對我國開征物業稅的難點分析及對策建議

摘要物業稅已成為目前我國房地產稅制改革的方向。本文首先闡述了物業稅開征的必要性和，在此基礎之上，對我國開征物業稅的難點問題進行了較為深入地探討，最后，結合我國國情提出了相應的對策建議。

關鍵詞物業稅難點對策建議

中圖分類號:F812文獻標識碼:A

1 物業稅的內涵

“物業”一詞源于我國香港地區和東南亞國家，其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等。物業稅(Poperty Tax)稱謂沿自香港地區，也稱“財產稅”或“地產稅”，一般以土地、房屋類不動產為課稅對象，在其保有階段課征的一種稅。它要求不動產所有者、使用人或承租人每年按一定標準繳付一定稅款，如果該不動產升值則所繳稅款也相應提高。但是，在不同國家、地區其具體名稱不盡相同。有的稱“房地產稅”，有的稱“物業稅”。雖然名稱不同，但內容基本一致:一是房產、土地合一，適用統一的不動產稅;二是征稅范圍既包括城鎮，也包括農村;三是按評估價值征稅。由此三點可見，我國可以使用“物業稅”這個名稱。

2 我國開征物業稅的必要性和現實意義

我國房地產業經過20多年的發展，逐步建立了以房產營業稅和房產所得稅為主，房地產和土地使用稅為輔的多稅種、多環節、多次征收的復合稅制體系。雖然房產稅收體系已經建立，但我國的房地產稅制本身和稅收征管環節都有很大缺陷。近幾年經濟上、制度上的多種原因，大中城市房價高企，許多地區群眾買不起房，這成為當前困擾我國的重要民生問題;另一方面，高企的房價和炙熟的房地產市場也有可能帶來一系列金融風險，導致經濟社會動蕩。我國現行的稅收制度無法滿足調節房產業促進房地產業健康發展的實踐的需要。在這種條件下，開征物業稅的必要性日益凸顯。

(1)開征物業稅，有利于深化城市經濟體制改革，理順城市資金運行渠道，降低金融風險。由于城市經濟體制改革滯后，城市基礎設施、市政設施和住宅小區社會設施等許多費用，以各種不同的稅費形式成為房地產價格的構成部分，這些稅費及房地產開發商的利潤大約占房地產價格的60%，真正的開發成本只約占40%。房地產價格結構不合理，不僅影響了房地產業的發展，而且也影響了城市經濟體制改革的深入進行。開征物業稅，將有助于這一問題的解決。

(2)我國開征物業稅有利于抑制房價過快增長，解決中低收入者的住房問題。開征物業稅后，房地產業的稅費征收從開發環節推遲到房產保有環節，即:地價和相關的稅費從一次交清拆分為數十年交清，這意味著占房產建筑成本中一大半的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納一小部分。簡化稅制，降低稅費水平，降低房地產開發成本，抑制房地產價格，從而有利于房地產行業長遠健康地發展這將大大降低商品房的購房門檻，有利于中低收入人群解決住房問題。

(3)我國征收物業稅有利于打擊“炒房”等投機行為。現階段，一些城市居民購買房產并不是為了生活消費，而是為了進行投資。炒房團不斷涌現，嚴重影響了房地產市場秩序。在這種情況下開征物業稅，對“炒房客”投機買的房子，其如果不能及時出手的話，每年一大筆物業稅將形成巨大的房產持有成本，對炒樓者是一種壓力。因此，開征物業稅對于投機炒樓行為有一定遏制作用。

(4)開征物業稅有利于深化城市經濟體制改革，理順城市資金運行渠道，降低金融風險。由于城市經濟體制改革滯后，城市基礎設施、市政設施和住宅小區社會設施等許多費用，以各種不同的稅費形式成為房地產價格的構成部分，這些稅費及房地產開發商的利潤大約占房地產價格60%，真正的開發成本只約占40%。房地產價格結構不合理，不僅影響了房地產業的發展，而且也影響了城市經濟體制改革的深入進行。開征物業稅，將有助于這一問題的解決。

(5)我國開征物業稅有利于調節貧富差距，增進社會公平。開征物業稅后，以稅的形式來降低流通中的費用，能促進土地和房產資源的優化配置，同時還能有效地調節社會貧富差距。開征物業稅，對于房地產開發商而言，雖然可以降低其開發成本，但與物業稅的實施相配套的其它政策措施肯定會使房地產開發市場的準入條件更加規范化，這將促使房地產開發商在自己的資、質、信與行業要求及發展前景之間進行權衡，從而決定自己是進入還是退出該市場。

3 我國開征物業稅的難點

(1)既得利益格局難以打破。開征物業稅就是面對房地產征稅，房屋的所有者每年都要支付一定數額的稅收;對第二套住宅和大面積的住宅還要被課以重稅，這無形之中提高了人們所購住宅的保有成本。當稅率提高到一定的水平時，人們經過權衡會賣掉多余的住宅，或者在購房時會根據需要購買恰當面積的住宅即按需購房，其結果必然會導致住宅價格下降。但住宅價格下降會使當前一些既得利益集團的利益受損，這其中最大的既得利益集團是地方政府、房地產開發商和銀行。正是這個利益“鐵三角”構筑的銅墻鐵壁抵擋了中央政府的一條又一條的宏觀調控措施。高房價意味著高地價。在仍然“有地可賣”的情況下，他們是不愿改變現狀的，自然會抵制可能導致地價回落的物業稅。銀行既是房價上漲的收益者，又是房價上漲的風險承擔者，其大量的資金被融入到房地產市場，或借給開發商，或借給購房者，一旦房價下跌銀行將損失慘重，所以銀行是最不愿意看到房價下跌的一個利益集團。開發商是房價上漲的直接收益者，他們自有資金并不多，有的甚至是空手套白狼，在政府政策和銀行資金的雙重支持下，通過捂盤銷售和串謀手段不斷地抬高房價。開發商對政府任何有關可能導致房價下降的政策都極其敏感他們是物業稅開征的一大阻力。

(2)現有的房地產稅難以整合。目前我國房地產行業采用稅費并征的制度，征收的稅費種類繁多，涉及的部門廣。直接的房地產稅主要有:房產稅城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地出讓金、市政配套費用、營業稅等。另外還有其他與房地產相關的費用達幾十種。從目前的情況來看，要對房地產的十多個稅種及幾十項的收費進行整合難度相當大，因為稅費項目的調整就等于調整了地方政府各部門的利益，不好協調。

(3)計稅的依據難以確定。西方發達國家一般都以房地產的評估價格作為物業稅的計稅依據。對世界上多數國家來說，財產稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據是財產的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致:如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基;但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產稅，剔除了商業財產;英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據征稅;有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值。但房地產價值的確定涉及房地產的位置、面積、用途、結構、新舊程度等方方面面，工作量非常大。就我國目前的房地產評估機構的數量和質量來看，很難保質保量地完成對全國房地產年度價值的評估工作為此，有人提出按房屋建筑面積征收。這種方法雖然簡便易行且具有很強的可操作性，但它有悖于稅收的公平性。根據稅收負擔能力的原則，高收入者應多繳稅低收入者可少繳稅甚至免稅。試想低收入者在較差地段低價購買一套住房，而高收入者在黃金地段花高價購買同樣面積的住房，而二者所繳納的物業稅卻是一樣的，這顯然有失公平，同時也會誤導購房者的購房地段選擇。可見，按房地產年度價值征收物業稅雖然公平合理，但實際操作的難度較大;而按房地產面積征收物業稅雖然簡便易行，但又缺乏公平性和合理性。

4 對策建議

(1)割斷房地產開發過程中的利益鏈。在房地產開發過程中，地方政府、開發商、銀行，是在現行制度下三個最大的既得利益集團。政府為開發商提供政策支持，銀行為開發商提供資金支持，開發商則向銀行回報以利息，高價購買政府土地和向政府繳稅作為對政府的回報這個利益“鐵三角”以地方政府為核心互為依托、利益共享。它們是房價上漲的堅定支持者，同時也是開征物業稅的堅定反對者。中央數次的有可能使房價下跌的調控措施，只所以收效甚微，跟它們的“下有對策”不無關系。開征物業稅，有利于促進地方政府克服短期行為，為保證其長期收益而注重改善投資環境，從而為促進我國房地產業的發展創造條件。從物業稅的角度看，涉及兩種不同的土地管理方式:一種是城市土地采用批租形式;另外一種是，土地的初始交易基本不作限制，但是土地開發后，要定期進行評估，并征收物業稅。中國現行的土地管理采用的是批租制。在目前地方政府缺少穩定的大宗稅源的背景下，土地批租制往往導致地方政府為謀求政績，從土地中“打主意”，低價征地、高價轉讓，而濫用土地則往往導致地方政府過度批地，實際是在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設。而開征物業稅，地方政府就會因為受到激勵而優化投資環境，提升轄區內的繁榮程度，令房地產不斷升值，同時也擴大自己的稅源，從而形成良性循環。

(2)我國物業稅的稅制設計。首先，物業稅的課稅對象和稅基。從我國的現實情況來看，新的物業稅應該將土地和房屋合并征稅，同時按經營性和非經營性房屋及其他進行分類，對經營性房產的課稅要重于非經營性房產。而對于政府機關、學校、醫療、農民住房等用地，可以通過免征額來解決。

其次，稅率的設置稅率。我國開征物業稅，可以對居住豪宅者和擁有多套住宅的課以高稅，對居住普通住宅或資助住宅的課以低稅甚至免稅來縮小社會財富占有的差距。鑒于我國地區之間經濟發展極不平衡，物業稅不宜采用全國統一的比例稅率，而應規定一個合理幅度稅率(如1%-4%)，由地方根據本地區的收入水平和應稅房地產的位置和用途具體確定適用的具體稅率。

再次，課稅依據的選擇。課稅依據的選擇很關鍵，它既關系到稅收征管的簡便與否，也關系到稅收負擔的公平與否。鑒于一般情況下房地產都具有升值的特點，比較好的方法就是選擇房產和土地的評稅值作為計稅依據。房地產的實際購買價格略高于或略低于平均價格的，按實際購買價格為計稅依據;實際購買價格遠高于或遠低于平均價格的，以高于或低于平均價格20%為計稅依據。沒有市場平均價格的，以房地產評估機構的評估值為計稅依據，現階段，在各地房產價格統計數據嚴重不統一的情況下，可能較多的按照房產評估值為征稅依據。

最后，征管模式的選擇。不動產稅的征收需要一定的基礎條件，一是翔實的不動產登記資料;二是用科學的方法對房地產進行低成本估價;三是政府的稅收征管能力。因此，應該盡快建立與財產登記、評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產信息和征管資料。同時，立法機構積極制定評稅法規和操作規程，盡快制定《物業稅法》，明確有關物業稅的評估、征收細則和懲罰措施，保證政府的各項措施有法可依。我國開征物業稅，在法治不甚健全的情況下，宜實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。由物業公司管理的，由物業公司代收代繳;由單位管理的，由有關單位代收代繳;管理不明晰的，可由有關街道、社區代收代繳;對其他房產，采取納稅人主動申報和稅務人員上門征收相結合的方式。具體為對未上市交易的單位房改房，由單位代扣代繳;對已上市交易的房改房，由單位代收代繳;對商品房，如果有物業公司管理的，則由物業公司代收代繳;對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務人員上門征收相結合的方式。