個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

摘要：個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)以其風(fēng)險(xiǎn)低、業(yè)務(wù)范圍廣、經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定的特點(diǎn)正日益受到我國(guó)各大商業(yè)銀行的青睞。但是隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也不斷的出現(xiàn)，如何認(rèn)識(shí)并防范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)各大商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)顯得越來(lái)越重要。本文主要從個(gè)人住房貸款的概念及個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的意義方面進(jìn)行研究，對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn) 管理

1 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的概述

我們通常所說(shuō)的個(gè)人住房貸款主要是指?jìng)€(gè)人住房抵押貸款。住房抵押貸款是居民進(jìn)行住房消費(fèi)時(shí)通過(guò)銀行貸款來(lái)獲得資金支持以彌補(bǔ)當(dāng)期消費(fèi)能力的不足，而貸款者將消費(fèi)所購(gòu)住房抵押給銀行，作為償付款的擔(dān)保。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性，主要是指借款人不能按時(shí)償還貸款本息，由此給銀行帶來(lái)的損失。其特征有：

1.1 貸款對(duì)象特殊；根據(jù)央行制定的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定：個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，對(duì)借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

1.2 償還方式特殊；相對(duì)于企業(yè)貸款，個(gè)人住房貸款償還方式較為特殊：貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。

1.3 時(shí)間上具有滯后性；中長(zhǎng)期貸款是個(gè)人住房貸款的主要選擇，期限一般在5年以上，最長(zhǎng)的可達(dá)到30年。從國(guó)外個(gè)人住房金融發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期一般是在貸款發(fā)放的3-8年之后，而我國(guó)的個(gè)人住房貸款是在最近幾年開(kāi)始發(fā)展的，總體來(lái)看，也只有小部分的貸款處于這個(gè)危險(xiǎn)階段。而隨著時(shí)間的推移，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也將會(huì)日益凸顯。

1.4 風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)的多樣性；影響個(gè)人住房貸款的因素有很多，風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式也是多種多樣的，歸納起來(lái)看，有銀行自身的原因，有貸款人的原因，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因等。

2 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因

2.1 從銀行方面來(lái)講

2.1.1 商業(yè)銀行與貸款人的信息不對(duì)稱 商業(yè)銀行不能全面地掌握貸款人的信息，原因有兩個(gè)：一是貸款人的個(gè)人信息數(shù)據(jù)分散不全。我國(guó)個(gè)人資信調(diào)查報(bào)告的信息和數(shù)據(jù)主要來(lái)自于公安、街道、工商、銀行、司法等，但是這些部門并沒(méi)有很好地建立個(gè)人信用檔案，使商業(yè)銀行個(gè)人征信工作缺乏基礎(chǔ)。二是貸款人的個(gè)人信用資料封鎖。到目前為止，我國(guó)居民的個(gè)人信用信息的基本上掌握在公安、法院、工商、人事、勞動(dòng)保障等政府相關(guān)部門中或銀行中，這些部門和機(jī)構(gòu)的個(gè)人信息數(shù)據(jù)文件系統(tǒng)都是封閉的，不能實(shí)現(xiàn)信息資源共享。

2.1.2 商業(yè)銀行信貸內(nèi)部管理的缺陷 在個(gè)人住房貸款中，商業(yè)銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權(quán)人，也是抵押物的抵押權(quán)人，還是貸款資金的籌集人。而在商業(yè)銀行信貸內(nèi)部管理中出現(xiàn)以下情況：①為向客戶提供便利的貸款手續(xù)，卻忽視完善和規(guī)范貸款的相關(guān)手續(xù)；②商業(yè)銀行對(duì)已經(jīng)發(fā)放的貸款的還款情況沒(méi)有進(jìn)行有效監(jiān)控和跟蹤；③對(duì)信貸人員監(jiān)管不力及未建立完善追責(zé)制度從而常出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 從貸款人方面來(lái)講 一方面，對(duì)于那些資金實(shí)力有限、資信評(píng)價(jià)較差的開(kāi)發(fā)商，為了緩解資金壓力便會(huì)采取虛假按揭和多重按揭等手法套取商業(yè)銀行的信貸資金，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和融資的風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)移。另一方面，有些購(gòu)房者利用商業(yè)銀行掌握的貸款人的信息不全的空子，在不同的商業(yè)銀行進(jìn)行虛假按揭和多重按揭貸款，在一定程度上使銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。

3 防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

3.1 從銀行方面來(lái)講

3.1.1 完善對(duì)貸款人的資信評(píng)價(jià) 個(gè)人住房貸款的資信評(píng)價(jià)作為個(gè)人信用評(píng)估的組成部分，是以借款人財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)、信用數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)為依據(jù)，通過(guò)分析借款人信用狀況，對(duì)借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過(guò)程。對(duì)還款能力的評(píng)價(jià)主要考察借款人的收入來(lái)源證明、稅單等資產(chǎn)證明。對(duì)借款人還款意愿的評(píng)價(jià)主要依賴于對(duì)借款人質(zhì)量的考察，通過(guò)了解借款人的學(xué)歷、職業(yè)、年齡、收入等綜合評(píng)定，并通過(guò)與借款人的直接對(duì)話，判斷其資信情況。我國(guó)商業(yè)銀行要建立完善的客戶信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)，對(duì)貸款客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信譽(yù)情況要加強(qiáng)分析，通過(guò)各種管道了解借款人的還款能力，借款人能否按時(shí)支付在銀行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的銀行中相互套現(xiàn)還款的現(xiàn)象。

3.1.2 發(fā)展住房貸款證券化 住房抵押貸款證券化是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款支持證券，然后通過(guò)在資本市場(chǎng)上出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)。住房貸款證券化是我國(guó)正在實(shí)行的信貸資產(chǎn)證券化的一種形式，它能①提高銀行貸款資產(chǎn)的流動(dòng)性，使銀行的長(zhǎng)期貸款得以流動(dòng)，從根本上解決了“短存長(zhǎng)貸“的矛盾；②促進(jìn)金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化。抵押貸款證券化是將過(guò)去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放貸款、持有貸款和回收貸款本息等職能，轉(zhuǎn)化為多家存款金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng)。這樣就加深了金融行業(yè)的分工，而且將抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)部分地轉(zhuǎn)移到更能承擔(dān)長(zhǎng)期債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，從而提高了整個(gè)金融體系的效率，增加了整個(gè)金融體系的安全性。③擴(kuò)大銀行的經(jīng)營(yíng)范圍，提高其經(jīng)營(yíng)效益。使銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)之間的界限日趨模糊，銀行可以進(jìn)入許多過(guò)去不曾涉及的領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)了資本經(jīng)營(yíng)多元化和經(jīng)營(yíng)效益的目的。

3.2 從政府方面來(lái)講

3.2.1 建立健全社會(huì)信用體系，完善個(gè)人信用制度 目前，我國(guó)已經(jīng)建成了全國(guó)集中統(tǒng)一的企業(yè)和個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，截至2007年8月底，企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)已經(jīng)建立了1232萬(wàn)戶的企業(yè)信用檔案，個(gè)人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)也為5．86億自然人建立了信用檔案。然而，我國(guó)的個(gè)人信用體系還處于剛剛起步階段，有待完善。

3.2.2 建立和完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)制 抵押貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)相結(jié)合的最終效果是轉(zhuǎn)移和降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，特別是信用風(fēng)險(xiǎn)。首先，“必要參照國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)政府、民間各自分工機(jī)制，組建全國(guó)統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，通過(guò)為個(gè)人住房貸款提供國(guó)家信用擔(dān)保的辦法來(lái)幫助商業(yè)銀行分散化解金融風(fēng)險(xiǎn)。”其次，“我國(guó)可嘗試在全國(guó)成立專門性、不以盈利為目的的政策性住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，專門為中低收入者提供保險(xiǎn)。”

3.2.3 為個(gè)人住房貸款的證券化積極準(zhǔn)備 個(gè)人住房貸款證券化作為世界住房金融的發(fā)展方向，并作為平衡住房信貸資金、防范住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒運(yùn)用。但是，結(jié)合目前我國(guó)的情況，要在我國(guó)廣泛推行個(gè)人住房貸款證券化還缺乏一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，應(yīng)該先在部分條件成熟的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。例如，北京和上海，住房貸款證券化可先在這些地區(qū)展開(kāi)，在實(shí)踐過(guò)程中應(yīng)找出不足，不斷完善運(yùn)作機(jī)制，待條件成熟時(shí)再向其它地區(qū)推廣。

參考文獻(xiàn)：

[1]李柯.國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理策略[D].復(fù)旦大學(xué).2007.

[2]張紅、殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué)[M].清華大學(xué)出版社.2007.

[3]陳瀚.我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及管理[D].廣西大學(xué).2007.

[4]劉冰封.論發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范.[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè).2008:27.

[5]鄧中寧.商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展及其風(fēng)險(xiǎn)防范研究.[J]法制與經(jīng)濟(jì).2008(6):96-99.