試論房地產產籍資料管理及運用

粱書玉

摘要：隨著社會的進步、經濟的發展，房屋權屬檔案的利用率日趨頻繁。房屋權屬檔案管理部門，在做好房屋權屬電子檔案信息化的同時，還要重視房地產產權戶藉原始資料的管理，為日后的各項工作打下堅實的基礎。

關鍵詞：房地產產籍資料管理運用

1房地產產籍資料管理的內容和作用

房地產產籍資料的管理，是房地產管理機關為掌握房產權屬形成及演變過程等情況，按照國家《檔案法》、《物權法》規定，依照法律法規行使的一定的行政管理程序，對客觀反映房地產位置、產權歸屬和變化過程中所積累的產權檔案、地籍圖、賬、冊、表、卡以及其他資料實施的管理。

1．1房地產產籍資料管理的內容

1．1．1圖，即房地產地籍平面圖。房地產地籍平面圖，也稱房屋平面圖。它是專為房屋所有權登記和管理而測繪的專用圖紙，一般反映各類房屋的關系位置、產權經界、房屋結構、層數、街門牌，并對每戶房地產編立固定號碼，用以聯系圖與圖、檔、卡、冊等各項產權資料。房地產平面圖也是測繪制作分戶平面圖、制作房屋所有權證附圖的重要依據之一。

1．1．2檔，即房地產權檔案。房地產權檔案，是通過開展產權登記，辦理所有權轉移、買賣和房屋增減變更登記，以及進行產權清理等手段，把各種產權證件、證明、各種產權文件等收集起來，用科學的方法，加以整理分類裝訂而成。房地產權檔案，簡稱房地產檔案，它主要反映房屋所有人和房屋及用地情況，即客觀現實狀況，就是權利人在申請房屋所有權登記時，權利人為證明物權歸屬為辦證機構提供的權屬證明和其他必要材料，如填制的各種表格：“申請書”、“墻界表”、“勘丈表”等。正是由于產權檔案的原始性、不可替代性、無可置疑性，使產權檔案成為審查和確認產權、處理產權糾紛極其重要的法律憑證和重要依據。

建檔的方法，一般是把房屋所有權登記收取的申請書、墻界表、證件、證明、收據、存根，以及分戶平面圖等原始登記材料，全部按其產生的先后順序，結合相互間的聯系，編寫序號、目錄、封面、封底、裝訂成卷。裝訂好的檔案，要統一按照順序，上架排列，專柜專人保管。

1．1．3卡，房地產卡片也叫房屋卡片。它是按照房屋所有權登記申請書中的所有權人的情況、房屋狀況、產權來源等扼要情況摘錄而成的。

1．1．4收集。所謂收集，就是要把所有權人的基本歷史面貌，具備法律效力和有保存價值的房產交易證件，私產經辦發照證件，如準建證、投資工程許可證、宅基地許可證、建設規劃證，買賣、受贈的，交換、繼承、放棄、具結書、退還、判決，自留房、國家改造房、公房出售、單位出售、商品房出售等證件一并收齊，以備后來查用。

1．1．5整理。(1)分類準確。在立卷之前，要把案卷弄清楚，公產即單位產，私產這種檔案要分類而立，不能混淆，一定要力求準確。(2)案卷組成。卷內材料要按照時間的先后順序，排列要有條理、系統，保持材料之間的歷史聯系，使卷內材料形成一個有機的整體。如在1958年，我國社會主義改造時期的改造后房產排列，租賃合同排在第一，1958年的申請，排在第二，即在1958年個人積極要求參加社會主義改造，自己要求將個人房產交給國家管理的申請排在第二位：其次1965年到1968年國家對這些房產進行清理、清退，這些清理、清退表就排在第三位，依次類推。在檔案立卷中要求努力做到準確、完整并反映其動態變化，動態變化就是指產籍資料隨著產權的轉移變更、房屋土地的變化情況，經常進行異動變更注銷，隨時反映已經變化了的產權情況和房地產情況，使之符合現狀。(3)編寫張號。卷內文件排列完畢后，應去掉文件上一切金屬物，然后編上張號，固定位置，無論單、雙面書寫、筒字頁、折疊頁、大小頁、文件處理單、變動傳票、收據都應一張編一個號。編號位置，左側裝訂，編在文件、證件右上角；右側裝訂編在文件、證件的左上角；上邊裝訂，編在文件下邊中間，照片、圖紙編在背后。目前，我們安陽市房產檔案的裝訂是采用上邊裝訂，編號位置是編在文件的右下角。(4)填寫好封面、目錄、備考表。房產檔案一旦立卷完畢，必須填寫好封面、卷內目錄、備考表。卷內目錄，項目要填全，證書號碼、證件名稱、件數、起止頁數、原件、復印件、手抄件要寫清。卷內備考表，要把公、私產、產權人、產權單位寫清楚，變動時間注明變動原因，變動更改后的名次，立卷入都應填寫在卷內備考表上。填寫完畢后，將其放在卷尾。(5)裝訂結實，整齊美觀。目前，房產檔案采用兩孔單繩裝訂，兩孔之間保持11公分距離、線要拉緊、裝訂結實、不能掉頁，上下底邊要對齊。

1．2房地產產籍資料管理的作用房地產產籍管理，是城市管理的一項重要內容，又是房產管理的基礎工作，它在房地產業和國民經濟中有著重要的作用。房地產行政管理包含產權管理、產籍管理、房地產市場管理、住宅建設管理、行業管理等，其中產籍管理是主要內容之一，它滲透于其他各項管理工作之中，與之相互依存，緊密聯系。為保護房屋所有人的合法權益不受侵害，平時在對產權管理過程中逐步形成的、完善的產籍資料就是房地產管理的基礎。如若管理不善，就會重蹈覆轍，造成產籍不明、產權不清，這勢必會使房地產管理工作陷入混亂。

由此可見，產籍管理是否完善與科學，直接影響到房地產管理工作的好壞，還關系到房產行政管理整個體系的正常運轉和國家職能的履行，

做好房地產產籍管理工作，不僅對房地產業，而且對于國家社會主義現代化建設和社會的穩定發展，發揮著重要作用，主要體現在以下三個方面。

1．2．1有利于加強社會主義法制建設。現階段，我國是以房產所有權為主體，多種房產所有權并存的多層次產權結構。如全民產、集體產、軍產、股份產、私產、房改產等。完善的產籍管理能準確地認定不同層次的房屋權屬，維護憲法和法律，保護所有人權益，還可為司法部門、行政機關解決房地產糾紛提供證據，從而為減少房屋糾紛、保障社會穩定創造了必要條件。

1．2．2有利于加強城市建設和管理，推進深入改革。產籍管理做好了，可以提供城鎮房屋的歷史改革與現實情況，全面反映房產國力。為政府制定經濟發展計劃提供各項數據，為開展房產經濟預測、決策和解決當前房地產管理中的問題，如改革住房制度，推行房屋商品化，廉租住房制度，經濟適用房分配制度，房地產經營等提供依據和有效的管理服務。

1．2．3有利于研究和規劃城市市政工程建設。科學的產籍管理能夠做到情況明、底數清，為進行房地產理論、政策研究提供基礎資料，可以充分發揮行政管理的組織、協調、監督作用。如1998年安陽市文峰中路擴建工程。在它的初始階段，即政策、理論研究階段，安陽市房產檔案館從一個側面，向道路擴建指揮部提供了最基礎的房產資料，為道路的擴建理論研

究、政策研究、提供了有力的依據。

2建立健全產籍管理制度

房地產產籍是城市建設的重要基礎資料，只有反映實況的準確完整的基礎資料，才具有真實的使用價值。為此，必須采用有效的措施，健全基礎資料，保持與實況相一致，發揮產籍資料應有的作用。

2．1建立健全產籍管理法規。通過制定和頒布城市房地產產權產籍管理和行政法規，來行使政府的管理職能，對整個城市的房產產權產籍管理實施有效的指導和監督作用。

2．2建立健全產籍保管和查閱、借調制度。這是產籍管理工作的基本要求。隨著房地產業的迅猛發展。特別是在改革開放的進程中，房地產業作為國民經濟發展的重要支柱產業之一，已日益顯示出其旺盛的活力和重要作用。建設一個文明、整潔、優美多功能的社會主義現代化城市，為城市人民生產、生活創造一個良好的工作和生活環境，是我們中心工作的根本任務。因為房地產業是經濟發展的基礎性、先導性產業，是國民經濟發展的重要支柱產業，發展城市房地產業，不僅可以為城市經濟發展提供物質基礎，而且是改善群眾居住條件的基本途徑，同時，它也為國家開辟了重要財源。所以，城鎮房屋管理建設是管理好城市的重要有機組成部分，房屋的產權產籍管理又是房產行政管理的重要內容。它除了體現國家政權組成部分作用外，還具有鮮明的行業特點，即為城市建設和人民生活服務。

3產籍資料的運用

城鎮和各類房屋的產權產籍管理，是城市建設的基礎和國民經濟發展的重要依據，如果沒有嚴格的產權產籍管理，就無法貫徹執行國家和省市頒布的有關法規、規章和政策。也就無法建立正常的房產行政管理秩序。

實現面向全社會的服務，實行房屋產權產籍全方位的行政管理。堅持依法行政的原則，科學地審查、確認產權歸屬，依法保護產權所有者的合法權益，使房屋產籍管理做到有章可循、有法可依。這對于加強社會主義法制，維護安定團結，建設和管理好城市，具有十分重要的意義。

房屋是人們從事生產和生活的基本要素，在我國社會主義初級階段多種所有制并存的情況下，我國《憲法》、《物權法》及《民法通則》等法律都規定了國家保護公民的、集體的及個人所有的房屋。管理好全社會的房產，充分發揮它的經濟效益、社會效益，維護權利人的合法權益，是城市人民政府和房產管理行政機關的重要職責。

隨著我國治理經濟環境、整頓經濟秩序和進一步深化改革，社會上各種經濟組織、機關團體和個人占有房屋的所有權，以及商品房進入流通領域，形成城鎮房屋多種所有制并存的局面。公民之間、法人之間、公民和法人之間各種涉及房產產權、使用權的經濟民事法律行為，如房屋的買賣交易、轉讓、交換、贈與、繼承、分析、租賃、典押、破產拍賣、租賃承包等房屋所有權轉移變更日趨頻繁，隨著城市的規劃、改造和建設，房屋的新建、拆遷，改建、擴建等情況不斷發生，房屋的狀況變化極為普遍，產籍管理和任務也將日趨繁重，但它也將發揮出極其重要的作用。不論每一幢房屋所有權和建筑狀況如何變化，房屋從形成到滅失，都有它自身的運動規律，從投資到開發建設，再到進入流通領域，轉移、變更、養護、維修、滅失最基本的就是房屋所有權的管理，也是房地產管理的最基本的內容，貫穿所有這一切都離不了產籍的運用。

只有管好房，才能貫徹“謀政、搞活、服務”的基本方針，才能為城市生產、建設服務好。