房地產工程總造價影響因子分析

摘要本文從探討影響房地產工程造價，分析了建設過程中的四個重要因素，即:投資決策階段對工程造價的影響、設計階段對工程造價的影響、施工階段對工程造價的影響、竣工階段對工程造價的影響。

關鍵詞房地產工程影響分析

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

在我國經濟大環境迅速變化的背景下，在項目投資方面，房地產行業還沒有形成適合房地產使用的完整、成熟且規范的管理模式，仍沿用傳統的定額計價方式控制造價，在房地產市場日趨成熟的今天，這種重結算輕計劃，重結算輕過程管理的造價控制方法，已不適應市場變化。其結果必然是概算超結算，預算超概算，結算超預算的三超現象。

1 工程成本構成的各因素對工程造價影響

建設工程造價指的是建筑物基礎、上部結構及水電安裝、機械設備等施工階段發生的費用。工程成本的構成包括人工費、機械費、材料費、管理費、勞保費、利潤和稅金。人工費、機械費所占工程造價的比重近年有一定提高。材料費上漲幅度亦較大，尤其個別建筑材料的消耗量，如鋼材、水泥等，成為引致工程造價有較大幅度攀升的重要因素。目前，主要幾類建材品種的市場價，表現出較平衡勢頭。因此總體建安造價的浮動水平不大，升幅變化趨于穩定。

2 建設過程三階段對工程造價的影響

建筑工程成本的各構成因素固然影響開發成本，但建設過程的三個階段對工程造價，進而對房地產總投資也是十分重要的影響因素。三個階段，一是投資決策階段;二是設計階段;三是施工階段，四是竣工階段。

2.1 投資決策階段對工程造價的影響

投資決策階段工程造價對建設工程造價具有決定性影響。如地址的選擇是否優化，直接影響工程造價的高低，影響建設工期的長短，影響工程建成后的經濟效益。例如:水文、地質情況對工程造價的影響。多層建筑物水文、地質的差異影響工程造價的比重為10% 左右。地形、地面高程的差異對工程造價的影響也是十分巨大的。設計所確定的地面高程與原始地面高差越少，室外挖、運、回填土方量就越少，工程造價也就越低。因此，若建設地點

地形起伏很大，應采用靈活多變的設計手法，從而降低工程造價。

2.2 設計階段對工程造價的影響

設計階段對工程造價的影響最為突出。至初步設計結束，影響工程造價的程度為75%; 至技術設計階段，影響工程造價的程度為35%;而至施工開始，通過技術組織措施節約工程造價的可能性只有5～10%。因此，在滿足項目使用功能的前提下，合理設計將使工程造價大幅降低，充分挖掘設計潛力，將是控制工程造價的關鍵所在。為此要做好以下幾方面工作:設計人員應熟識本專業預算定額及費用定額;熟識建筑材料預算價格;切實做好工程造價核算工作;工程造價管理人員與設計人員應密切配合，以保證有效地控制工程造價;推行建筑方案和經濟方案相結合的設計招、投標方法，促使設計單位不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋，而且要在如何降低工程造價上下功夫。

2.3 施工階段對工程造價的影響

(1)施工圖預算編制。施工圖預算是建設單位根據施工圖紙計算的工程量、施工組織設計和現行工程預算定額及建筑材料預算價格等資料，進行計算和確定單位工程量的預算造價。這是建設單位對基本建設投資進行科學管理的具體文件，也是控制建筑安裝工程投資的依據。因此，必須正確編制工程預算書，提高預算的正確性，降低工程造價，節約投資。

(2)設計變更審批制度。設計如有變更，應盡量提前變更，在每變更設計之前，必須進行工程量及造價增減分析并經原設計單位同意。如果變更后造價突破總概算，必須經監理機構及建設單位審查同意。

2.4 竣工階段的工程造價控制

竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關。重點應做到以下幾個方面:(1)嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。(2)檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。(3)落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。(4)按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。(5)嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。(6)嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。

工程竣工時，根據合同文件中計價方式及允許調整費用范圍的規定，發包方對承包方提出的竣工結算文件必須要進行認真的審核，避免承包方在工程結算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。