論促進住房市場健康發展的策略

摘要：目前，我國住房領域存在著突出的矛盾和問題，本文針對我國住房市場的現狀，探討了促進我國住房市場健康發展的策略。

關鍵詞：住房市場 發展 策略

0 引言

近年來，全國的房價節節上升，遠遠超出一般市民的購買力。不但中低收入階層買不起房，連中等階層也買不起房，現在公認高房價已經使80％的民眾買不起房，“住房難”、“房價高”成了突出的民生和社會問題，同時也不利于住房市場的健康發展。本文針對我國住房市場的現狀，探討了促進我國住房市場健康發展的策略。

1 加強住房市場的宏觀調控

1.1 明確住房市場的宏觀調控目標

政府對住房市場進行調控的長期目標，應是保持住房供求的總量平衡與結構平衡。考慮到近年來住房價格上漲幅度過大，社會反映強烈的現實情況，政府近期調控目標應重點集中在防止住房價格過快上漲和增加中小戶型的供給方面。

1.2 加強各部門在住房市場調控中的協調

圍繞調控房價和調節供給結構的近期目標，進一步加強各部門在住房市場調控方面的協調力度，進一步明確各部門調控的職能分工，統籌協調各種調控政策，防止出現各自為政和政策措施相互矛盾的情況，提高調控政策的有效性和可操作性。

1.3 增加對保障性住房和普通商品房的用地供應

在堅持實行嚴格的耕地保護制度的前提下，改善土地供應結構，提高用地效率，特別是應增加對保障性住房和普通商品房的用地供應。

1.4 完善財稅與金融政策，調控住房需求總量與結構

例如，結合住房面積和購買性質，制定住房消費信貸分類管理制度和差別“首付比例”政策，在首付比例、貸款年限和利率上，對中小戶型、第一套自住房給予適當優惠。通過調整契稅稅率，引導居民對中小戶型的消費，對大戶型和別墅征收高契稅率。同時，加快推進物業稅改革試點，加大對住房保有環節的調節力度。還應研究鼓勵適度消費的住房消費稅政策。用經濟手段調節消費需求，引導居民形成梯度的住房消費模式。

1.5 完善穩定住房價格的政策調控機制

一是清理現有的調控政策措施，對可能推動住房價格上升的政策措施進行調整或停止執行。二是嚴格執行已出臺的相關稅收調控政策，建立健全抑制房價上漲的稅收“穩定器”機制。三是改革完善相關稅制，將征稅環節從流轉環節向保有環節轉化，弱化流轉環節稅負過高對房價上漲的拉動作用。四是嚴格執行房地產企業項目開發自有資金比例的規定，明確單一金融機構向單一房地產開發項目的信貸規模與信貸比例。

1.6 積極引導中低價位、中小套型普通商品住房的供給

地方政府要積極落實建設規劃，在土地供給上支持普通商品住房和保障性住房用地。給予開發企業相應的信貸、利息、稅收方面的優惠，引導和鼓勵開發商積極開發建設中小套型、中低價位住房。促進資源消耗低，循環利用率高和集成度高、功能全、質量好的節能省地型住房的開發。

2 加快廉租住房制度建設

2.1 較大幅度地擴大廉租住房制度的覆蓋面。當前，低收入家庭，特別是居住水平在住房保障標準以下的低收入家庭均應成為廉租住房制度的覆蓋對象。隨著經濟的發展，廉租住房制度的覆蓋面還應不斷擴大。在強化各級政府住房保障責任和明確保障標準的前提下，具體保障方式應允許地方政府根據各地實際情況自主選擇。建立有利于住房保障制度實施的運作主體。在大中城市，可探索由政府組建非營利性的公營住宅機構或特殊企業，作為政府住房保障的執行機構，負責廉租住房的建設、運營和管理。

2.2 從實際出發確定廉租住房的保障標準。按照循序漸進的原則，可先采用略低的標準，再根據實際情況相機適當提高。

2.3 完善廉租住房的保障方式。廉租住房制度目前主要有三種具體保障方式：即租金減免、租金補貼和實物配租。其中，租金補貼應成為主要保障方式。各地政府也可以根據實際情況減免租金，或者直接向低收入家庭提供廉租住房。

2.4 改進和規范經濟適用住房制度。進一步明確經濟適用房的保障性質和保障對象，使其成為面向低收入家庭的住房保障和援助制度。在面積控制上，必須堅持適度的標準，原則上應控制在60平方米左右。同時，借鑒一些城市的探索實踐，將政府對經濟適用房建設的各種優惠，量化為貨幣補貼，直接發放給符合補貼條件的家庭，以“補人頭”為主。還應進一步完善經濟適用房的“申入”和“退出”機制。

2.5 強化各級政府實施住房保障的責任。建立和完善相關法規體系，使住房保障的主體、責任、實施方式、保障標準等問題都能有法可依、有章可循。

2.6 多渠道籌集和解決廉租住房資金。①預算撥款。將住房保障支出納入國家財政正式年度預算。具體資金來源可以通過調整和優化公共支出結構，將壓縮基本建設和行政成本支出的部分資金用于住房保障，以及將每年財政收入增量中的一部分用于住房保障等方式來安排。②土地出讓金。適當提高土地出讓凈收益中用于廉租住房的比例，逐步由目前的5%增加到10%左右。③住房公積金增值收入。按照《住房公積金管理條例》的規定，落實用于廉租住房建設的資金。五是吸引社會資金參與。將廉租住房的建設和經營打包成完整的招標項目，由政府提供土地，并對廉租住房建設和經營的適度回報率予以承諾，同時，對廉租住房建設和經營提出明確標準要求，向全社會公開招標，吸引社會資本投入廉租住房建設和經營。

3 完善住房供應體系、規范市場秩序

3.1 完善多層次住房供應體系，促進各層級市場協調發展

完善一級市場運行機制，進一步活躍二手房市場。簡化舊房交易手續和流程，清理相關稅費，促進存量房的合理流動和配置。下大力培育、規范住房租賃市場。適當降低個人出租住房的稅收，使大量閑置住房從“地下”轉為“地上”；通過開征物業稅，“擠出”更多的存量住房進入租賃市場；通過信貸和稅收優惠政策，鼓勵市場主體投資租賃房市場。利用經濟手段，引導住房消費需求向二手房交易市場和租賃市場分流。

3.2 探索多渠道住房供應途徑

改變由房地產開發商單一供應的模式，探索多層次住房供應渠道，允許城鎮居民自己組織集資建房，鼓勵合作建房。改革目前住房開發的一系列管理制度和管理體制，使多種供應方式得到相應的體制和制度支持。

3.3 完善住房市場的法律法規制度

應盡快著手研究和起草《住宅法》，對我國住房市場發展規劃、管理機構、市場主體和市場運行的監督管理，以及住房保障制度等予以法律規定，作為規范市場的基礎法律。根據住房市場的現實情況和需要，對相關法律法規的條款加以完善、修改和細化。同時，對急需解決的問題可先以部門規章或文件的形式及時出臺，規范市場行為。

3.4 明確各職能部門的市場監管職責

既要各司其職，又要相互配合，防止因職能交叉、管理空白出現扯皮推諉現象。要求各部門在職能范圍內，突出監督管理的重點，保證住房市場有序運行。

3.5 進一步規范和完善住房預售制度

提高預售房的執行標準，至少在住房施工進度達到三分之二以上或結構封頂時才允許預售，并嚴格監督管理、按標準執行。對弄虛作假、降低執行標準的開發商要嚴肅處理，對管理不力的職能部門要追究失查責任。

3.6 完善相關的住房統計信息制度

加快建立居民收入水平認定與分類系統，為政府有效推行住房保障制度提供技術基礎。例如，健全住房產權認定系統、住房檔案登記制度等。加快推進房地產價值評估體系建設，為開征物業稅、實施住房保障制度和差別性調控政策提供基礎條件；完善住房開發、建設、銷售、存量的統計信息系統，并通過政府信息公示制度，使各類市場主體及時了解住房市場運行情況，增強市場的透明度。

3.7 充分利用信用體系提高行業公信力

進一步完善房地產企業信用檔案體系和個人信用制度。嚴格監控有失信行為的房地產企業及其從業人員。運用社會懲罰機制，使失信者在獲得公共服務、銀行貸款等方面喪失便利機會；對失信情節嚴重者，依法依規予以披露、曝光和懲處。同時，加強行業自律，提升整個行業的社會公信力。

參考文獻：

[1]馮京津.采取綜合性措施 促進房地產市場健康發展[J].中國房地信息.2009.(Z1):14-17.

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