淺析當前形勢下我國房地產(chǎn)價格的影響因素

摘要：作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展關(guān)乎國計民生。然而，我國房地產(chǎn)現(xiàn)在存在諸多問題，從經(jīng)濟學(xué)原理得知，價格一般情況下主要是由供求關(guān)系決定，當然也與經(jīng)濟因素、社會因素、政策因素以及心理預(yù)期有關(guān)，本文從影響房地產(chǎn)價格的供給因素以及需求因素進行探討，還分析了其他一些相關(guān)因素對房地產(chǎn)價格的影響，最后針對我國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢提出了相關(guān)的建議，以加快建立和完善房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)真實有效的需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 供給因素 需求因素 信貸規(guī)模

0 引言

隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，住房由基本的消費品逐步成為人們提高生活質(zhì)量的要素，而且成為了居民個人投資的重要方式。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。因此研究我國房地產(chǎn)價格波動無論對宏觀經(jīng)濟管理還是對居民生活都具有重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)價格受各種因素的影響而發(fā)生波動，要掌握房地產(chǎn)價格的運動規(guī)律，必須弄清影響房地產(chǎn)價格的因素。我國當前房地產(chǎn)價格波動是多種微觀與宏觀因素綜合作用的產(chǎn)物，其主要因素是攻擊與需求因素，也包括市場供需因素、經(jīng)濟因素、金融因素、政策因素、社會因素、心理因素等。

1 供給因素

決定商品交易價格的首先是成本，房地產(chǎn)價格包括土地獲得費用、建安成本、行業(yè)稅費及其他運營費用等。其中行業(yè)稅費屬于剛性，基本變動小；建安成本主要包括建材費與人工費。隨著居民收入水平的不斷提高，居民生活水平不斷提高，要求改善居住條件，受此影響新建房屋的質(zhì)量和功能都將會有很大的提高，相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施會比較完善，自然帶動房價上漲。

1.1 土地價格維持上漲 近幾年，國家加強了宏觀調(diào)控，特別是對這幾年發(fā)展迅速的房地產(chǎn)業(yè)下發(fā)了針對性很強的文件和規(guī)定。從05年國務(wù)院出臺的八條措施穩(wěn)定房地產(chǎn)價格(簡稱國八條)，06年出臺的國六條，到央行加息，再到房貸利率上調(diào)等一系列文件的出臺都是國家出于對房地產(chǎn)發(fā)展過熱的控制。但是我國的房地產(chǎn)價格卻沒有象預(yù)想的那樣得到控制，而是一直在上漲并且部分城市還出現(xiàn)了大幅度的上漲。直到2008年由于受到全球金融危機的進一步影響，房地產(chǎn)價格才有了相應(yīng)的回落。但土地價格由于受到政府的宏觀調(diào)控，土地市場的供應(yīng)量限制，再加上土地的稀缺性和不可再生性，從而繼續(xù)維持上漲，這構(gòu)成了房地產(chǎn)價格的主要成本。

由于政府壟斷土地，實行掛牌招標制度極大地推動了土地價格的上漲。近年來我國的土地供應(yīng)越來越少，土地的稀缺性和不可再生性導(dǎo)致政府不可能會降低土地價格。地方政府在土地開發(fā)一級市場中，低成本征收高成本賣出，賺取差價，土地出讓收入成為一些地方政府重要的財政收入來源，這也使得政府不愿意降低土地價格。雖然國家的宏觀調(diào)控政策減少了對房地產(chǎn)的部分需求，但是更多的是使土地價格上漲得更快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的不斷上升。

1.2 建安成本上漲 隨著消費價格總水平的不斷上升，城市生活費用提高。受消費支出增加影響，農(nóng)民外出打工意愿減弱，各建筑施工企業(yè)為了減少農(nóng)民工流失自行提高了人工費的標準。另外，隨著國家保護農(nóng)民工利益各項政策的不斷落實，特別是近年來政府出臺了一系列政策措施，著力解決建筑領(lǐng)域拖欠工程款及農(nóng)民工工資的問題，促使一些企業(yè)也根據(jù)勞動力市場變化情況，適當增加了工人工資，從而使得普通工人的平均工資出現(xiàn)較大幅度增長。人工費價格大幅上漲，是拉動建筑安裝價格上漲的重要因素。這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格不斷的升高。

2 需求因素

決定商品交易價格的因素還有市場需求。2007年商品房市場需求增長強勁，經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展和人民收入水平的快速提高增強了居民的實際購房能力；城鎮(zhèn)化進程加速、大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房的被動性需求增加，來自于拆遷帶來的被動需求在短時間內(nèi)的集中釋放，造成供不應(yīng)求的局面推動了房地產(chǎn)價格的上漲；商品房投資和投機需求的增加也導(dǎo)致了房價上升，而近年房價的快速上升也吸引了投機者的入市，使得住房銷售市場上購房需求增加。

隨著2007年底以來的全球金融危機，對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場影響較大，房地產(chǎn)價格一直處于緩緩下跌之中，政府和央行雖出臺一系列的稅收政策和降低利率政策，可是居民的觀望情緒卻一直保持。但我個人認為，未來的商品房市場的需求將持續(xù)保持旺盛。因為國家取消福利分房，個人購房的需求將會被逐步釋放出來。同時，隨著國民經(jīng)濟發(fā)展和居民收入的不斷提高，人口的增長，居民為了改善和提高居住條件對住房產(chǎn)生了巨大需求。這也決定了房地產(chǎn)價格以后還會逐步地提高。

2.1 居民收入增長 改革開放以來，我國GDP保持著較高的增長速度發(fā)展，2007年更是達到了11.9%的增長速度。隨著國民財富的增加，必然會引起對房地產(chǎn)需求的增長，GDP的快速增長也促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟的快速增長必然帶來居民收入的迅速增加，從而提高居民的購買能力。我國國民經(jīng)濟的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系。另外，我國固定資產(chǎn)投資增長速度也非常快，而房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占相當大的比例，2006年達到19382.46億，2007年達到25279.65億，較06年增長30.20%，而2008年較2007年增長20.9%，投資規(guī)模達到30579.82億元。房地產(chǎn)價格受這一因素的影響將呈上升趨勢。

經(jīng)濟的持續(xù)增長必然帶來居民收入的不斷提高，消費者收入水平是房地產(chǎn)需求的直接推動者。2006-2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為：11759.45、13785.81和15781元。隨著我國居民收入水平增長，我國居民平均每戶的儲蓄也相應(yīng)增加。同時在購房者購房時可能得到父母、兄弟、姐妹、朋友們的援助情況較多，消費者準備購房時的首付款方面的購房能力有了相當大的提高，從而為我國房地產(chǎn)潛在的住房需求變成實際購房行為提供了條件。

2.2 消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 我國居民儲蓄保持快速持續(xù)增加，龐大的居民存款需要有投資渠道，而當前銀行利率比較低，國內(nèi)投資環(huán)境不夠完善使得部分居民將儲蓄用于投資房地產(chǎn)以實現(xiàn)財富的保障值或增值。同時，消費者收入水平顯著提高，消費結(jié)構(gòu)也發(fā)生了重大變化。過去我國的消費結(jié)構(gòu)主要以吃、穿為主要需求，而在人均GDP達到2000美元以后，住、行及文化、娛樂需求將替代吃、穿的需求，成為消費結(jié)構(gòu)的主體內(nèi)容。很明顯，隨著消費者收入水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的改變，我國的房地產(chǎn)需求量也會逐步增大。所以目前對房地產(chǎn)的觀望情緒是暫時的，是人們對金融危機影響的心理預(yù)期反應(yīng)，它會隨著中國經(jīng)濟的恢復(fù)而消失。

2.3 流動性過剩 流動性過剩，簡單地說是指貨幣當局貨幣發(fā)行過多，貨幣量增長過快，銀行機構(gòu)資金來源充沛，居民儲蓄增加迅速。在宏觀經(jīng)濟上，它表現(xiàn)為貨幣增長率超過GDP增長率。流動性過剩導(dǎo)致的結(jié)果，首先是大量的資金追逐房地產(chǎn)、基礎(chǔ)資源和各種金融資產(chǎn)，形成資產(chǎn)價格的快速上漲。

2007年我國出現(xiàn)的流動性過剩，是在全球流動性過剩的大背景下出現(xiàn)的，有國際的因素。近幾年全球流動性過剩越來越突出，加上人民幣升值預(yù)期因素，致使大量國際過剩資金通過各種途徑進入我國，客觀上加劇了我國的流動性過剩問題。但從國內(nèi)看，之前出現(xiàn)的流動性過剩，直接原因是國際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴大的結(jié)果。流動性資本的過剩直接影響房地產(chǎn)的價格。

3 其他影響因素

影響房地產(chǎn)價格的因素還有很多，供給和需求因素是決定性的因素，但在目前全球金融危機的影響下，使得原先打算購房的人們停下了腳步，他們傾向于房地產(chǎn)價格降低后再去購買。由于房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟的支柱行業(yè)，它的價格會向上游和下游企業(yè)傳導(dǎo)，為了防止經(jīng)濟的進一步下滑，政府采取了一系列的措施來維持房地產(chǎn)行業(yè)健康向上的發(fā)展，這樣便形成了政府與群眾之間的博弈。總體來說，房地產(chǎn)的價格還受到以下等因素的影響。

3.1 環(huán)境和人口因素 影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素，比如聲覺、大氣、水文、衛(wèi)生、視覺等。那些身處衛(wèi)生、噪音小、空氣干凈和有植被風景的房子價格自然而然會高些。由于房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。

3.2 宏觀經(jīng)濟政策因素 美國房地產(chǎn)價格暴跌，引起了次貸危機，導(dǎo)致了全球性金融危機，使得全球性經(jīng)濟處于經(jīng)濟下滑的狀態(tài)，可是中國政府及時進行了宏觀調(diào)控，由控制流動性過剩和通貨膨脹轉(zhuǎn)向了力爭“保增長”的目標，有效的控制了中國經(jīng)濟的快速下滑，同時加大了金融業(yè)的信貸投入，2009年1月和2月我國銀行業(yè)信貸資金持續(xù)的增加，截至2月末，今年新增貸款已達2.69萬億元，超過全年計劃的半數(shù)。2月末，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長20.48%，比上月末高1.69個百分點。狹義貨幣供應(yīng)量(M1)同比增長10.87%，增幅比上月末高4.19個百分點。這說明刺激經(jīng)濟的意圖正在通過金融機構(gòu)進行傳導(dǎo)，M1增幅的回升表明企業(yè)生產(chǎn)活動有所反彈，說明信貸已經(jīng)越來越多地向?qū)嶓w經(jīng)濟轉(zhuǎn)移。這些數(shù)據(jù)也反應(yīng)了我國經(jīng)濟很有可能恢復(fù)持續(xù)穩(wěn)定的增長，房地產(chǎn)價格有再度緩慢回升的可能。

3.3 心理因素 心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是一個不可忽視的因素，主要有下列七個：①購買或出售心態(tài)；②個人偏好；③時尚風氣；④接近名家住宅心理；⑤講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；⑥講究風水；⑦價值觀的變化。這些因素都對房價有一定程度上的影響。同時，心理預(yù)期對房地產(chǎn)價格也會產(chǎn)生短期的影響。當人們預(yù)期房地產(chǎn)價格會持續(xù)走低時，更多的人選擇持幣觀望，即使開發(fā)商采取一系列的促銷手段，可還有一大部分的人沒有動作，相反，當預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲時，更多的人涌入購房的人潮中去，這也是買漲不買跌的原因。而在目前，隨著央行進一步的降低利率、降低首套房首付比例以及對符合條件 的買主貸款利率進行下浮后，較好地刺激了房地產(chǎn)的需求。

4 政策建議

隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程不斷加快以及政府對房地產(chǎn)行業(yè)不斷的宏觀調(diào)控，我認為未來我國的房地產(chǎn)價格還將會持續(xù)穩(wěn)定的上漲。為了引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展，首先，政府應(yīng)當把握好房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段和能力，加快建立和完善房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)各類真實有效需求，抑制不合理的投資需求；其次，建立適合市場體制要求的房地產(chǎn)管理體制，轉(zhuǎn)變政府對房地產(chǎn)市場的管理職能，從行政管理為轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕揽控敹悺⒔鹑凇⑼恋毓?yīng)、城市規(guī)劃等宏觀政策和經(jīng)濟杠桿的間接調(diào)控；再次，進一步發(fā)展投資基金與資產(chǎn)證券化市場，為過剩的資金拓展投資渠道，為按揭貸款提供分散風險的途徑；最后，還要加強對“非貿(mào)易順差”外資流入的監(jiān)管，防止投機性“熱錢”的非法流入。

中國是發(fā)展中國家，房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史還不長，政府有必要加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，通過多種措施促進其健康穩(wěn)步發(fā)展。在目前的金融危機情形下，對于具體從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)而言，一些實力不強的中小型企業(yè)將會面臨較大的困難，部分可能會遭遇到淘汰而退出市場競爭。而對于規(guī)模較大、市場行為規(guī)范、市場信譽好的優(yōu)勢企業(yè)而言，只要措施得當，不僅能夠度過目前的困難時期，反而可能獲得新的市場發(fā)展機遇。

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