淺析風險分析及管理在個人住房公積金貸款方面的應用

摘要本文簡要回顧了投資項目風險分析的發展過程及現狀，并選擇個人住房公積金貸款來作為實證研究對象，立足公積金貸款的現狀， 分析公積金貸款的風險， 并提出有效的控制措施。

關鍵詞風險分析住房公積金貸款風險管理

中圖分類號:C93文獻標識碼:A

1 風險分析的起源與發展

“風險”一詞來源于法語risque ， 最早應用于18世紀中葉的保險交易中。在18世紀產業革命時， 法國管理學家亨利·法約爾( Henri Fayol) 在《一般管理與工業管理》一書中正式把風險管理思想引進企業經營領域。1975年美國成立了風險與保險管理協會( RIMS， Risk Insurance Management Society)， 1983年該協會通過了“101條風險管理準則”， 被作為風險管理的一般準則， 標志著風險管理進入規范化階段。1987年， 錢伯曼( C. B. Chapman) 提出“風險工程” 的概念， 使風險分析在大型投資項目中開始得到應用。同時期， 聯合國出版了關于風險管理的研究報告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》， 推動風險管理在發展中國家的推廣和普及。

2 國內外風險分析研究現狀

近年來隨著項目評價、風險管理等相關理論研究的深入，西方風險分析理論也得到了新的發展， 應用范圍不斷拓展。主要體現在以下方面:

(1)在風險分析的標準化、規范化方面， 西方進行了大量的研究， 許多組織都建立了風險管理的規范流程框架， 建立風險管理標準:如澳大利亞和新西蘭標準學會在1995年發布了《風險管理手冊》， 英國標準委員會在1996年發布了《風險管理指南》。2000年美國項目管理協會(PMI)頒布了新的項目管理知識體系( PMBOK) 2000版，包括風險管理計劃、風險識別、風險定性分析、風險定量分析、風險應對計劃、風險管理和控制六大過程， 標志著風險管理進入更加規范化的階段。

(2)在風險識別技術方面， 有關研究內容和范圍逐步拓展。2002年， 赫爾森(D.Hillson) 博士提出了風險結構分解法， 建立了風險識別的遞階分析結構。同時，由風險管理中研究人的行為對風險識別和風險管理的影響， 建立評價風險態度的可靠方法， 并提出建設風險平衡型的項目管理團隊。

(3)在投資風險評價方面， 風險量化分析一直是重要的研究方向之一。1995年美國空軍電子系統中心( ESC) 提出了風險評價矩陣，具體給出了五個風險等級的劃分標準， 具有操作簡單、相對客觀的優點， 在風險評價中迅速得到了廣泛實際應用。撒惕( Saaty) 教授創造的層次分析法被引入風險分析中， 提出了風險綜合評價的新方法，克服了傳統方法難以對不同投資規模的項目進行風險比較的不足。

(4)在投資風險決策方面:Myers(1977)和Ross(1978)指出， 投資項目潛在的投資機會可視為一種期權形式——實物期權， 并由此引發了將實物期權理論引入投資項目風險決策的研究， 從而提出了基于期權定價的改進凈現值模型。

(5)在風險管理方面，引入了全面風險管理或整體風險管理。從20世紀90年代以來，全面風險管理或整體風險管理概念被提出來，采用系統、動態和主動方法進行風險控制， 以減少投資項目的風險。從而由單個項目的分析， 擴展到項目群的分析，考慮項目之間風險的相互影響。

為更好的理解風險分析，我們選取個人住房公積金貸款來進行實證分析。個人住房公積金貸款指政府所屬的住房公積金管理中心運用公積金， 以住房公積金為資金來源， 向繳存住房公積金的職工發放的定向用于購買自住住房的住房按揭優惠貸款。它是國家政策性住房金融的主體， 信貸規模不斷增大， 提高了居民的住房水平。

3 住房公積金貸款的特點

(1)公積金貸款的利率較低。目前的公積金貸款五年以下( 含五年) 的利率為4.77%、五年以上的為5.22%， 而商業性貸款的五年以上的貸款利率為7.83%， 公積金貸款利率要比商業性貸款低2.61 個百分點。(2)公積金貸款和商業性貸款相比， 貸款條件較為寬松。在貸款成數方面，商業貸款最高一般只能達到七成， 而公積金住房貸款最高可貸到9.5 成; 貸款時間上，商業貸款的年限最高為25年， 且多數二手房最高為20 年， 而公積金住房貸款的年限最高可達30 年; 商業貸款對房屋年齡有要求， 大部分銀行對于85 年以前的房屋不予貸款， 且貸款年限隨著房齡的增長而降低， 而公積金住房貸款對于房齡的限制較較小， 房齡與貸款年限相加不超過50年即可。(3)公積金住房貸款還款方式靈活， 在借款人月還款額不低于“最低還款額”情況下， 可以隨意確定月還款數額， 便于借款人安排資金。提前還款也比較方便， 公積金貸款沒有對提前還款的數額做出規定， 提前還款次數不限， 提前還款額沖抵本金， 降低總利息。(4)住房公積金貸款規模增大:建設部的統計數字顯示， 全國城鎮參加住房公積金制度的職工累計超過1 億人， 歸集公積金累計超過14000 億元。

4 住房公積金貸款面臨的風險

(1)借款人無力還款帶來的風險:需要貸款的客戶群體主要是企業職工和其他職工，他們與單位都只是合同制關系， 流動性強， 下崗、跳槽經常發生， 收入不夠穩定。一旦這些職工失業， 收入得不到保證， 就會出現延遲還款甚至無力還款的情況， 從而給貸款銀行帶來風險。(2)借款人惡意拖欠貸款風險:社會信用制度不完善、個人信用缺失， 拒絕還款而使銀行產生大量的壞賬、呆賬， 帶來了巨大的信用風險。(3)市場環境變化帶來的風險:個人住房貸款期限普遍較長，在貸款期限內，社會經濟狀況和金融市場可能會發生變化。貸款利率或匯率發生變化會波及信貸資產的安全，從而導致信用風險激增。

5 住房公積金貸款的風險管理措施

5.1 建立完善的社會信用體系

給每個公民建立信用等級檔案， 從以往貸款還款記錄、政府部門記錄、日常生活如水電費是否按時繳等因素合理計分，得分計入信用等級報告并與身份證掛鉤， 電子存檔， 全國公開， 以降低信用風險。

5.2 對貸款人進行嚴格的貸前審查

調查借款人的收入情況， 保證收入的真實性，審查還款能力， 制定合理的還款計劃， 降低逾期還款的可能性。其次， 調查借款申請人的品德，降低惡意拖欠貸款的概率。審核客戶的個人信用報告， 建立適合市場經濟運行要求的個人信用制度，建立以身份證管理為核心的社會信用體系， 將重大收入、支出、資產、負債等內容納入信息登記， 大大提高個人信用管理效率。

5.3 提風險準備金

住房貸款的還款周期長， 可能會隨著經濟形勢的變化使得借款人家庭陷入經濟困境， 而造成難以支付還款、違約甚至產生壞帳， 因此， 必須按規定提足風險準備金，以承擔合理的風險， 提高風險補償能力。

5.4 建立健全房地產金融體系

鼓勵我國各個非專業性房地產金融機構從事住房信貸業務的同時， 還要大力發展專業性金融機構和住房融資擔保或保險機構。通過成立住房儲蓄銀行、住房抵押銀行， 向廣大中低收入居民提供貸款， 以提高他們的住房水平。同時， 通過成立政府住宅融資管理委員會、住房貸款保險公司等擔保或保險機構為他們發放住房貸款提供安全保障， 降低金融風險。