房地產開發項目的成本控制

摘要：房地產開發企業的市場競爭越來越激烈，已經達到了白熱化的境地，又面臨著國家政策調控，使房地產企業面臨著前所未有的壓力，各開發企業的利潤空間一再被壓縮。因此，房地產企業必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉變，向管理要效益，其中成本控制工作作為管理工作中關鍵環節必須引起企業的高度重視，它是企業能否站穩于市場和持續發展的基礎。

本文重點從決策階段、設計階段、招投標階段、合同階段、施工管理階段、竣工結算管理等關鍵環節提出成本控制的措施，以提高企業的投資收益。

關鍵詞：開發項目項目成本成本控制

0 引言

房地產業在經歷幾年的狂熱后，在國家政策及國內外大環境的影響下，正在經歷著政策調控和市場調節的磨礪。房地產企業面臨著行業的重新洗牌和優勝劣汰的局面，將有一批不適應市場的企業被淘汰出局。因此房地產企業必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉變，向管理要效益，其中成本控制工作作為管理工作中關鍵環節必須引起企業的高度重視，它是企業能否站穩于市場和持續發展的基礎。

1 正確的投資決策是成本控制的前提

房地產開發決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，決策工作是成本控制的關鍵，因為決策階段產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。

1.1 正確的投資決策來源于高水平的項目可行性研究 在房地產開發項目投資決策前進行可行性研究，是保證開發項目以最少的投資耗費取得最佳經濟效益的科學手段。

1.2 投資決策成本控制的關鍵是建立成本控制目標 決策階段的成本控制是事前控制，由于決策階段影響項目投資的程度最高，因此在決策階段就應對項目投資成本進行預測，建立成本控制目標體系，確定投資控制目標。對于投資決策階段的成本控制目標就是投資估算，投資估算的準確與否，是決定決策階段成本控制的關鍵。投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據之一。

2 強化設計階段成本控制，提高項目經濟效益

控制建設工程成本，首先應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段對投資的影響程度達70%——90%。設計階段工作水平的標低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。規劃設計的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設計平面組合好，將會使產品銷售好，從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實加強設計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個方面:

2.1 加強設計階段的經濟論證 設計階段是工程建設的重要環節，它決定整個工程項目的規模、建筑方案、結構方案。設計方案優化與否，直接影響著工程總造價，影響著工程建設的綜合效益。設計單位在技術經濟分析中應大力開展價值工程方法的應用。價值工程是分析產品功能和成本的關系，力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。

2.2 實行限額設計 所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設計以及按照批準的初步設計總概算，控制施工圖設計。同時，各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設計，嚴格控制設計中不合理的設計變更，保證工程竣工結算不突破總投資額。

2.3 實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法 改革開放以來，建筑行業引進了競爭機制，實行了招投標制。設計的招投標制對提高設計水平，促進良吐競爭起到了很好的作用。推行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，可以促使設計單位和設計人員不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋，而且要在如何降低工程造價上下功夫。一個優秀的設計方案。既要建筑造型美觀，又要造價合理，從而保證建設單位的經濟利益。

2.4 要加強設計出圖前的審核工作 加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。

3 引進市場競爭機制，實行招投標管理是成本控制的重點

積極引進市場機制和競爭機制，在承發包上實行招投標，是實現成本控制工作的重點。把競爭機制引入全過程投資控制，在相對平等的條件下進行招標承包，擇優挑選工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。實踐證明:引進市場機制，實行工程招投標，推行公平、公正、公開競爭，是降低工程造價，縮短建設工期、保證工程質量的有效措施。同時，還是實現優勝劣汰，選擇理想的建筑企業作為合作伙伴，杜絕承發包領域的腐敗行為的有效手段。通過設計招投標優選設計方案，為工程造價控制創造了良好的開端，同樣，施工招投標，可以選擇報價合理，施工方案先進，技術力量強，工期短的施工企業，為工程進度、質量和投資控制打下了良好的基礎。另外通過公平競爭，可達到優化施工組織設計，使人員、機械和材料的安排更加合理;提高了工程質量，加快工程進度，縮短了工期，促進了銷售，加了建設資金的回籠，從而達到降低工程造價的目的。

4 加強合同管理是施工階段項目成本控制的重要手段

房地產開發過程中的投資支出存在于開發過程中的各個環節，大部分是通過各種各樣的合同、協議為依據支付的。如何讓這些費用支出得到有效的控制，一個重要的途徑就是合同管理。

作為投資企業要制定必要的合同審查、會簽批準制度，把所有經濟行為納入合同管理，保證合同或協議簽訂的質量，維護企業的利益，所有的合同協議要按內容統一編號，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時完全按照合同內容進行支付。具體措施有如下兩點:

4.1 實施合同監督制度 合同責任是通過具體的合同實施工作完成的。合同監督可以保證合同實施按合同和合同分析的結果進行。

4.2 實施合同跟蹤管理 在工程實施過程中，工程中會出現各種實際情況。合同實施過程中往往會與預定的計劃目標產生偏離，如果不采取措施這種偏差常常由小到大逐漸積累，合同跟蹤的目的就是不斷地找出偏離，不斷地調整合同實施，使之與總目標一致。

5 施工管理是有效控制項目成本的重要環節

工程施工階段，由于工程設計已經完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據統計，這一階段影響工程造價(即工程投資)的可能性只有5%-10%，節約投資的可能性已經很小，但是，工程投資卻主要發生在這一階段，浪費投資的可能性卻很大。施工階段的成本控制如下：

5.1 嚴格執行合同

5.1.1 按合同規定的進度要求付款 為保證承包商的積極性，必須按照合同規定的進度要求付款。

5.1.2 設計變更、工程量簽證的控制 項目施工階段成本費用的變化，經常是由設計變更造成的。設計變更的投資控制，主要是通過合同條款來實施的。在項目承包合同中應明確規定，進行設計變更或更改作為項目投標基礎的其他合同條款，由此而導致的經濟支出和承包方損失，由發包方承擔。發包方應當視具體情況，會同承包方合理協商變更價格。

5.2 設計變更、工程量簽證管理原則 在施工階段，主要的工作是落實已確定的造價控制目標與控制計劃，嚴格執行工程量清單計價的原則與內容，特別是注意增減工程量的簽證工作。在工程量簽證前，應區分哪些該簽，哪些不該簽；哪些項目是合同內，哪些項目是合同外；哪些工作內容已在投標單價中包含，哪些沒有包含；如果要簽應該簽多少等等。

設計變更是指設計做法或設計圖紙的修改和完善，必須有設計單位以及監理工程的簽字；現場簽證是指對施工管理中的零星事件的確認。如:地下障礙物的清除遷移，設計變更造成的施工費用增減，臨時用工及各種技術措施處理等。

5.3 控制工程索賠 索賠是工程承包中經常發生的正常現象，由于施工現場條件、氣候條件的變化，施工進度、物價的變化，以及合同條款、規范、標準文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可避免的出現索賠。

反索賠的目的是維護業主方的經濟利益。為了實現這一目的，需要進行兩方面的工作。首先，要對承包商的索賠報告進行評論和反駁，或者否定其索賠要求，或大刀闊斧地削減索賠款額。其次，對承包商的違約之處，提出進一步的經濟反索賠要求，以抗衡承包商的索賠要求。這兩方面的工作，就是廣義上的反索賠工作內容，是業主或其聘用的監理工程師應該非常熟悉的工作范圍。

6 嚴格竣工結算管理，把好審核關

該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以原始資料為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。

6.1 嚴格控制工程竣工驗收 竣工驗收是項目開發全過程的最后一個程序，對保證工程質量，發揮投資效益，總結經驗教訓都有重要意義。在竣工階段，竣工圖紙和文件的移交是一項十分重要的工作。竣工圖不僅是工程實施狀況的最終工程技術系統狀況的證明文件，而且是一份重要的歷史文件，對工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。

6.2 嚴格工程計量工作 工程計量是指根據設計文件及承包合同中關于工程計量的規定，項目監理機構對承包商申報的已完成工程的工程量進行的核驗。合同條件中明確規定工程量列表中開列的工程量是該工程的估算工程量，不能作為承包商應予完成的實際和確切的工程量。因為工程量表中的工程量是在編制招標文件時，在圖紙和規范的基礎上估算的工作量，不能作為結算工程價款的依據，而必須通過項目監理機構對己完的工程進行計量，對于不合格的工作和工程，工程師可以拒絕計量。

工程計量是控制項目投資支出的關鍵環節，是約束承包商履行合同義務的手段。

6.3 審核工程竣工報告，辦理竣工結算 這一階段投資控制的重點是:核算實際完成工程量，核實各分項工程使用的綜合單價是否與投標時或合同簽訂時的綜合單價一一對應，審核竣工結算匯總金額。由于工程量清單計價中的工程數量未包死，我們按竣工圖紙、設計變更等竣工資料重新準確計算工程量。設計變更增加的分項工程在招標時的工程量清單中無相應項目單價的，重點核實增加的項目的綜合單價是否按招標文件及施工合同進行編制，編制是否合理等。在這一階段里，可能會遇到施工單位追加工程造價的索賠，這在工程量清單計價模式里，是很正常的現象。作為造價控制，可以實施反索賠，這也是我們工程造價控制工作需要努力加強的。

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