一起房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案分析

摘要本文介紹了以其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，并對(duì)該案進(jìn)行了淺要分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中代征道路拆遷費(fèi)用的承擔(dān)問題進(jìn)行初步探討。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同分析

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

1 案情簡(jiǎn)介

原告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，雙方于2006年2月16日經(jīng)平等協(xié)商簽訂了《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》。原告將其開發(fā)建設(shè)中的“€讇狀笙謾畢钅孔酶桓妗:賢級(jí)ǎ涸娼孟钅康耐戀厥褂萌扒捌謁型度敕延糜胂钅坑泄氐氖中酶桓媯梅?700萬(wàn)元;被告無論建多少面積和層數(shù)，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)不變。并特別約定:本合同簽訂后，項(xiàng)目所發(fā)生的一切費(fèi)用由乙方(被告)承擔(dān)。除此之外，雙方對(duì)具體付款日期及違約責(zé)任等做出了約定。

合同生效后，原告按期履行合同約定的義務(wù)，被告陸續(xù)向原告支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)2240萬(wàn)元，后因被告以代征道路拆遷責(zé)任及費(fèi)用應(yīng)由原告承擔(dān)而拒絕支付剩余轉(zhuǎn)讓費(fèi)。原被告遂釀成糾紛，原告向蘭州市中級(jí)人民法院提起訴訟。

2 雙方訴辯及判決情況

(1)原告訴稱:根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于2006年12月6前付清全部轉(zhuǎn)讓費(fèi)，截止目前仍拒付尚欠轉(zhuǎn)讓費(fèi)460萬(wàn)元，被告拒絕履行合同中的付款義務(wù)，已構(gòu)成根本違約，據(jù)此要求被告支付拖欠原告的轉(zhuǎn)讓費(fèi)460萬(wàn)元，并承擔(dān)違約金164萬(wàn)元。

(2)被告辯稱:被告依約向原告支付了大部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)，2006年4月下旬，被告取得《某市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)，發(fā)現(xiàn)有“界外代征”的附加條件，即換正本前完成界外征地。原告故意隱瞞了代征道路用地2452.5平方米界外拆遷問題。2007年12月初，在市建委的要求下，對(duì)“€讇狀笙謾痹誚üこ檀鞔鴟段誚ㄖ錛案絞粑錛鄹窠釁攔潰蘭?42.13萬(wàn)元，2007年12月27日涉案工程正式封頂，已符合商品房預(yù)售的條件，被告無法取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本)》(注:因“界外代征”未完成)繼而無法取得《商品房預(yù)售許可證》。

(3)判決情況。本案經(jīng)過兩審終結(jié)，終審判決被告于判決生效后支付原告轉(zhuǎn)讓費(fèi)460萬(wàn)元。至此，本案房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中涉及代征道路拆遷責(zé)任及費(fèi)用的承擔(dān)，經(jīng)過兩級(jí)司法審判確定由受讓人某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司承擔(dān)。我所作為原告的代理律師，參與了本案的終審審理。在辦案過程中，代理律師從約定和法定義務(wù)兩個(gè)角度深入分析涉案焦點(diǎn)問題，即論述代征道路既不是原告的合同約定義務(wù)，也不是法定義務(wù);同時(shí)，對(duì)被告反訴及理由，從合同履行中項(xiàng)目資料的移交、被告付款行為以及合同交易價(jià)款的構(gòu)成等方面進(jìn)行了闡述，使得本案終審有了一個(gè)滿意的結(jié)果。

3 對(duì)該案的評(píng)析

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件中涉及代征道路拆遷及拆遷費(fèi)用問題，往往關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)(收益)目的能否實(shí)現(xiàn)，因此，在律師承辦該類案件時(shí)，值得深究和探討:

一是代征地的概念。代征地是指城市建設(shè)工程沿道路、鐵路、河道、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。代征地中的“代征”兩個(gè)字是廣義上的“代征”，不僅包含著“代征用”，而且還包含著“代拆遷”。

二是代征地的由來。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)提出用地申請(qǐng)，國(guó)家根據(jù)項(xiàng)目需要無償劃撥，企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)是無償?shù)摹５窃谀壳笆袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)投資主體發(fā)生了較大的變化，非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資主體大量出現(xiàn)，特別是國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度后，若仍沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的規(guī)定不變，由項(xiàng)目建設(shè)單位承擔(dān)代征地費(fèi)用已暴露出較多問題。如此，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓人與受讓人在代征道路費(fèi)用上往往會(huì)討價(jià)還價(jià)，或者產(chǎn)生爭(zhēng)議。

三是代征地問題的討論。(1)從純粹的市場(chǎng)角度講，如果項(xiàng)目在規(guī)劃用途已經(jīng)確定的情況下發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，那么這表明代征地作為項(xiàng)目取得的一個(gè)條件，開發(fā)企業(yè)在決定接受該項(xiàng)目時(shí)，就已經(jīng)接受了該代征地;另外，項(xiàng)目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見時(shí)，代征地已經(jīng)明確，開發(fā)企業(yè)決定繼續(xù)開發(fā)該項(xiàng)目，說明項(xiàng)目有規(guī)劃代征地，開發(fā)企業(yè)也能夠接受。(2)在城市建設(shè)快速發(fā)展和舊城改造任務(wù)不斷加大的情況下，政府也面臨比較尷尬的局面，一方面建設(shè)項(xiàng)目好，容易吸引投資商;另一方面，代征地費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重會(huì)加大開發(fā)企業(yè)的壓力，阻礙或影響開發(fā)企業(yè)投資的積極性，從而影響舊城改造的進(jìn)程。(3)代征涉及到三方的利益，原用地者、政府、開發(fā)企業(yè)。給建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者的征地、拆遷和給政府的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)，代征地上政府收益免交，給原用地者的征地、拆遷費(fèi)用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負(fù)擔(dān)。

綜上所述，從代征地的概念、由來和上述規(guī)定來看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，則應(yīng)該按照“誰(shuí)收益，誰(shuí)投資”的原則，合理處理代征地拆遷和費(fèi)用承擔(dān)的問題。