關(guān)于治理房地產(chǎn)企業(yè)瞞報(bào)利潤(rùn)問(wèn)題的幾點(diǎn)思考

摘要:我國(guó)財(cái)政部發(fā)布的第12號(hào)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的檢查公告顯示，國(guó)家對(duì)39家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查中，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元，39家企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反應(yīng)的平均銷(xiāo)售利潤(rùn)率僅為12.22%，而實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)26.79%，隱瞞利潤(rùn)超過(guò)一半。由此看出，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問(wèn)題突出，隱瞞利潤(rùn)和偷稅漏稅較為嚴(yán)重。

關(guān)鍵詞:治理 房地產(chǎn)企業(yè) 瞞報(bào) 利潤(rùn)

1 房地產(chǎn)企業(yè)瞞報(bào)利潤(rùn)表現(xiàn)及成因

1.1 表現(xiàn)和危害 近幾年，財(cái)政部重點(diǎn)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的檢查，同時(shí)又將房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大到39家，涉及133個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)存在會(huì)計(jì)不真實(shí)現(xiàn)象主要表現(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)情況核算不實(shí)，普遍采取少計(jì)收入，多計(jì)開(kāi)發(fā)成本，虛增營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等手段隱瞞利潤(rùn)，有些企業(yè)隱瞞利潤(rùn)情況非常嚴(yán)重，個(gè)別企業(yè)利潤(rùn)率達(dá)到57%，比起上報(bào)的平均利潤(rùn)率高出近3倍。其實(shí)單純的高利潤(rùn)并不是什么罪，從市場(chǎng)角度看“合理合法”，問(wèn)題在于隱瞞利潤(rùn)、偷稅漏稅。此外，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還通過(guò)虛構(gòu)業(yè)務(wù)編造合同等手段騙取銀行信用，這些都是徹頭徹尾的違規(guī)犯罪行為。

39家房地產(chǎn)企業(yè)隱瞞利潤(rùn)33億元，不但減少了國(guó)家的稅收收入10多億元，而且會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)虛報(bào)了低利潤(rùn)而拉長(zhǎng)了歸還銀行貸款的時(shí)間，如果大批企業(yè)仿效這樣的做法，銀行得到了不真實(shí)的信息，會(huì)使銀行提前預(yù)提壞賬準(zhǔn)備，從而影響銀行資金的使用效率，這會(huì)對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 瞞報(bào)利潤(rùn)成因

1.2.1 某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏誠(chéng)信，貪得無(wú)厭，社會(huì)責(zé)任感缺乏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多年來(lái)養(yǎng)成的暴利情結(jié)，也由于政府一些部門(mén)決策導(dǎo)向與監(jiān)管的失誤和缺位，使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商膽大妄為，罔顧民生，缺乏誠(chéng)信，放棄社會(huì)責(zé)任，他們授意、指使或強(qiáng)迫會(huì)計(jì)人員通過(guò)某種方式使得成本費(fèi)用虛高，或者通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，以此來(lái)虛減利潤(rùn)，少繳營(yíng)業(yè)稅，所得稅和土地增值稅。

1.2.2 會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德欠缺。會(huì)計(jì)職業(yè)的特性就是要求會(huì)計(jì)人員必須具有很高的道德素質(zhì)。當(dāng)前會(huì)計(jì)人員做假賬的原因有二:一是會(huì)計(jì)人員與企業(yè)老總地位的從屬關(guān)系，在企業(yè)老總的強(qiáng)迫、授意、指使下，喪失原則，被動(dòng)作假;二是會(huì)計(jì)人員為滿足私欲，主動(dòng)做假。因?yàn)闀?huì)計(jì)人員的工資、福利待遇都是與企業(yè)的效益相掛鉤，在社會(huì)不正之風(fēng)的熏染下，一些會(huì)計(jì)人員為了追求個(gè)人利益，對(duì)造假行為不但不加抵制，甚至完全喪失會(huì)計(jì)職業(yè)道德，主動(dòng)為做假賬等違法犯罪行為提供便利或甘為鷹犬，利益至上成為他們行事的準(zhǔn)則，他們主動(dòng)服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的造假，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)瞞報(bào)利潤(rùn)情況嚴(yán)重。

1.2.3 會(huì)計(jì)師事務(wù)所為本部門(mén)生存利益驅(qū)動(dòng)甘為造假，放棄職業(yè)操守。某些會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)重違規(guī)執(zhí)業(yè)，為企業(yè)出具虛假審計(jì)報(bào)告。會(huì)計(jì)師事務(wù)所，作為一種獨(dú)立的社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，為了在市場(chǎng)的大環(huán)境中生存發(fā)展，一方面不得不淪為企業(yè)造假、發(fā)布假信息的“幫兇”，否則就會(huì)喪失很多業(yè)務(wù);另一方面，一些會(huì)計(jì)師事務(wù)所在利益第一、職責(zé)第二的宗旨下，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告不履行監(jiān)督職能或履行社會(huì)監(jiān)督職能時(shí)“抽條”，致使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)造假、瞞報(bào)利潤(rùn)一時(shí)得逞。

1.2.4 地方政府的“寬容”態(tài)度和腐敗使然。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)推動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)具有強(qiáng)大的推動(dòng)作用，有的地方政府把鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及千方百計(jì)引資作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“要訣”，他們多以“寬容”的態(tài)度對(duì)待房地產(chǎn)商的違法違規(guī)行為。同時(shí)某些官員早已和開(kāi)發(fā)商結(jié)成了利益共同體(各地腐敗大案中，涉案的高官大多與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān))，官員把土地低價(jià)批給房地產(chǎn)商，往往要收取開(kāi)發(fā)商數(shù)額可觀的紅包，可以說(shuō)一部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房，其成本是無(wú)法透明的，因此他們不惜冒著違法的風(fēng)險(xiǎn)，做假賬隱瞞利潤(rùn)。而一些官員因拿了好處費(fèi)而成了開(kāi)發(fā)商的保護(hù)傘，明里暗里提示有關(guān)部門(mén)對(duì)他們給予特殊關(guān)照，這使得開(kāi)發(fā)商做假賬、虛報(bào)利潤(rùn)、偷稅漏稅便能輕易得逞。

2 治理我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)瞞報(bào)利潤(rùn)的對(duì)策

2.1 加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育 會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德欠缺是導(dǎo)致房地產(chǎn)商得以瞞報(bào)利潤(rùn)的重要原因之一。會(huì)計(jì)法規(guī)定“會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，對(duì)會(huì)計(jì)人員的教育培訓(xùn)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)?！彼?，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德建設(shè)能促使會(huì)計(jì)人員嚴(yán)格地遵守財(cái)經(jīng)制度，忠于職守，堅(jiān)持原則，有效地履行會(huì)計(jì)監(jiān)督職能，提高防腐敗能力，自覺(jué)抵制各種利益的誘惑，能促使會(huì)計(jì)人員本著“獨(dú)立、客觀、公正”的原則為社會(huì)提供服務(wù)。加強(qiáng)會(huì)計(jì)職業(yè)道德建設(shè)應(yīng)從以下三方面入手:一是在校教育，對(duì)經(jīng)濟(jì)類(lèi)專(zhuān)業(yè)，大學(xué)、中專(zhuān)學(xué)校應(yīng)開(kāi)設(shè)會(huì)計(jì)職業(yè)道德課程;二是在職教育，可以在會(huì)計(jì)人員從業(yè)資格考試、會(huì)計(jì)職稱(chēng)考試、注冊(cè)會(huì)計(jì)師教育中再加大對(duì)會(huì)計(jì)職業(yè)道德的容量;三是在社會(huì)中通過(guò)正反典型案例的宣傳在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造懲惡揚(yáng)善的氛圍，人們對(duì)會(huì)計(jì)人員的從業(yè)行為所做的美丑評(píng)判，表明褒貶態(tài)度是一種無(wú)形的精神力量，必將影響著會(huì)計(jì)人員的從業(yè)行為。

2.2 加強(qiáng)政府各部門(mén)的外部監(jiān)管，形成監(jiān)管合力 我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管部門(mén)就有國(guó)土、財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)、工商、金融、物價(jià)等多個(gè)部門(mén)。而企業(yè)與這些政府部門(mén)之間都會(huì)有著某種聯(lián)系，例如，企業(yè)與金融部門(mén)發(fā)生信貸、結(jié)算、證券、保險(xiǎn)等聯(lián)系;與審計(jì)部門(mén)發(fā)生審計(jì)監(jiān)督、咨詢(xún)等聯(lián)系;與稅務(wù)部門(mén)發(fā)生繳納稅金關(guān)系;與統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)生的統(tǒng)計(jì)監(jiān)督與調(diào)查關(guān)系;與工商部門(mén)發(fā)生的工商行政監(jiān)督關(guān)系和發(fā)生企業(yè)登記、商品廣告、商品經(jīng)濟(jì)合同等聯(lián)系;與財(cái)政主管部門(mén)發(fā)生會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)指導(dǎo)與檢查聯(lián)系等。國(guó)家政府可以通過(guò)這些監(jiān)管部門(mén)的日常監(jiān)管工作，明確各部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管職責(zé)，促使這些部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、貸款、銷(xiāo)售、核算等環(huán)節(jié)形成監(jiān)管合力，加大對(duì)該行業(yè)執(zhí)行調(diào)控措施和監(jiān)管力度，使房地產(chǎn)企業(yè)作假賬、隱瞞利潤(rùn)和偷稅漏稅難以實(shí)現(xiàn)。

2.3 加大執(zhí)法力度，消滅“灰色開(kāi)支” 從行業(yè)的特殊性及橫向比較而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是社會(huì)公認(rèn)的商業(yè)賄賂問(wèn)題比較突出的行業(yè)之一。有業(yè)內(nèi)人士透露，一些公司用來(lái)疏通涉及開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的好處費(fèi)大概占到樓盤(pán)總成本的2%一3%左右，有的甚至更高，而這些“灰色開(kāi)支”很多公司是通過(guò)虛增成本費(fèi)用的方式來(lái)沖減稅前利潤(rùn)的。所以政府部門(mén)在加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的同時(shí)，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的執(zhí)法力度，嚴(yán)厲打擊商業(yè)賄賂，消滅房地產(chǎn)行業(yè)的“灰色開(kāi)支”，打掉地方政府和利益集團(tuán)之間的關(guān)系，解決官員腐敗問(wèn)題，這在一定程度上不僅能夠減少不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本的透明度，杜絕瞞報(bào)利潤(rùn)也能起到很大作用。

2.4 加強(qiáng)社會(huì)誠(chéng)信和法制宣傳教育，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感 隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，單純地靠加強(qiáng)監(jiān)管是很難實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的絕對(duì)凈化的，還需要從思想上去解決問(wèn)題。

在美國(guó)，人們從小受到應(yīng)該誠(chéng)實(shí)依法納稅的教育，對(duì)于虛報(bào)利潤(rùn)的企業(yè)也是嚴(yán)懲不貸的，逃稅的責(zé)任人甚至面臨牢獄之災(zāi)，所以，在美國(guó)，即使很多個(gè)人應(yīng)納稅收是需要自行申報(bào)的，也很少有偷逃稅款的現(xiàn)象，這和美國(guó)政府多年來(lái)進(jìn)行的誠(chéng)信宣傳和法制教育是分不開(kāi)的。我們可以學(xué)習(xí)美國(guó)的做法，使依法納稅深入人心;同時(shí)也可以由政府出面為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定期開(kāi)辦法律培訓(xùn)班，使有瞞報(bào)利潤(rùn)企圖的商人認(rèn)識(shí)到:不僅偷錢(qián)是可恥的，偷稅也同樣是可恥的(《刑法》第161條明確規(guī)定了關(guān)于做假賬的罪責(zé))，通過(guò)法制宣傳教育培養(yǎng)他們自愿納稅的素質(zhì)，提高他們的社會(huì)責(zé)任感。

2.5 嚴(yán)肅處理出具虛假審計(jì)報(bào)告的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，規(guī)范會(huì)計(jì)師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)行為 通過(guò)對(duì)違規(guī)會(huì)計(jì)師事務(wù)所及相關(guān)責(zé)任人的嚴(yán)肅處理和處罰，來(lái)規(guī)范會(huì)計(jì)師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)行為。根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的第12號(hào)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告，財(cái)政部對(duì)嚴(yán)重違規(guī)執(zhí)業(yè)，出具虛假審計(jì)報(bào)告的會(huì)計(jì)師事務(wù)所和注冊(cè)會(huì)計(jì)師人員依法進(jìn)行了嚴(yán)肅處理，此做法必將有力打擊會(huì)計(jì)造假和審計(jì)違規(guī)行為，并對(duì)廣大企業(yè)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所起到良好的警示作用。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)帳務(wù)不實(shí)、隱瞞利潤(rùn)，是由多種因素促成的，對(duì)于不同成因，應(yīng)該采取相應(yīng)的不同對(duì)策，從企業(yè)層面上，我們可以通過(guò)法制宣傳教育，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依法納稅的素質(zhì)和會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德水平;從政府層面上，我們可以通過(guò)加強(qiáng)各部門(mén)的監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，嚴(yán)厲打擊腐敗，消滅商業(yè)賄賂等措施，來(lái)凈化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)瞞報(bào)利潤(rùn)問(wèn)題。