我國房地產業與金融業的關系分析

摘要：一些中介在二手房交易過程中甚至憑借信息優勢，挑動銀行之間竟相壓低按揭門檻，形成無序競爭，既加大了銀行的經營成本，也給銀行帶來極大的信用風險。

關鍵詞：房地產金融業分析

1 我國房地產行業分析

1.1 我國房地產行業發展現狀

1.1.1 建房主體二元化，即出現國家投資建房和私營房地產開發企業建房的態勢；購房主體個人化，購房主體由高收入者向普通工薪階層轉變，并出現了以投資為目的的第三主體。

1.1.2 房地產開發投資速度較快和房地產信貸規模加大。目前，全國房地產開發和個人住房貸款已占銀行貸款的30％-40％，開發貸款和個人貸款余額占貸款余額總量的15％左右，住房金融作用不斷加強。

1.1.3 中國房地產業已成為我國經濟的支柱產業，房地產開發投資對中國國民經濟增長的貢獻率逐年提高，1997-2004年，扣除土地購置費后，中國房地產開發投資對中國國內生產總值增長的貢獻率為11.6％。此外，房地產快速發展對其他關聯產業起帶動作用，房地產資產價值成為我國國家財富的重要組成部分。

1.1.4 房價持續走高，從1997年至今，全國城市住房平均價格的趨勢看，全國住房價格一直保持著上漲勢頭，部分城市房價上漲過快，房價收入比明顯偏高，房地產泡沫日益顯現。

1.2 我國房地產行業的隱患

1.2.1 我國房價上漲過快，有逆轉風險根據房地產發展倒U曲線理論(如圖1)，一個國家在經濟起飛時期，隨著GDP的增長，房地產以高于GDP的增速快速增長，隨著GDP的進一步增長，房地產的增長速度逐漸放慢，直至與GDP同速，甚至低于GDP的增長速度，其發展軌跡呈倒U曲線。目前我國房價上漲過快已是不爭的事實，雖然，根據房地產發展倒U曲線理論，我國經濟增長將長期持續，我國房地產也隨之有長期高位增長的可能，但增長過快，就有日益逼近拐點的危險，即有房價逆轉的風險，不能不引起高度重視。

1.2.2 我國房地產泡沫在局部地區已經初步顯現雖然關于我國房地產市場是否存在泡沫尚存爭論，但由于我國近幾年房價上漲過快，且存在大量炒房投機現象，房地產泡沫已然在部分大城市產生。摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬·羅奇近期表示：“目前2／3國家和地區正面臨房地產泡沫危機，在所有房地產泡沫國家和地區中，中國排第一。上海和北京因占中國銷售量的14％，且房價漲幅最大而將首當其沖”。

2 我國房地產的金融體系

2.1 我國房地產的金融機構經過數十年的發展，我國住房金融已形成各家銀行和非銀行金融普遍參與的經營格局。政策性住房金融業務中有關住房建設投資部分基本上以建設銀行為主：有關個人購房部分則以住房公積金管理中心為主；而經營性住房金融業務則由各家金融機構根據自身特點和優勢積極開辦，參與競爭。目前，我國專業型的住房金融機構由各專業銀行房地產信貸部、城市住房儲蓄銀行、住房合作社以及正在試點的一些土地信用機構等組成。

2.2 我國房地產的金融工具我國目前住房金融發展方興未艾，現有的住房金融工具還相當有限，特別是住房消費金融工具仍然較少。當前在市場中占絕大多數份額的是一般個人住房抵押貸款(屬自營性住房金融工具)、住房公積金貸款(屬政策性住房金融工具)以及兩者結合形成的住房組合貸款。下面對一般個人住房抵押貸款作具體介紹。

個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買各類住房的貸款。貸款人發放貸款時，借款人必須提供擔保，擔保方式可以采用抵押、質押或擔保，也可將以上兩種或三種擔保方式混合使用。當借款人不能按期償還貸款本息時，貸款人有權依法處理其抵押物(質物)或由保證人承擔連帶責任償還貸款本息。我國一般個人住房抵押貸款是指區別于住房公積金貸款，以銀行為貸款人、以購房個人為借款人的住房抵押貸款。目前主要品種包括個人住房貸款、個人住房裝修貸款、個人商業用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費貸款和個人自建房貸款等。

一般個人住房抵押貸款的額度、期限和利率要根據中國人民銀行有關規定和貸款銀行的資金來源及成本、借款人的還款能力等因素確定。而償還方式主要有以下兩種：借款期限為1年的，采用到期一次還本付息方式；貸款期限超過1年的，主要采用等額本息還款法或等額本金還款法(利隨本清法)。

3 我國房地產行業與銀行業之間的信貸關系

3.1 房地產融資對銀行信貸的依賴從房地產企業資金來源結構，可以看出，2000年到2006年間，國內貸款(主要是銀行貸款)在房地產企業資金來源的比重一直維持在20％左右，可見我國房地產企業的融資結構具有明顯的對銀行信貸依賴的特征，而這是由我國現階段金融市場的融資結構以銀行貸款為主決定的，具體表現為：商業銀行是最大的資金供給者；房地產企業貸款是銀行較為優良的資產之一；房地產貸款成為銀行利潤的增長點i房地產開發針對個人住房的住宅投資比重短期內不會大幅下降。

3.2 個人房地產貸款對銀行信貸的依賴最近幾年，尤其是2003年以來，隨著我國房地產市場邁入高速發展時期，我國居民消費觀念的改變，以及政府、媒體、銀行、房地產商的大力支持和宣傳，我國個人住房消費信貸穩步發展，在我國的一些大中城市，成為繼利用儲蓄購房之后的最常用的手段。從2002年到2006年，國內各商業銀行個人房貸余額穩步增長，截止2006年12月底，國內各商業銀行個人房貸余額達到2.25萬億元體現了其對銀行信貸的依賴。

4 我國房地產業對金融業的潛在危機分析

4.1 普遍低估貸款風險，以住房按揭為優質資產，導致業務過于單一近年來，我國房地產業發展迅猛，房價快速上漲，個人住房貸款不良率較低，房地產項目利潤較大，收益有保障，因而住房按揭被銀行業普遍視為優質資產，成為各家商業銀行大力發展的主要業務。但這也導致銀行業務過度依賴于利差(包括信貸利差和債券投資利差)收入。根據最新數據，2007年上半年，中國工商銀行和中國建設銀行的凈利息收入占全部營業收入的比重分別為87.7％和89.4％。房地產開發貸款加上房產預售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產資金來源中的占比已超過60％，銀行成為房地產風險的最大承擔者。而一旦發生大規模的個人貸款違約，銀行業將遭受重創。美國次貸危機正是如此。

4.2 資產證券化程度低，貸款風險集中于銀行目前我國商業銀行住房按揭貸款主要來自銀行，而房地產企業開發、施工、銷告等各個環節所需要的資金，如房地產開發貸款、流動性資金貸款、施工企業貸款、住房按揭貸款等，也基本上是來自銀行，只有極少數被證券化(2004年末建設銀行曾發行過一期按揭貸款證券，僅僅幾十億的規模)。因此，整個房地產市場風險都集中在銀行體系，一旦國內爆發類似于美國的次貸危機，將對各大銀行造成巨大打擊。

4.3 無序競爭和利益相關者串謀給銀行業帶來風險為了爭奪市場份額，近年來許多銀行在個人房貸方面紛紛推出刺激消費的新品種，如“房貸通”、“循環貸”、“氣球貸”等，其中如“氣球貸”等具有類似美國可調整利率貸款(ARM)的特征，這種按揭產品實際上隱藏了一定風險。而在另外一方面，一些不良房地產開發商、房產中介、評估等相關利益者串謀，高估房價、虛構交易，套取、騙取銀行房貸資金。一些中介在二手房交易過程中甚至憑借信息優勢，挑動銀行之間競相壓低按揭門檻，形成無序競爭，既加大了銀行的經營成本，也繪銀行帶來極大的信用風險。