房地產“政變”：魔鬼在細節

張　靜

“如果本身就是短期行為,現在可以拋售。如果是長期行為,不等著錢用,未必現在動作。如果是買來投資,我不認為現在是一個好時機。”

高策地產顧問機構董事長李國平在地產業浸淫19年。作為城市土地運營專家、奧運一級土地開發顧問,他是“給地產商講課的人”,被各級政府奉為“座上賓”,身邊的朋友們想買房、賣房,也都會要想聽聽他的意見。

《新民周刊》:中央經濟工作會議召開當晚,不少開發商把有關房地產的內容摳出來,一個字一個字地品,甚至連標點符號都不放過,半夜兩點還在電話里交流。您的研讀體會是什么?

李國平:中央經濟工作會議表達的信息比較模糊,體現出目前中央在政策上進退兩難的境地。在一些細節上語焉不詳、力度不大,表達了中央政府在這方面的猶豫,考慮得不是特別清楚。一方面所謂的經濟復蘇還很脆弱。如果不繼續刺激房地產,明年GDP保持增長的難度很大。實際上政府打心眼里不想因為太猛的調控政策一下子把房地產打死了。但目前房地產泡沫已經成為共識,政府也感覺到必須采取一些措施,不能夠再繼續放任。

《新民周刊》:中央政府為什么會把自己逼到兩難的境地?2008年的金融危機到現在還沒有完全復蘇,為什么我們的房價卻突然飆升?

李國平:2008年底,為了走出全球金融海嘯造成的經濟下滑,以房地產為龍頭撬動經濟復蘇,這時房地產行業從寒冬一下走到盛夏的根源。去年10月,央行、財政部等部門最新出臺多項針對房地產的“救市”措施,比如在稅費上,從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策;在信貸上,金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供利率7折的優惠,最低首付款比例調整為20%。同時,下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個百分點。

鼓勵消費促進購買,這些救市措施都是對的。政府其實是通過讓利,用財政收入來促進市場的交易量回升。當然最理想的還是今年年初開發商在資金鏈緊繃的壓力下,通過銷售回款自救,把高房價降到一個合理的地步,讓剛性需求釋放出來了,讓交易量開始回升。在這個時候,價量的增長是健康的。

但此后中央政府為了救市,連開發貸款都開始放松,救市變成了救開發商,政府所有刺激政策只是幫助開發商解套。資產價格推高后,銷售量可能會出現滯漲,價格下不來,量上不去,這是政府最不愿意看到的局面。

老百姓的住房問題分為兩大部分,一部分是通過政府來解決,一部分是通過市場化來解決。但因為房價的高漲,把原來可以通過市場化手段解決住房問題的一大批中低收入者給甩掉了,回過頭來又進一步擴大了政府需要解決住房問題的群體,反而增加了自己的負擔。

政府是把所有的調控手段都用完了才把老虎關進了籠子,但是去年一年為了救經濟,倒洗腳水的時候把孩子給倒掉了,基本上把幾年來積累的有好轉的方向都給停止了,放虎歸山的結果是讓老虎反過來綁架了銀行。如果房價跌了,政府的4萬億投資、8萬億信貸怎么收回?政府因為政策失誤,把自己架到了火上烤。

《新民周刊》:金巖石的一個觀點是高房價是為了創造就業必須支付的代價。您認為出現樓市出現泡沫是否無法避免?李國平:政府最大的失誤是在刺激經濟的時候大量發放貨幣,這些流動性又傾向于央企和國企,又沒有讓這種結構失衡的資源分配去做正確的事,央企反而拿著去炒地皮了。政府應該在發放貸款時就規定央企必須拿著過多的流動性去做廉租房,一樣可以拉動水泥、基建等上下游產業,而不是讓它去參與市場上商品房土地的競爭,去推高地價。

《新民周刊》:您認為政府下一步該怎么辦?

李國平:羊已經“亡”了,抱怨沒有意義,現在要做的只能是補牢。首先需要增加土地供應、打擊囤地。目前全國多個地方政府出現推地不積極的情況。年初的時候,開發商都不敢拿地,以土地出讓金為主要財源的地方政府壓力非常大,某地急著請我去給他們支招,但后來又給我消息說,原定計劃取消了。本來地方政府通過征地、拆遷等途徑整理一塊土地就需要花很多時間、人力,他們后來拿到了中央的投資、貸款,有很多項目去做,對推地自然就不積極了。而開發商手里也沒有多少余糧,看到市場上拿地這么難,他們現在有錢也不著急,所以開工的積極性也不高,導致了供給不足。但最根本的,我認為還是必須把保障性住房與商品房徹底分開。讓市場的歸市場,政府的歸政府。

《新民周刊》:臨近年底,全國各大城市都加大了土地供應的力度,您認為能否起到遏制地王、平抑房價的作用?

李國平:如果僅僅是在商品房領域的改善還是有限的。因為年底推出的土地價格也都是在往地王上走,12月4日下午,北京亦莊一塊土地拍賣,本來樓面地價到每平方米1萬元以上就差不多了,到了13000元大家都驚呆了,沒想到最后竟然是以18000元成交,溢價率高達467%,而緊挨該地塊的樓盤目前銷售均價才為19000元/平方米。政府如此加大土地供應反而進一步推高了資產泡沫。

《新民周刊》:上個月蘇州一次土地拍賣現場,盡管規定每次報價不得超過2000萬元,依然有性急的競拍者直接從8.6026億元的起報價跳空報價9億元。北京某地塊的拍賣也出現了戲劇化的一幕,在成交之后得手者又往上多喊了1000萬,如此不差錢頓時惹得現場笑聲一片。而浙江綠城近來也以樓面地價19039元/平方米拿下了上海外環外唐鎮某地塊。此價一出,現場觀摩的媒體記者和開發商代表發出一陣驚呼,綠城的代表卻是喜得合不攏嘴。這么多開發商搶地王,難道他們都是傻子不成?

李國平:現在很多地王成交的土地,要么是在市中心,永遠稀缺;要么是低密度、高端的,他也敢去拿。如果政府推出的土地是高密度的小戶型,又是在城市邊緣地帶,我相信開發商看到土地性能的規劃是只能做面包,做不了蛋糕的,就不會要去搶地王了。加上政府增加一些供應,很多開發商又等著地去開發,這時候的平抑地價、增加供應才有效。

《新民周刊》:三季度末,全國排名前十名的上市房企囤地規模已經達到3億平方米。來自北京市國土局的調查數據顯示,2007年至今,北京入市的土地中,形成供應的不足50%。

實際上國土資源部早就出臺了一系列政策限制開發商的囤地,最明確的規定就是閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費,超過兩年沒有開發的要無償收回。然而,截至今天,全中國加在一起,閑置地被收回的不超過5例,這個制度已經形同虛設。您認為是什么原因造成的?目前各大城市又在打擊囤地,您認為這一次會產生多大的效果?

李國平:打擊囤地確實很難,這和房地產在政府收益中占據過大的比重有關。此外也曾經有地方政府想拿某家囤地的大開發商開刀,結果開發商沒有出事,反而是地方官員倒臺了,可見開發商能量之強。

從技術手段上,可以通過限制土地出讓面積讓囤地更為困難。從前地方政府都是拿出大宗的土地拍賣,十幾年都開發不完。只要開發商動工了,哪怕只有一個樓盤,也不能判定他是沒開發在囤地。11月國土部出臺“新政”明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限是大城市20公頃(約300畝),中等城市14公頃,小城市(鎮)7公頃。

《新民周刊》:中央經濟工作會議提出了明年經濟工作的主要任務,是要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。不久前溫總理在考察建設中的上海市最大保障性住房工程進展情況時也指出,要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置,在財政、金融和土地政策上給予大力支持,讓城市廣大中低收入者安居樂業。這都是在向著把保障性住房與商品房分開的思路發展。您認為是不是一個好現象?

李國平:目前政策僅僅提出要增加普通性住房,那我要問一句,什么叫普通商品住房?是中央提供嗎?顯然不是。是國土資源部提供?它管不了。按照目前思路,依然要依賴開發商去解決,但開發商有這個動力嗎?

另外土地價格已經漲到了“面粉”跟“面包”一個價,如何去進行有效的抑制,這是一個很大的問題。如果住房面積只有90平方米,但價格已經翻了一倍,這仍然還是普通住房嗎?

所以評價一個政策的好壞,不是看它的初衷好不好,而是政策最后執行的效果和初衷是吻合還是不吻合?，F在大方向沒有錯,關鍵是中央糾偏的決心有多大,這是目前最需要質疑的。而且既然已經晚了一年,力度肯定要更大一點。如果只是簡單地提了一些口號和愿望,還是沒有調整具體政策的結構性、政策執行的合理性、系統性,一年以后,你還會發現今后政策執行的效果和今天的目標背道而馳。

目前地方政府是政策來了之后強行搭配,每出讓一塊土地規定里面百分之多少是廉租房,再次把責任推給開發商,這是政府自己的職能缺失和不作為。所以在增加普通商品房的舉措上,我認為一定要落實到地方政府的執行細節,保證在一定的時間里拿出多大的比例進行普通商品房建設,同時還必須要有一個限制性條件,確保這些土地只能用于普通商品房建設。既然地方政府在商品房的土地出讓項上已經賺得盆滿缽滿,土地出讓金必須轉化為對保障型住房的供應上的增加以及對中低端普通商品房的補貼。我甚至認為這一比例應該高達50%。

地方政府對此一定會有抵觸。所以還要定下考核指標。地方政府在明年的政績,不僅僅是追求一個保增長的經濟總量,必須還要考量為國家經濟結構的合理性做出的貢獻度。

《新民周刊》:12月9日,溫家寶總理主持召開國務院常務會議,將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。對此您怎么看?

李國平:政府最關鍵的是搞清楚樓市有泡沫的部分是哪些,通過哪些方法去解決?，F在是繼續走了一條老路,在供求不平衡的情況下,通過減少需求來抑制泡沫,把投機需求和改善性需求一刀切。這個路子已經被證明是不對的,從2004年到2007年房價一直是越調越高。

我們在外需不行的情況下,只能拉動內需。一是政府自己花錢來做建設,另外一個就是讓中國老百姓的高儲蓄率在經濟危機中發揮點作用,于是該買房的買了,可買可不買的也買了。投機的需求必須抑制,但這種改善性的需求對政府來講有必要去抑制嗎?實際上你不就是需要這個短期效應來刺激需求嗎?

現在是完全混在一起一刀切。實際上政府不需要為高端住宅所謂的泡沫風險去過多擔心,最重要的是把它跟保障性住房和中產階級的住房形成一道防火墻,將他們區隔來開。完全市場化的豪宅、別墅、中心地段,你就讓他炒到天上去,沒有必要去限制他。對那些有錢人來說,萬一資產價格在某個時期跌落,他虧的也不是銀行的錢。有些1000萬的豪宅不是40%首付的問題,銀行貸款的高線就是300萬。除非房子跌了70%銀行才有風險。甚至有些豪宅和高端住宅都是一次性付款的。他有什么問題也不會到政府門口去靜坐。政府為什么要操這個心呢?讓他們為自己的投資風險去埋單就行了。你可以在高溢價中拿出一部分來補貼保障性住房,解決底層的住房問題。在商品房里又可以分成完全市場化的非完全市場化的。后者面向中低收入者,政府在土地出讓上不允許定價太高,只能獲取微利或者保平。這就是經營城市的理念。現在是不該管的政府去管了,改管的事情又沒管。

《新民周刊》:政策的模糊性讓老百姓犯了難,現在這樣一個時機,到底是該買房,還是該賣房?

李國平:目前預測未來房價的走勢都是危險的,它跟政府接下來的動作有關系。房地產調控是綜合手段,很難說是第幾個饅頭才讓人吃飽的。但有一條是肯定的,目前流動性還在增加,通脹的壓力和預期仍然還在,尤其供應相對不多,房地產價格往下跌的可能性很難看到。

明年第一季度,有些政策會出臺,有些供應還沒出現,購房者會觀望。銀行在等房貸額度的指標分配,貸款政策也不一定積極?？赡艹霈F一些僵持狀態,價下不來,還會上漲,但是量上不去。政府面對這樣的情況,會供應保障性住房,可能也不敢輕易叫停刺激政策。

如果本身就是短期行為,現在可以拋售。如果是長期行為,不等著錢用,未必現在動作。如果是買來投資,我不認為現在是一個好時機。