淺談物業稅的開征

摘要：開征物業稅，是整合房地產產業中稅費征收管理存在問題的需要，是實現居者有其屋、調節收入分配差距的需要，是實現地方財政收入穩步增收的需要。征收物業稅，決不是對于購房投資者的懲罰稅，更不是單純為了增加政府財政收入，是市場經濟必然要求，是中國經濟社會發展的需要。

關鍵詞：物業稅 房地產 開征

0 引言

5月25日，中國政府網公布了《國務院批轉發展改革委關于20 09年深化經濟體制改革工作意見的通知》，同時公布了發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中，“開征物業稅”再次納入。近年來，國務院每年轉發的該文件均提到物業稅。《意見》明確提出，今年研究開征物業稅，該項工作將由財政部、國稅總局、發改委、住房和城鄉建設部共同負責。我國物業稅的征收已經基本確定。

1 什么是物業稅

所謂物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產價格就會隨之提高，相應地，物業稅也要提高。

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物業稅在國外不少國家早已經開始執行，只不過不同國家的征稅方式不太相同，但是稅收的收入基本都是納入當地政府，作為財政收支和公共支出的主要來源，并且成為了遏制房地產投機和合理配置房地產資源的主要手段。例如美國，加拿大等很多國家都已經開征了物業稅，這給我們國家的開征提供了一些參考。

2 我國是否應當開征物業稅

就我國是否應當開征物業稅的問題，各界的觀點不一。支持派認為，它是對房產的持有者征稅，增加房產持有的成本，能夠抑制投機性的購房行為，因此，有人稱之為房市的“穩定器”。支持派的聲音是：國家早就應該征了，謀利的房地產就該繳稅，而且要用累進制計稅，房產越多征得越高。如果不征，只會鼓勵人們有錢就去購房，坐享其利，靠房產食利。國家的政策應該是鼓勵人們創業，用雙手去創造財富，而不是守著房產食利，成為‘寄生蟲’。“并且也有利于減少市場上大量存在的閑置房，擠一擠房市的“泡沫”，改善供給。而且考慮到持有成本，大戶型的市場需求將減少，符合多數購房者需求的戶型將成為主流，房產市場的住宅供應結構將更加理性。

另一部分人則認為，可以開征，但前提是稅制要合理，促進社會公平，消弭貧富差距。扼制房價的目的要明確，稅費要整合，讓那些占有更多房產資源的人繳稅，不能給普通老百姓加重負擔。因為從長遠看，物業稅開征很有可能會導致房價上漲，因為增加的成本最終要轉嫁到消費者身上。在去年建設部做的有關住房、住房制度改革和房地產市場專題調研中，曾專門做了“合理引導住宅建設和消費課題報告”，建議加快研究制定引導合理消費的經濟政策，通過稅收、價格、信貸等經濟杠桿，鼓勵購買小套型、功能良好的經濟適用住宅。遠期在持有環節也進行相應的調節(增設物業稅)，使消費自覺趨于合理，并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”條件的，免征收物業稅。雖然目前我國還沒有一個明確地提出征收物業稅的具體實施細則和措施，但基本框架是將現行的房產稅、城市房地產稅、上地增值稅以及上地出讓金等收費合并轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。美國、法國、日本、荷蘭、加拿大以及我國香港和臺灣地區等早已采用物業稅的形式，可以說對房地產開征統一的物業稅已經成為世界不可避免的趨勢。我認為，我國也應當開征物業稅。

3 開征物業稅的利弊分析

就長遠而言，開征物業稅利大于弊。一般認為物業稅的開征主要有以下一些有利作用：

可以有力的打擊房地產市場的投機行為。因為，物業稅的開征實際是增加了房地產保有階段的成本，這樣一來那些通過囤積房產來炒房的人將會因為持有房產的升值而付出高額的物業稅。這樣一來就可以有效的抑制諸如此類房地產投機行為。降低房地產開發成本，從而降低房產價格。目前，我國實行的是“批租”土地使用制度，開發商必須一次性支付相當于目前房價50％的土地出讓金和大部分稅費來向政府購買一定期限內的土地使用權。這樣一來在開發階段房地產商要承擔高額的開發費用，而這些成本最終以價格轉讓給了消費者，高昂的價格使許多消費者“望房怯步”。開征物業稅后，將使現有的開發成本分攤到以后，從而降低購房的門檻。調節收入分配，縮小貧富差距。

另外物業稅的開征和其他稅種一樣也必定會考慮到不同人群的具體情況而加以區別征收。比如對擁有兩套以上住房的采用高稅率，對只擁有一套住房的采用減稅或一定期限免稅的政策；對高檔住房和普通住房，以及對經營用房產和非經營用房產實行差別稅率等。這些差別稅率都可以在一定程度上起到政府調節收入分配的作用。

但是，開征物業稅也可能帶來一些不好的效應：房地產開發成本的降低不一定會引導房地產價格的下降，其差價很可能被房地產開發商占有。10％—20％的降價空間是業內人士測算出來的理論空間，但是，實際上房價的下降空間不可能如此明顯。原因是房地產市場是區域性市場，房價取決于市場的供需關系。房地產商完全可以通過各種形式的促銷、贈禮活動以較低的支出獲得較高的差價。這樣一來，消費者不僅不能因為物業稅的開征而買到低價房產，還要在持有房產期間付出更多的費用。房地產開發成本的降低可能會導致盲目的開發，最后形成大量的空置房產。由于物業稅的開征降低了房地產開發行業的門檻，

可能造成過度開發，最終供過于求。可能會產生消費者“買房易，供房難”的現象。物業稅的高低是隨著房產價值的高低而波動的，但是隨著房產的增值，其持有費用也會增加，這加重了消費者的供房負擔。一部分消費者可能無力承受供房的負擔，無法支付銀行貸款，這樣一來就會增大放貸銀行的金融風險。

4 我國開征物業稅的必要性

4.1優化資源配置。在我國現行的房地產稅制體系中，對房產擁有的稅負是較輕的，雖然現行的房產稅規定，業主要按出租房產獲得租金的12％或按房產凈值的1.2％繳納房產稅，但通常情況下是對企事業單位征收的，私人擁有住房一般無需繳納。但對房產交易過程中的稅收是較重的，這在很大程度上妨礙了房產交易的進行，導致了在一些人占有多處房產并私下出租取得收入的同時，有大量急需住房，但因成本太高而買不起房的人并存的現象。改變這種畸形資源配置方法的格局是：在降低房產交易稅負的同時，增加房產擁有的稅負，以盤活現有房地產的存量。

4.2實現居者有其屋、調節收入分配差距的需要。開征物業稅使得房產開發的稅金大幅減少，房地產初始價格會降到人民購買力的水平，有利于解決國民的住房問題：同時物業稅的應繳稅額一般都是由物業的應課稅凈額乘以比例稅率得出，這樣，就會對居住毫宅者課以高稅，對貧窮家庭居住劣房者少征稅甚至免稅通過，達到調節個人收入分配，縮小社會貧富差距，維護社會穩定的效果。

4.3實現政府財政收入穩步增長。物業稅的開征，使開發商建房時繳納的一部分稅改由購房在購買房屋以后按年繳納，在短期內地方財政收入會大幅度減少，但從長遠看，物業保有者每年繳付的物業稅會隨著物業價值的升值而提高，使得政府可以參與物業的持續升值的再分配，有利于地方財政收入穩步增收。

5 開征物業稅的難點

征收物業稅是牽一發而動全身的事情，實施起來有一定的難度。

5.1要制定一個科學的免征額對經營性物業和住宅性物業要進行稅目分類，區別對待。我國現行城市房地產稅征收范圍是在城市、縣城、建制鎮和礦區的房地產，針對的是個人所有非營業用的房產免稅。稅收應著眼于稅源的穩定性和可靠性，必須顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性。經營性物業與純消費性的住宅物業性質不同，前者有收入來源，后者是純支出，理當進行合理的稅目分類，實行不同的稅制。另外，住宅物業稅是從無到有的稅種，也不能一下子過渡到經營性物業的稅收水平。在進行這樣的稅目分類前提下，住宅物業稅制還要確定一個合理的免征額。

5.2能夠科學合理地對房產價值進行評估征收物業稅必須有稅基標準，它包括城市(區域)的基準地價和建筑物重置價格。而這種稅基標準又必須以稅基評估為前提、為依據。國際通行慣例是國家定規則，社會和市場評估機構具體實施，行政部門進行監管：其標準是以房屋重置價格為基礎，一般低于市場價格的15％-30％；評估標準是動態的，公開、透明、規范、易操作；總體上是降低綜合稅率，突出單一稅種的功效。但在目前，無論是國家還是地方，現在都還沒有建立完整的權威的房地

產稅基評估體制機制。我國現在的產權房屋稅基標準的評估、房屋拆遷補償標準的評估和銀行商品住宅抵押的評估都還處在探索初建的過程中，因此出臺物業稅在這一方面有一定難度。

5.3有合理的稅率和計征辦法我國擬開征的物業稅的稅負即征收標準應與現行房地產稅費的總體規模基本相當，并略有降低。現行稅費繁雜、重復征稅的現象很大程度上抬高了新建商品房的價格，加重了購房者的負擔。因此，物業稅的稅率設計應與當前的房地產稅收收入相銜接，可適當有所降低。

從價計征是按房地產的市場價格或評估價格征稅，物業稅的納稅方式，在我國目前稅收征管體系還不太健全的情況下，為有利于控制稅源，防止偷逃稅款，可以采取代扣代繳、代收代繳與自行申報相結合的方式。對業主個人的商品房，由物業公司代收代繳稅款：對單位擁有的房地產，由單位自行申報納稅；對沒有扣繳義務人或扣繳義務人未扣繳稅款的，則必須由納稅人自行申報。此外還應當對社會低收入群體擁有的福利性住房采取稅收優惠措施。