小產權房存在的問題及其對策探究

摘要：通過對我國大中城市小產權房現象弊端的多角度分析。證明小產權房對于國家公共利益、城市健康發展、居民個體利益都會產生損害。而要解決小產權房問題，必須從提升農地補償標準：合理確立規劃區內外的預期：構建合理有序的城市房地產市場等根源入手。

關鍵詞：小產權房利益群體尋租

0 引言

“小產權房”又稱“鄉產權房”，是指在農村集體土地上建設的房屋，由于未繳納土地出讓金等費用，不能取得由政府房管部門頒發的正式產權證，而是由享有該土地所有權的鄉(鎮)合作經濟聯合社或村經濟合作社的機構制作頒發權屬證書的“準商品房”。

1 小產權房產生發展的原因

1.1 高房價態勢下的購房者的“冒險轉向”近幾年來，房價飛速上漲，并有不斷攀升的勢頭，雖然國家出臺各種政策、措施以穩定房價，但是事與愿違。而“小產權房“這種高價房的替代品由于不存在土地出讓金等相關經費，價格低廉，與周邊商品房價格相比優勢明顯，正好滿足了大量的中低收入階層的需要。小產權房的地價優勢使買普通商品房的夢想不能實現的人甘于冒險來購買小產權房。問卷調查一道關于“即使有風險，人們仍然冒險購買農村小產權房的主要原因”的多項選擇題中，受調查者的各類主要心態所占比例如下圖：

1.2 開發主體高收益是問題的起點作為農村集體產權的代言人，村鎮政府有著較強的行事能力。而作為開發主體能夠在此過程中獲得較高的收益，從而他們產生違規開發建設小產權房的沖動。

1.3 農地逆行定價、收益落差過大和違規成本過低是問題的根源目前農村土地征用的價格“逆行”定價和城市規劃區內外收益差值巨大引致了小產權房的產生和發展。門檻效應和可以觀測的巨大收益落差會促使一些地區的農村集體采取非理性手段，被動參與或主動進行小產權房建設。

2 小產權房的負面影響

2.1 造成國家利益受損我們探討的國家利益是全民的整體利益，即是國家和大多數公眾的利益。小產權房交易對于國家宏觀層面的損害主要集中在如下幾方面。

2.1.1 由于小產權房的開發銷售在正規的房地產開發管制體系之外，各個環節的稅費全部流失。土地增值的“公的收益”被購買者、開發商和村鎮政府等“小眾”分配，將造成社會福利的損失。

2.1.2 小產權房多建于城市邊緣區，這一區域也恰是農地保護壓力最大的地區。如果放縱小產權房生長而不加制約，任其對農地繼續侵蝕，近將影響城市生態和發展穩定，遠則威脅糧食安全，這一民生的根本。

2.1.3 放縱小產權房將嚴重損害法制社會建設和政府公信力。小產權房是在明知產權缺陷，不受法律保護的前提下進行交易的行為，是一種對法律公然的蔑視。而其在我國已經存在和發展了十幾年，政府如果不能對違法行為進行強有力的打擊，就會在民眾中形成“守規則的人吃虧”的認識，必然有損其威望和公信力。

2.2 影響城市的發展

2.2.1 盲目建設可能影響城市功能布局。城市的發展建設是一盤棋統籌，各項功能用地配比和關聯要遵循科學規律，而小產權房僅以短視的簡單開發收益為目標將使得城市空間走向畸形擴張的道路，將會在未來給城市發展帶來尷尬的局面。

2.2.2 小產權房有可能不滿足城市建設基本安全要求。小產權房開發主體在建設中往往忽略工程地質、水文氣象等相關專業因素，一旦建在不宜建設的地塊上，將帶來重大的安全隱患，小產權房的購買者不僅面臨金錢財產的損失，還可能面臨生命安全的威脅。

小產權房不但對國家利益和城市發展有損，它的存在和正常獲利對于城市大多數守法居民而已也是一種巨大的不公平。

3 解決小產權房問題的基本政策思路

通過前文的分析，我們看到小產權房的對于全局利益的種種損害，制止小產權房的繼續蔓延是管理部門導引城市良性發展的重要任務。對應前文的分析，從根本上解決小產權房問題，必須從以下四個方面入手。

3.1 切實提升農地補償標準按<物權法>的規定，切實提高征地補償標準，即將農村土地所有權主體作為與城市政府對等的主體，用經過公允評估的市場價值核定補償標準，將超過土地管理法規定標準之上的土地增值收益同農村集體共享。確保維持農業形態的土地可以獲取同改變用途的農地近似的整合收益，減低不確定的土地征用行為對農村集體的經濟擾動。

3.2 合理確立規劃區內外的預期，減低規劃區外尋租可能首先必須明確城市成長過程是動態的，以更長遠的目光給予規劃區內外明確的預期，減低投資主體在規劃區外進行尋租的可能。第二，必須對城市規劃區外的土地利用進行強勢規制，通過經濟杠桿和行政力量減低其作為尋租空間的可能。第三，應當從城鄉融合，統籌發展的角度出發，在中國高速城市化的過程中，充分關注城市對周邊農村地區的反哺，從而使得城市規劃區外的農村地區也可獲取良性的發展。

3.3 加大對違規者的處罰力度對小產權房的違規處罰應提升，將對涉及小產權房的農村集體和建設方和開發商加大懲戒力度，減低小產權房建設者的潛在收益，堅決杜絕新增的小產權房，

3.4 構建合理有序的城市房地產市場城市合理、有序的房地產市場是減低小產權房建設可能的重要支撐。對此，應注重從五個領域進行疏解。首先是需求導引一一即促進本地住民需求合理顯現，減少超越消費能力的超前需求和無效需求：其次是政府需加強廉租房等保障性住房建設，使城市中低收入者居有定所：第三是健全政府的土地供給和土地投放調控監督機制，確保城市合理的土地投放i第四是提升金融貨幣等宏觀政策的作用，通過利率、首付比例等杠桿壓縮城市房地產投機空間；最后是加強普法教育，提升市民對小產權房負面影響和違規購買嚴重后果的認識程度，從而自覺形成對小產權房的抵制。