淺析房地產項目的經濟評價

摘要:項目拓展對于房地產公司的發展至關重要，評價項目的緯度也很多，經濟評價是常用且直觀的一種方法，包括投資測算、收入測算和經濟分析。本文主要針對住宅項目經濟分析中涉及的一些實際問題進行闡述。通過分析我們發現經濟評價是一個綜合性的工作，它需要對項目有較清晰的市場定位，需要公司內各部門相互配合，這樣才能保證項目評價更有效。

關鍵詞:房地產 投資 經濟評價

0 引言

項目拓展對于房地產公司的發展至關重要。拿到一個好的地塊，往往意味著項目開發成功了一半。那么如何評價一個新的項目?哪些項目該拿?這就需要進行多方位的考慮。

首先，應考慮企業戰略。項目選擇要服從區域發展規劃、遵循產品戰略、結合項目所在地的政治資源，并與企業內部資源相匹配。其次，要關注企業的資金籌備能力。房地產屬于資本密集型行業，資金的籌集能力、資本結構規劃都會影響到項目的選擇。再次，還要充分考慮項目的外部條件。如拆遷情況、周圍環境情況和規劃現狀。

評價項目時，還有一個重要且直觀的方法——經濟評價。它包括投資測算、收入測算和評價分析。本篇文章重點是分析住宅項目經濟評價中所涉及的一些實際問題。

1 投資測算

投資測算方法雖有差別，但主要包括以下幾個內容:土地成本及契稅、前期費用、建安費用、配套設施費用、管理費用、銷售費用、財務費用等。

1.1 前期費用 測算時要關注一些重要費用的計取方法和項目所在地對前期費用收取的政策法規。

比如工程設計費，普通住宅的設計費只需幾十元/平方米;但是如果項目定位高端，則可能請大師設計，以致多方案比較，費用可能上千萬。再如三通一平費，不同的項目差別很大。位于城郊接合部的項目，臨時水電與正式水電的費用較高，周期也長，企業為了加快項目進度，花幾千萬是常事。另外，現場還應詳細踏勘，如果存在需遷移的桿線，這種費用也要考慮進去。

前期費用繳納也是工作重點，一方面要查閱相關的地方政策法規，對人防費和基礎設施配套費等據實核算，另一方面還要考慮政策優惠時的費用減免。

1.2 建安費用 測算時首先要確定建筑形式，多層、小高層還是高層住宅;其次需確定裝修標準，毛坯、簡裝還是精裝修;最后，再按照經驗值進行測算。

經驗值可以查閱項目所在地工程造價信息網的信息進行調整。比如北京造價網上就有造價實例的信息，08年6月，四環外、5層、2.8米層高的混合住宅項目單方造價為815元/平方米，案例中還規定了建筑工程、裝飾工程和安裝工程的形式，測算人員可以據實調整。對于分期開發、建設周期較長的項目，需要考慮主材價格變動的影響;對于特殊地質條件，地基處理費用也應考慮。

1.3 配套設施費 項目所處的環境不同，配建或代建項目的要求也不一樣，具體要根據規劃要點的具體要求或同類項目的配建情況進行測算。

例如某一建筑面積為50萬平米的住宅項目，規劃要點中就明確規定需設置一處社區中心，建筑面積5000-8000平方米，功能包括社區管理、衛生、郵政、儲蓄、文體活動、商業服務、餐飲休閑和室外活動等，還應配建24班小學一所，12班幼兒園一所。

1.4 財務費用 財務費用的測算比較復雜，重點是在計息基數、計息利率和融資費用上。

按規定，項目開發要求30%左右的自有資金，這意味著貸款計算基數為投資額的70%。但實操中，項目的借貸資金常高于這個比例。所以，計息基數要根據企業的實際情況計取。

關于計息利率，要充分考慮經濟的波動性和開發時間的滯后性。因為從測算到拿項目再到貸款到位，至少需要一年的時間。舉個例子，在07年1月做的測算，當時3～5年期的貸款基準利率為6.48%，在08年1月取得部分貸款，則相應的利率為7.74%，兩者相差1.28%，這種影響是不能忽視的。

至于融資費用，則要根據企業的實際融資能力進行估算。企業規模較小、融資能力差的，此項費用較高。

2 收入測算

收入測算受市場影響大，分析技巧較強。同一地段，不同的產品和銷售策略，價格就會有差異。這就需要我們對項目有一個清晰的定位，重點關注銷售面積、銷售價格和商業銷售。

2.1 銷售面積 要區分建筑面積與可銷售面積的不同。測算成本時一般按總建筑面積計算。測算銷售時，地上可銷售面積要扣除物業用房等配套設施面積。地下可銷售收入的測算時，應考慮地下車庫的銷售收入，但是所有的銷售收入。例如南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定》第六條就規定“相當于標準配件總量15%的室內機動車停車位以及全部露天機動車停車位為業主共用停車位，其余為房地產開發企業可銷售的業主專用停車位。”

2.2 銷售價格 銷售價格一般用市場比較法確定。要注意同一項目中的會有多個銷售價格，主要是由于產品不同、裝標準不同造成的修。要把網站的成交數據與詢價數據相結合。因為網簽價格可能較早，也無法反映促銷優惠;而實際詢價可能不真實。另外，對于銷售周期較長的產品，還要按照房地產開發周期，采取不同的銷售價格調整系數。

2.3 商業銷售 收入測算中還應關注配建商業的銷售收入。商業一般有三種處理方式:位置較好的小鋪面蓄水之后可能直接銷售;大體量的集中商業可能要長期持有;還有的可先行招租，待成熟之后再出售。所以測算時，要先有一個商業經營的大概方案，處理好這三部分的比例。

3 經濟分析

經濟分析建立在投資測算與收入測算的基礎上，分為靜態與動態分析。

3.1 靜態經濟分析 常規的靜態分析指標有投資收益率、投資回收期、項目毛利率等。建議首選年自有資金收益率和凈利潤總額。年自有資金收益率可以評價不同周期的項目，可以反映財務杠桿作用。凈利潤主要是體現經濟效益的總規模。有些項目雖然收益率不高，但風險小、規模大、收益高，土地一級開發項目就是這樣的類型。

3.2 動態經濟評價 動態分析除了動態的考慮成本與收益外，主要是現金流分析。這就要求列出完整的開發計劃，包括建設計劃、銷售計劃、融資計劃。在此基礎上，計算現金流。通過分析比較，一方面是制定資金調度方案;

另一方面是觀察項目的資金收入情況是否符合公司的融資計劃。

4 結語

回顧項目經濟分析的過程，會發現所需的工具不復雜，所需的知識卻是很全面的。它需要對項目所在地的市場充分調研;要詳細的踏勘，對于項目外部條件充分了解;更加重要的是要對項目有一個清晰的定位，包括目標市場、產品類型、業態組合。所以，項目評價分析是一個綜合性的工作，需要公司的高級管理人員牽頭，前期部、營銷部、預算部、財務部等各部門相互配合，才能有效的評價一個項目是否可行。