揭秘囤地背后謎團

在北京城區最黃金的地段，仍然有些本該建住宅樓的地塊，一空就是好幾年，現在還閑著，記者調查后發現，有差不多三分之一房地產開發商都寧愿炒地，也不愿意動一鍬土……

李澤楷旗下盈科北京炒地皮，

利潤是蓋房的三倍

前幾天和朋友聚會聊天的時候，聽到一個消息，估計跟你說了，你也會嚇一跳，說是北京沒房可賣了。

是嗎?這情況如果是真的那就太可怕了。北京真的沒房可賣了，那房價還不頂到天上去呀?

沒錯，我也這樣擔心。后來我就到網上查了一下，發現這可是近期網上熱議的話題。消息源于民生銀行地產金融事業部近期發布的《中國地產金融藍皮書》，這上面說，截止到今年9月底，北京樓市的庫存房已經跌破了10萬套的警戒線，只夠5個月的銷量，而就在今年年初，北京的存量房還夠賣兩年的。

難怪這北京的房價總是跌不下來。其實，你想想，土地資源的確是有限的，用一塊少一塊，尤其是市中心更是寸土寸金。沒地建房子了，房價當然就會越來越高。

話是這么說，可是最近我們的記者卻發現，就在北京城區最黃金的地段，仍然有些本該建住宅樓的地塊，一空就是好幾年，現在還閑著。這又是怎么回事呢?我們一起來看記者的調查。

北京市東三環的長虹橋，這里算得上是北京最繁華的地段之一，一般住宅公寓的售價大概是在每平方米3萬到5萬元，可以說寸土寸金，不過我們了解到，就是在這樣一個黃金地段，有一塊地原本是打算建住宅的，卻一直閑置多年沒有開發。

附近的居民告訴記者，幾年前這里就挖了個大坑，據說是要建住宅樓，但是幾年過去了一直沒啥動靜。

為了一探究竟，記者決定到空地的現場去了解更多的情況。由于施工方的阻攔，加上這塊地的四周也已經被圍墻給包圍得嚴嚴實實，記者沒法來到空地的現場。隨后記者來到附近的一棟居民樓的樓上，拍攝到了這塊空地。從高處可以看到，工地上零零星星有一些工人在干活。而這塊地的北邊緊鄰著北京電訊盈科的大樓。

這塊位于北京核心城區的地塊究竟是什么背景?為什么閑置多年沒有開發呢?

在經過多方打聽和查閱了大量資料后，記者了解到，原來這塊地就是被稱為2006年新年第一拍的工體四號地。

北京地產界資深評論人楊少峰說:“當時這塊地是被香港的盈科，就是我們大家所熟悉的李嘉誠的兒子李澤楷旗下的房地產公司拿走，當時這塊地整個的拍賣價達到5.1億，這塊地的規劃面積才4.6萬平方米，折算完之后當時成交的樓面地價就達到每平方米1.2655萬塊錢，而當時這個周邊最好的樓盤最貴的樓盤才賣到1.6萬元左右。”

按照土地出讓合同的約定，這塊地的開工日期為2006年9月20日，為趕在奧運會前完工，項目約定的竣工日期為2008年3月31日。然而這個土地出讓合同的約定最終變成了一紙空文，直到今天這里仍然只是一個大坑。

今年8月21日，香港上市公司瑞安建業公告，向盈科大衍地產公司作價約1.18億美元購入工體四號地項目。很顯然，拿地三年半不開發卻轉賣了出去。這到底是為什么呢?

按照國家相關規定，對于超過合同約定動工開發日期一年未動工開發的，可征收土地出讓金20%以下的土地閑置費;閑置兩年以上不開發的土地，政府可無償收回開發商的土地使用權。然而這塊工體四號地卻閑置了長達三年半的時間，最終不僅沒有被政府罰款和沒收，而且還高價轉讓出去，并由此獲取巨額利潤。記者注意到，此次工體四號地的交易，為其賺取稅前利潤大約為2.35億港幣。

楊少峰說:“而他們如果當時就把這塊地蓋成樓來賣的話，他可能掙的錢還只有幾千萬甚至不到一個億左右，也就是說盈科地產在這塊地的運作過程中，我們認為他很可能就是一種炒地皮的行為。”

囤地緩慢開發，不蓋房比蓋房更賺錢

不蓋房比蓋房更賺錢，難怪潘石屹說得如此斬釘截鐵。這么多房地產開發商都寧愿炒地，也不愿意動一鍬土，這錢也賺得太輕松了吧。

他們賺錢倒是輕松，不過，這樣一來，大大加劇了土地市場的價格泡沫。而這些地價最后都會轉化到房價上，苦了買房的人。

位于北京市南五環以外的大興是距離北京城區最近的郊區，今年夏天大興誕生了新地王，隨后房價也一路飆升，現在大興主要城區的房價已經超過一萬元，不過就是在大興中高端樓盤最集中的地段，仍然可以看到大片大片閑置的空地。

2007年很著名的大興的地王，是某房地產公司以194輪的競價才以6291元的樓面地價拍到這個地，當時周邊的房價大概只賣到6千到7千塊錢左右，部分的項目可能8千多元，所以當時這塊地是面粉貴過面包的一個典型例子。

然而從2007年拿地到現在，這塊地已經近兩年時間沒有開發。不過昔日的地王如今雜草叢生、一片荒涼，絲毫看不出任何動工的跡象。實際上，像這樣正在曬太陽的地王在全國各地大量存在。

究竟是什么讓開發商游走在土地市場和資本市場中間，不亦樂乎?這場資本游戲最終將造成什么樣的危害?

實際上，過去五年，全國的房價平均上漲了大約兩到三倍。中國房地產信息集團提供的數據顯示，北京2004年商品住宅的價格是每平方米4747元，今年9月底為每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元;深圳2004年是6385元，今年9月底是13893元。

為了防止房價過度上漲，改善樓市供求關系，今年中央政府頻頻吹風將加大土地供應。然而大幅度增加的土地供應，似乎并沒有調動房地產企業的開發熱情，今年北京的住宅開工面積不升反降。

事實上，政府供應再多的地都會被開發商囤積在手中，它形不成真正的供應量，那么我們現在的這種供不應求的假象就得不到改變。只要市場還是供不應求，那么房價肯定會上漲，所以說囤地是造成高房價的一個非常關鍵的原因。

因此，我們可以明顯看出，土地市場和商品房市場的供需鏈條，都在房地產開發商手上被死死卡住了。一方面他們把大量供應的土地捏在手里，不斷增值;另一方面，他們又在商品房市場，人為制造緊張，抬高房價，獲取更高的利潤。兩本帳，怎么算開發商都合適。

囤積現象屢禁不止:政策如同一紙空文

為了遏制開發商的囤地沖動，國家也出臺了不少監管政策。可為什么這些政策措施卻不太管用，開發商手上的地越來越多呢?

潘石屹說:“政府基本上每年都在說，要清理閑置土地，每年都在清理閑置土地，現在政府這個政策有點像狼來了一樣，每年都喊狼來了，狼來了，結果狼沒有來，所以所有的人都說這個政策是不會執行的，這樣的話，大家的膽子更大了，就更大規模的圈地。”

開發商敢于大肆囤地，的確暴露出我們在土地監管上的諸多漏洞和問題。

如果說，在這場資本游戲中，開發商是站在前臺的主角，在后臺還站著一個分賬的，那就是地方政府。運動員和裁判員都是囤地的受益者，所以，我們不可能指望這場游戲變得公平。

如何打通房地產市場的供需鏈條，讓大家走出被高房價脅迫的困境?現在看來最治本的辦法，就是重建這個市場的游戲規則，打破運動員和裁判員的利益關聯，讓地產商干它們該干的事去。

摘自《CCTV經濟半小時》2009.11.04