ＷＴＯ對我國房地產業的影響及其對策研究

摘要：入世對房地產業而言是機遇與挑戰并存。一方面，國外資金大量進入，彌補了國內房地產開發資金的匱乏；關稅降低也為建材成本下降和房價下調提供了巨大空間；而且入世會進一步刺激中國房地產市場的需求與供給。另一方面，擁有雄厚資金、先進技術、成熟管理經驗和優質服務的境外房地產商也會給中國同行企業帶來巨大的競爭壓力和挑戰。加入WTO在給我國房地產業帶來機遇的同時，也帶來了嚴峻挑戰。如何采取行之有效的對策、確定中國房地產業未來的發展方向，已是當務之急。

關鍵詞：WTO 房地產業 機遇挑戰 對策研究

1 入世后我國房地產業面臨的機遇

1.1 入世開放金融及保險業，將促進房地產融資多元化，有利于彌補開發資金不足缺陷

入世后后，國外金融及保險機構進入我國，涉足國內房地產業，如開展人民幣購房抵押貸款業務，在償還方式和償還期限以及貸款利率與首付率搭配方面采取靈活策略，這些都有利于滿足我國住房的金融需要，從而改變房地產融資的國內銀行貸款一元格局。

保險與房地產業緊密相關，財產險中，房地產保險占相當比例。我國保險業的放開和境外保險機構的進入，一方面會極大促進居民的購房貸款，另一方面巨大的保險資金會成為房地產業融資的又一巨大源泉，有利于彌補房地產開發資金短缺的不足。

1.2 入世對我國房地產市場需求與供給的增長有著積極的刺激作用

入世后，一方面隨著金融、保險、律師、電信等專業領域放開，將大大吸引外資的投入。這些境外企業趨于頻繁的經濟活動必然刺激對高檔寫字樓公寓、住宅及旅游酒店等配套的房地產產品需求；另一方面，入世會極大拉動中國經濟的增長，居民就業和收入將大幅增加，購房支付能力相應提高，這必然刺激居民住房的需求。這兩項有效需求的擴大，對房地產市場的供給起到了巨大拉動作用。

1.3 入世有利于我國房地產業產品價格的降低和產品質量的全面提高

入世后，我國將逐漸降低各種關稅，這必將明顯降低進口建筑材料的成本，這不僅為國內房地產企業采用優質建筑材料提供較大選擇余地，并對建材業產生巨大沖擊，使房地產建造成本會一定程度下降；而且還能由于國內外建筑材料的競爭，提高房地產產品質量。

1.4 入世有利于實現我國房地產業市場秩序根本改觀，實現專業化、規模化和規范化

入世后，國外地產商在帶來大量資金、先進技術同時，也加劇了該行業的競爭。房地產業的競爭根本還是取決自身的實力。只有體制市場化、業務專業化、市場規范化、產品和服務接近國際水平的企業，才可能在更加激烈的市場競爭中立于不敗之地。因此，加入WTO造成的競爭壓力，可促進房地產行業優化資源配置以及提高經營效率，加速專業化、規模化的進程。

2 加入WTO我國房地產業所面臨的挑戰

2.1 我國房地產業面臨激烈市場競爭的嚴峻挑戰

加入WTO以后，國內外房地產企業將處于公平的競爭環境中，新增的市場需求及原有的市場份額將有部分面臨被國外同行其搶占的可能。與國外房地產開發商的資金實力、管理經驗、技術水平相比，我國房地產開發項目的策劃水平不高、產品定位不準、融資手段有限等方面的問題就會暴露顯現出來。

2.2 國外房地產業的低價優勢將給國內的房地產企業帶來價格方面的巨大壓力

境外房地產企業具有成熟的管理經驗、先進的建造技術、優質價廉的建筑材料和較高的工作效率，這些都會極大的減低房地產的開發成本。另外，境外房地產商資金較國內同行要雄厚許多，充足的資金進行大規模成片、成區開發可以產生規模效應。兩方面原因使外商在房地產競爭中占有優勢，并給國內企業帶來價格挑戰。

2.3 與房地產相關的境外行業市場準入將一定程度上影響我國房地產業

入世后，國外的房地產信息咨詢、抵押、擔保、評估、中介代理、保險機構和設計單位等與房地產相關行業會迅速進入我國，一些實力雄厚的國外物業管理公司也瞄準了中國內地市場。這些境外房地產相關行業同樣管理經驗豐富、資金雄厚、技術先進、效率高。他們的進入會使我國國內的物業、房地產中介、評估、抵押、咨詢等行業面臨巨大挑戰，從而間接對國內房地產業產生影響。

3 加入WTO我國房地產業的應對策略

3.1 清理調整房地產業法規政策，完善行業相關立法

我國用來規范房地產業有關行為的法律、法規現屈指可數的就是《土地管理法》、《城市規劃法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房地產管理法》等幾部，而且政府在房地產產業政策方面也存在許多不足。另外影響房地產買賣交易進行的政策還切實存在，限制了房地產的流通。因此，必須按照國際標準和慣例，制定和健全相關的公共性法律或專門法規，調整相關行業政策，完善配套的房地產開發政策、市場政策、產權政策、價格政策、金融政策、中介服務政策等政策性法規。使整個法規體系趨于完善，并使之公開化、透明化、創造條件保證市場信息暢通。

3.2 轉換房地產企業經營機制，樹立競爭觀念，提高品牌意識，增強自身實力

我國房地產企業發展歷史短、運作經驗少、市場規模小、資金實力弱、政府行為多。為提高競爭力，必須盡快轉換經營機制，建立現代企業制度。積極推進資產重組，加快集中化速度，實現規模化經營，這對于降低經營風險、提高核心競爭力，有不可忽視的作用和意義。要提高品牌意識、實施品牌戰略，創造差異化的產品，以特色求生存、求發展是當今企業經營的關鍵所在。

3.3 建立符合國際慣例和中國國情的房地產市場運行機制。

境外房地產商進入必然引起國內房地產市場競爭加劇。必須加大改革力度，建立符合國際慣例和中國國情的房地產市場運行機制。

3.3.1 研究合理使用土地，實現可持續發展的經濟模式。學會在土地租賃制、城市土地有償使用全覆蓋、土地使用權交易規范化的市場環境中生存與發展。

3.3.2 研究和把握中國住房制度改革的進程，學會在住房資源市場化配置和住房分配貨幣化改革過程中獲得發展機會。

3.4 有效進行技術創新和實現技術進步，并不斷提高相關人員營銷水平

技術創新與技術進步主要指建筑材料的高技術化、項目全程策劃技術和整體設計技術的創新。其中項目全程策劃是建立企業技術創新優勢和形成發展商的核心競爭力的重要手段。房地產營銷專業性很強，需要行業內企業必須持續進行營銷理念和營銷手段的創新，不斷提高營銷能力。要培育“專家型”的營銷人才，使他們具備宏觀經濟分析能力、渠道開拓能力、善于促銷、有公關技巧、能準確分析市場趨勢、了解心理和法律知識、熟悉金融抵押貸款業務等較高的綜合素質。

3.5 完善和發展房地產金融及服務市場

面對國外金融機構的進入，我國應積極培育和完善自己的金融市場。一方面要大力加強和拓展銀行對房地產業的借貸業務，放寬貸款標準，在償還方式和償還期限以及貸款利率與首付率搭配方面采取靈活策略，讓國內的銀行等金融機構真正擔負起房地產業發展的資金后盾。另一方面，要加強銀行中間業務所能提供相關服務的深度和廣度，為此銀行應注重開辦與房地產金融業務相關的中間業務，如提供優質快速的咨詢、委托、評估、代理等，形成全方位、多層次的金融配套服務體系。