿大廈、萬科金色家園等樓盤，價格都在萬元/平方米以上，普遍高于周圍樓盤的價格。

(2)擴散模式由于市區的人流過于集中， 帶來了一系列的問題， 如:交通問題、居住環境質量的下降、房價比較高等。人們又把近郊區作為安家的新選擇， 較低的開發成本、良好的居住環境和便利的交通條件促使城市周邊和郊區房地產的開發。隨著周邊地區大規模的開發，帶來了人氣和商機，對當地房地產價格又起到了推動作用。

另外，“兩江三鎮”的特殊地理環境造就了武漢市商品住宅的空間分布規律有其獨特的特點。縱觀武漢市城市的發展，“橋”的興建成為推動城市經濟發展的重要的驅動力，同時也是影響商品住宅價格的空間分布的重要因子。經查閱武漢市歷年的統計年鑒，二橋修建以前，徐東大街周圍為農村地區，房屋偏低偏矮，且居住比較分散，農民生活水平低。二橋修建后，周圍地區迅速發展，樓盤林立，房價飛速上漲，與二橋修建前形成鮮明的對比。這一點在三維圖上也得到很好的體現，連接二橋的黃浦大街、徐東路范圍內等值線密集，樓盤價格出現峰值，而周圍地區價格偏低，形成名副其實的高價中心。

4問題與展望

通過運用DTM分析功能對武漢市商品住宅價格空間分布規律的分析，可以看到更真實的武漢市商品住宅需求的空間分布狀況，得到商品住宅價格的主要影響因子，可以為政府、房地產開發商的決策提供信息支持。

但是，商品住宅價格系統是一個復雜的動態系統，涉及社會、經濟、自然等子系統，影響因素錯綜復雜，僅僅考慮道路、學校、商業中心、景點等幾個因素是遠遠不夠的，而應該全面地、動態地考慮對商品住宅價格有影響的社會、經濟、自然等驅動因素，建立一個時間和空間、動態與靜態相結合的綜合模型來分析、研究系統，并最終以圖形的形式表示出來。最近，有部分學者開始運用系統動力學與GIS相結合的方法，來研究商品住宅價格的動力因素，但是，還不是成熟，處于起步階段，不過這將是未來的一個研究的方向。