武漢市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和對策

摘要：武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，但也存在一些不容忽視的問題。為此，必須加強土地管理。從產(chǎn)業(yè)化和市場化等方面推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。提倡良性競爭，建立和完善住房保障機(jī)制。

關(guān)鍵詞：武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)狀對策

0 引言

武漢位于中國中部，是湖北省省會和政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心。市區(qū)由隔江鼎立的武昌、漢口、漢陽三部分組成，通稱武漢三鎮(zhèn)。全市現(xiàn)轄13個區(qū)、3個國家級開發(fā)區(qū)(武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、吳家山臺商投資區(qū))，總面積8494平方公里，常住人口858萬人。武漢歷來被稱為“九省通衢”之地，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐。它和北京、上海一樣，屬于中國的一線城市。

1 武漢市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

重大項目投資建設(shè)順利進(jìn)行。1—11月全市共完成億元以上投資項且達(dá)231項，比上年同期凈增加40項，增長20.9％，10億元以上項目增長23.1％。其中武漢鋼鐵公司技改項目投資、武漢光谷建設(shè)投資有限公司基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、武漢新芯集成電路制造有限公司基地項目、富士康集團(tuán)基地項目、武漢新城國際博覽中心有限公司博覽中心項目完成投資超過20億元。11月這些億元以上重大項目的投資占全市投資增量的55.3％，這些重大項目投資的順利進(jìn)行，對當(dāng)月我市固定資產(chǎn)投資增長40.4％起到了決定性的作用。

一產(chǎn)業(yè)投資大幅增長。1—11月，全市一產(chǎn)業(yè)完成固定資產(chǎn)投資20.11億元，比上年同期增長238.7％。其中農(nóng)業(yè)完成投資9.11億元，增長161.4％：林業(yè)完成投資3.14億元，增長165.3％：農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)完成投資5.49億元，增長390.1％。

制造業(yè)投資保持較快增長。1—11月，全市制造業(yè)完成固定資產(chǎn)投資468.25億元，比上年同期增長44，4％，增幅同比提高11個百分點，比上月提高2.4個百分點。其中：黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)完成投資132.35億元，比上年同期增長30.1％：交通運輸設(shè)備制造業(yè)完成投資99.07億元，增長71.7％；通信設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)完成投資72.78億元，增長54.0％：通用設(shè)備制造業(yè)完成投資28.49億元，增長61.1％：金屬制品業(yè)完成投資20.3億元，增長94.0％。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所回落。1—11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資443.54億元，比上年同期增長21.3％，增幅比上月回落3.8個百分點。其中住宅投資337.39億元，增長25.5％，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資34.18億元，增長70.6％。房屋施工面積3324.37萬平方米，增長10.5％：商品房銷售面積574.43萬平方米，下降32.3％。綜合以上數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)武漢市房地產(chǎn)市場總體上是供過于求的，因此，武漢市房價必然會陷入低迷。

2 武漢市房地產(chǎn)市場存在的問題

從武漢當(dāng)前樓市情況看，商品房供大干求。武漢市截止于2008年底新建商品房積存量大約為12萬套，就是說從2009年1月1日起，武漢市一棟新房不建，現(xiàn)在囤積的商品房要賣完至少也需要2年多時間，更何況現(xiàn)在武漢不停有新房喜封金頂!武漢房市和全國大城市一樣。也呈現(xiàn)價升量跌的局面。武漢市民的平均工資低于全國一線城市，即便白領(lǐng)階層，月工資也不過2800元。可在武漢較偏僻的江夏區(qū)，磚混結(jié)構(gòu)的房價也不低于2800元，平方。現(xiàn)階段，人們又開始擔(dān)心通貨膨脹。國家的經(jīng)濟(jì)刺激計劃，激活了房市，也在一定程度上加重了人們對通貨膨脹的擔(dān)憂。房價的高企，使得房地產(chǎn)的上下游資源漲價，無疑會助推通贊膨脹。武漢市場上一方面部分開發(fā)商的存量銷售出現(xiàn)困難，另一方面開發(fā)新樓盤的資金也較緊張。由于今年股市較旺，有部分炒房資金轉(zhuǎn)向了股市，客觀上會使房市資金流量減少。武漢市政府出資建設(shè)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量明顯偏少，政府調(diào)節(jié)房價的砝碼太小。

3 推動武漢市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策

3.1 推動房地產(chǎn)三個層級市場聯(lián)動發(fā)展繼續(xù)貫徹一級市場壟斷、二級市場規(guī)范、三級市場搞活的方針，通過治理整頓和規(guī)范程序的辦法，實行三個市場的聯(lián)動發(fā)展，從原先的土地市場為龍頭的體制機(jī)制演變?yōu)橐匀壌媪糠拷灰资袌鰹橹黧w的市場交易格局。將整頓房地產(chǎn)市場秩序的重點放在土地一級交易市場將原先治理整頓市場秩序的重點放在二、三級市場的做法，改在土地一級交易市場。土地供給失控，權(quán)錢交易嚴(yán)重，招投標(biāo)程序失范，土地批而不建。企業(yè)股權(quán)交易代替土地交易等問題，均是目前房地產(chǎn)市場中的主要頑癥，需用極大的精力予以解決。用三級市場的活躍和發(fā)展補充二級市場的供應(yīng)不足，形成新的市場價格定位機(jī)制。成熟的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是三級市場為主導(dǎo)的，房地產(chǎn)服務(wù)性企業(yè)為主體的，建成區(qū)的改造和管理為主流的。中國的房地產(chǎn)業(yè)將在今后一段時間逐步完成這種轉(zhuǎn)變。在當(dāng)前，必須大力扶持培育存量房的交易市場。

3.2 通過房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的良性競爭，提高產(chǎn)業(yè)集中度提高產(chǎn)業(yè)集中度是世界各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的路徑選擇，也是中國房地產(chǎn)業(yè)高端化的另一重要標(biāo)志。中國房地產(chǎn)業(yè)集中度的提高不能依靠行政性整合，只能通過企業(yè)間的良性競爭才能夠?qū)崿F(xiàn)。給予不同所有制、不同規(guī)模、不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)相同的土地、金融和稅收政策待遇大小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該在相同的經(jīng)濟(jì)背景下得到相同的經(jīng)濟(jì)政策待遇，獲得只有數(shù)量差異的經(jīng)濟(jì)資源，讓它們在平等競爭的環(huán)境下發(fā)揮各自的優(yōu)勢。這是提高產(chǎn)業(yè)集中度的『必經(jīng)之路。鼓勵具有規(guī)模化和品牌優(yōu)勢的企業(yè)之間建立戰(zhàn)略合作或企業(yè)整合中國房地產(chǎn)的優(yōu)勝劣汰大多數(shù)情況下不表現(xiàn)為優(yōu)勢企業(yè)對弱勢企業(yè)的兼并，而是在優(yōu)勢企業(yè)的競爭優(yōu)勢壓迫下，弱勢企業(yè)由于失去生存發(fā)展空間而退出。因此中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)度的提高，一方面要依靠開發(fā)企業(yè)建立區(qū)域性優(yōu)勢和專業(yè)性優(yōu)勢，另一方面是按照產(chǎn)業(yè)鏈上下游的關(guān)系，實現(xiàn)具有規(guī)模化和品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)與服務(wù)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作。

3.3 在房地產(chǎn)大市場中形成相對封閉的政策保障住房機(jī)制建立政策保障住房和商品住宅的協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。商品住宅發(fā)展是主導(dǎo)性的、大量的，政策保障住房的發(fā)展是輔助性的、小量的，兩者的發(fā)展不應(yīng)該是互相排斥的，互不連通銜接的，都是為了滿足中國老百姓改善居住水平需求。兩者的資金來源不同，開發(fā)主體不同，需求對象不同。

政策保障住房覆蓋面宜采取先小后大的策略，集中優(yōu)勢資源率先解決雙困戶的住房問題。政策保障住房的發(fā)展要考慮到我國還處在社會主義的初級階段，要兼顧我國的政府財力基礎(chǔ)水平，要以不沖擊我國商品房市場的發(fā)展為條件。開發(fā)和分配主體是政府；資金來源為國有資產(chǎn)及其融資和公積金借款：首先解決住房困難收入水平也低的人群，覆蓋人群先小后大；套型面積一般比較小；主體形式應(yīng)是廉租房：應(yīng)建立申報機(jī)制、審核機(jī)制、退出機(jī)制、循環(huán)機(jī)制。

政策保障住房是房地產(chǎn)大市場當(dāng)中的有機(jī)組成部分。政策保障住房的建設(shè)依然要考慮到建設(shè)成本和產(chǎn)品價值，諸如土地、商品房、建筑材料、基礎(chǔ)設(shè)施配套的成本費用和市場價值都要作為其開發(fā)建設(shè)的依據(jù)。應(yīng)該得到資金和稅收的優(yōu)惠待遇。一部分政策保障住房可以以租代售：可以超過一定時限以后上市銷售，使用人獲得部分市場收益或完全市場收益：也可以退出交還政府讓其他人享用。不宜將政策保障住房完全與市場商品房隔絕封閉。政策保障住房既相對封閉運作，又和房地產(chǎn)市場相銜通。

通過以上措施，加上市場合力作用，武漢市房地產(chǎn)定會進(jìn)入一個持續(xù)健康快速發(fā)展的時期。