分析房地產項目開發管理重點

摘要：競爭激烈的房地產行業在行業整合過程中，企業內在素質將發揮決定性作用。房地產項目的關鍵是產品定位準確，管理重點是實施合理成本戰略，提高企業核心競爭力。

關鍵詞：風險把控 產品定位 成本管理

0 引言

在過去的十多年間，中國房地產市場持續繁榮，房地產企業的發展基本是借助國家房地產制度變革所提供的歷史機遇和政策環境。近幾年，房地產業屢遭冰點，房地產企業的“幸福日子”一去不復返。去年，美國次貨危機引發的金融風暴，也波及到我國的房地產行業，行業整合明顯加快，企業核心競爭力得到重視。房地產行業是資金密集型產業，除了萬科、金地、保利等上市公司通過股市募集資金外，非上市企業的融資渠道單一，主要靠銀行貸款。目前在股市推動樓市、樓市推動地價的背景下，很有可以形成地產寡頭，中小企業的競爭力大大降低。面對這種局面，確定企業發展戰略和經營模式對中小房地產企業的持續發展具有重要的意義。

產品定位準確，實施合理成本戰略，是提高企業核心競爭力的重要手段之一。每個企業各有不同的方式，建立完善的市場調研、產品研發體系及完善的成本控制體系，是企業走向成熟不可缺失的一項重要工作。

1 項目前期，把握投資決策

土地儲備量大小是房地產企業的實力的象征。項目土地出讓拍賣前，究竟以多少價格取得土地，企業要做仔細的投資決策分析，包括項目的基本情況、項目用地現狀調查，對項目開發的組織機構、管理贊用、開發建設進度及費用的關系等。這其中，要求企業積累各種基礎資料，才能全面精確計算。雖然，土地拍賣過程競爭激烈，價格一加再加，搞清項目主要狀況、搞清成本，就有競爭的底氣。

2 產品定位準確，優化設計

項目設計方案階段，作深入的產品市場調查是十分必要的，關系到項目開發的成敗。市場調研報告是設計的主要依據，可以概括為以下內容：

3 建設階段，嚴控工程造價成本

項目建設階段，建設成本管理與控制進入到實現的階段，計劃是否實現，目標能否達到，考驗企業團隊的執行力。需要有嚴格的規章制度，對成本控制的各個主要環節進行規范管理。

設計變更的管理工作，對工程建設中的設計變更進行分類管理，分為設計提出的變更、甲方提出的變更、施工單位提出的變更、客戶提出的變更。對每項變更內容預算部門要進行費用、工期的評估，技術、工程部門要進行可行性的評估，最終由總工程師簽發。變更環節的管理靠制度、靠流程，保證變更的科學客觀，杜絕主觀隨意性。

施工現場簽證管理工作：對于要發生的簽證，工程部要對照合同，審核簽證的必要性，以及簽證內容的合理性，對照施工圖、預算，核實工程量。明確說明簽證的原因、內容。簽證單必須有監理、現場經辦人、工程部負責人的簽字。

設備材料的采購管理工作，在日常工作中建立的材料市場信息庫，建立設備供應商的長期合作關系，根據技術部門提供的設備技術參數，工程部門提供的工程進度要求，對各種設備貨比三家，比較設備的性價比，擇優選用。

工程款的支付：控制工程款及各種材料設備款的支付，源頭在招投標及各種商務合同的簽訂工作上，對合同中的價款支付比例，以工程進度為依據簽訂。預算部門在做預算時，結合工程款支付的要求，對相關工程量，分別分類計量。支付時，工程部對照完成的工程量、財務部對照合同，嚴格按合同審批、支付。

預決算管理工作：把預決算作為工程成本控制工作的主線，招標工作、工程量計量、工程造價的計算依據和預決算工作都有直接而密切的關系。準確的預算為控制工程成本提出目標依據。決算工作，核實施工單位申報的工程實際發生的費用，剔除不合理的內容、重復計算的內容，審核價差調整的內容，不僅僅是控制工程造價的最后結果，也是對工程成本控制工作成果的檢驗。

4 銷售階段，嚴控銷售成本

在激烈的市場競爭中，為推動銷售工作，銷售需投入的費用持續增加。項目方案確定后，銷售部門就著手制定營銷計劃，對廣告的投入、現場的包裝、參加展會、樣板區建設、樣板房裝修的標準、售樓部的建造編制計劃書，提出費用標準、投入計劃。公司合理確定費用額度。對各種廣告形式做出費效比評估。廣告投入后，跟蹤評估廣告的投入效果，并根據實際銷售情況調整，力求每一分錢的投入都有效。

5 把控風險調節，積極應對市場變化

房地產開發面臨諸多風險，因而必須防患于未然，對各種可能發生的風險都應有前瞻性和延續性的預測，才能減少風險成本的發生。

2005年以來。國家對房地產行業的政策進行多次調整，每～個政策出臺，都對行業產生了不同程度的影響。國家經濟發展越來越市場化，經濟發展也越來越快。在這種情況下，國家政策的調整將成為一種常態。將國家政策、地方法規的研討工作日?；?，對市場可能發生的變化進行推演，適時調整項目的投入時機、投入力度，是應對政策風險的有效方法。從2007年的樓市拐點論到2009年樓市的觸底反彈，不同企業對市場的判斷和應對策略有很大差別。有的房地產企業抓住了先機，極時調整策略，銷售量節節攀升，企業獲利頗豐；而有些企業則慢人一步。

多年的持續繁榮，成就了一批優勢企業，也制約了企業對發展戰略和經營模式的探索。危機也是一種機會，讓房地產企業有了修煉內功的緊迫感。在國內包括港澳地區一流企業紛紛跨區域發展、全面出擊、建設項目四處開花之時，本地房地產企業要有全國性競爭的態度，用國際化視野來優化企業戰略和經營模式。全面分析評價不同企業戰略和經營模式的優劣勢，分析國內外房地產周期波動的特點和基本規律，以及對目前所處周期階段和未來二年的趨勢進行預測，為企業把準市場脈絡，贏得市場先機。

6 結束語

利潤是企業生存與發展的物質基礎，在保證質量的前提下，降低成本是企業利潤最大化的重要途徑之一。合理成本戰略能使房地產企業取得社會效益、經濟效益，能保證房地產企業的生存和持續發展。在激烈的市場競爭中。房地產企業不僅要堅持產品創新、管理創新，還要有政策、市場的分析研判，保證企業經營決策的正確性，使企業得以長足發展。