學(xué)區(qū)房是筆好買賣

金　姬

理財專家認為，對于那些城市中等收入家庭，購置房產(chǎn)幾乎是人生最大的一筆開銷，只要有生兒育女的打算，學(xué)區(qū)房因素就成為考慮理財計劃時不可或缺的一部分。由于學(xué)區(qū)房有一定的升值潛力，一旦完成“敲門磚”的使命，今后或出租或轉(zhuǎn)手都是不錯的選擇。

中國式理財

2005年，上海社會科學(xué)院社會學(xué)研究所研究員徐安琪以徐匯區(qū)36個居委會的746戶有0-30歲未婚子女的家庭為樣本，得出“一對父母把孩子從出生養(yǎng)到30歲需要49萬”的結(jié)論，這筆費用不包括孕產(chǎn)期的支出以及從孩子孕育到成長過程中父母因孩子誤工、減少流動、升遷等自身發(fā)展損失的間接經(jīng)濟成本。

當(dāng)然，這49萬也不包括學(xué)區(qū)房的投入。因為義務(wù)教育法修訂版是2006年才出臺的，之前“免試入學(xué)”和“取消重點學(xué)校”的條款尚未出臺，因此學(xué)區(qū)房在徐安琪2005年調(diào)研時并不是城市家庭必然考慮的因素之一。

今時不同往日。“進不了好小學(xué)，就進不了好中學(xué)；進不了好中學(xué)，就進不了好大學(xué)；進不了好大學(xué)，孩子這輩子就完了。”這句《中國式離婚》里的著名臺詞，表達了不少中國家長的心聲。隨之而起的便是為了搶占學(xué)區(qū)房而拱起的高昂學(xué)區(qū)房價，學(xué)區(qū)房占到城市中等收入家庭開支的比例也在不斷上升。正如寧波銀行公關(guān)嚴(yán)曉媚對《新民周刊》表示的，這幾年銀行在客戶終身理財計劃制定時，越來越會在子女教育方面考慮學(xué)區(qū)房的需求。

學(xué)區(qū)房在一個家庭的理財計劃中究竟扮演怎樣的角色?上海人李先生的故事也許可以說明一些問題。

現(xiàn)年33歲的李先生是上海某家國有IT公司中層，年薪26萬，收入穩(wěn)步上升，持有公司股份10萬股，他的公積金每月自付1200元，給自己保了萬能險，每年交5000元，交15年；李太太29歲，國企員工，年薪4萬，收入穩(wěn)定，公積金每月自付600元。雙方父母均有勞保，李先生的兒子13個月。

李先生三口之家每月支出9000元。他們住的是80平方米福利房，目前單位正在辦理過戶，需再交4萬左右。李家有一輛20萬的車，還有4萬元存款。之所以存款不多，是因為考慮到孩子今后上學(xué)問題，李先生在理財專家的建議下于2007年買了一套50平方米的學(xué)區(qū)房，10年公積金按揭，每月還款2800元。這套房子目前出租，租金1500元／月。除去每月9000元的開支，還要為學(xué)區(qū)房交1300元的還款(2800元還款-1500元租金)。當(dāng)然，李先生和妻子的月收入總和超過2萬，因此應(yīng)該每月尚有1萬盈余。李先生所在的單位福利房不是學(xué)區(qū)房，如果他2007年沒有買下那套學(xué)區(qū)房，那么他的資金總額在損失這2年的學(xué)區(qū)房漲幅同時，還可能要擠破腦袋給兒子弄套學(xué)區(qū)房，因為現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房緊俏程度遠遠大于2007年。

現(xiàn)在很多中國城市中等收入家庭具備西方發(fā)達國家提倡的理財觀念。如“4321家庭理財法則”，即收入的40％用于供房及其他方面的投資，30％用于家庭生活開支，20％用于銀行存款以各應(yīng)急之需，10％購買保險。“80法則”也很盛行，即股票占總資產(chǎn)的合理比重等于80減掉你的年齡再乘以1％。例如，如果你目前30歲，股票投資則應(yīng)占50％。還有房貸負擔(dān)“不過三”原則，即每月房貸不宜超過家庭收入的1／3。這是根據(jù)銀行在發(fā)放住房貸款時考慮家庭負擔(dān)的一個簡單的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

李先生的學(xué)區(qū)房投入既沒有超過家庭總資產(chǎn)的2／5，每月房貸也沒有超過家庭收入的1／3，雖然他的股票投入沒有符合“80法則”，鑒于中國股市主要是“政策市”，投資房產(chǎn)是一種資產(chǎn)保值行為，而學(xué)區(qū)房在解決未來孩子就學(xué)問題的同時也給家庭資產(chǎn)帶來了一定升值空間。

階段性投資

每個人不同的人生階段，理財規(guī)劃也不盡相同。前花旗銀行高端理財顧問、恒生銀行支行行長、現(xiàn)上海帆茂投資管理有限公司董事副總經(jīng)理黃吳杰告訴《新民周刊》：“我們會把人生初步分成四個階段，比如二十起步，三十而立，四十五十投資顛峰，六十之后收獲果實。強調(diào)的兩個基本點在于：年輕時，開銷大，存錢難，然而也是在這個階段，如果想辦法開始儲蓄以各長期需要，你的財產(chǎn)將得到大幅增長。財務(wù)生涯最大的轉(zhuǎn)變就在退休之時。每一個人的主要目標(biāo)應(yīng)該是在此之前積累下足夠的財富，或養(yǎng)老金權(quán)益，以維持以后的生活。如果儲蓄的錢超出所需，就能夠在退休之后的有生之年繼續(xù)累積財富。在人生的各個階段都有一些重要的花銷，比如說購買房產(chǎn)、車子、遠途旅行、孩子的教育等，必須要為這些需要而儲蓄。為了使儲蓄收益最大化，所以應(yīng)該制定單獨的計劃來滿足這些中期目標(biāo)。因此，財務(wù)規(guī)劃的角度，選擇什么樣的房產(chǎn)，一方面在于客戶的便利性，當(dāng)然包括上班、入學(xué)等便利，另一方面多余的房產(chǎn)也可作為長期抵御通貨膨脹的手段之一。而是否單獨參考某一功能類型的房產(chǎn)，是理財?shù)哪繕?biāo)之一。”

學(xué)區(qū)房就屬于黃吳杰所說的“某一功能類型的房產(chǎn)”，如果考慮到用途側(cè)重點的不同，購買“學(xué)區(qū)房”考察的內(nèi)容也應(yīng)該有所區(qū)別。業(yè)內(nèi)人士建議購買那些小學(xué)、中學(xué)能同時兼顧的“學(xué)區(qū)房”，這等于可以讓自己的子女能在小學(xué)、中學(xué)階段都有機會進入名校就讀，無疑更為合算。

根據(jù)易居中國-克而瑞中國信息技術(shù)有限公司上海事業(yè)部提交給《新民周刊》的最新《學(xué)區(qū)房調(diào)研報告》，教育資源最為豐富的上海市中心(黃浦、盧灣、靜安、徐匯、長寧、浦東)因為高房價而并非是家長購買學(xué)區(qū)房的首選，即便選擇市中心的客戶，大多也考慮老公房。中心城區(qū)(楊浦、虹口、閘北、普陀)更受關(guān)注，這些區(qū)同屬傳統(tǒng)的中心區(qū)，各區(qū)都有一定的重點學(xué)校分布，同時房價又低于市中心，因而吸引了更多家長的關(guān)注。

而郊區(qū)，由于歷史原因，重點學(xué)校數(shù)量少，同時分布在老的鎮(zhèn)區(qū)，距離市區(qū)較遠，學(xué)區(qū)房受關(guān)注度不高。家長們表示，雖然如今不少外圍區(qū)域的一手新盤都有學(xué)校方面的配套設(shè)施，但是未來的師資情況能否優(yōu)良是個未知之?dāng)?shù)；而即便在中心城區(qū)，新房能否被劃入好學(xué)校的學(xué)區(qū)也是個未知數(shù)。因此學(xué)區(qū)房更多的還是考慮中心城區(qū)的二手房。至于購買次新房還是老公房，則視自己的資金情況而定。

調(diào)查結(jié)果還發(fā)現(xiàn)，只有不到兩成的家長買好學(xué)區(qū)房后打算遷入自住，更多的是考慮自住和投資相結(jié)合。這些家長表示，如果最終購買的學(xué)區(qū)房房型、地段、其他生活設(shè)施都比較好，則會考慮遷入自住：如果最終沒有理想的房源，則只考慮把戶口報進，并不會實際入住，房子可以出租。而1／4的受訪者則明確表示，買學(xué)區(qū)房只是為了解決戶籍問題，不會實際入住。

對于更多考慮投資的情形而言，業(yè)內(nèi)人士建議不妨考慮面積較小一些的房產(chǎn)。這部分人士在購買到“學(xué)區(qū)房”，并在子女報戶口等教育問題解決后，一般就會將此套房產(chǎn)出租。小面積物業(yè)在租賃市場上表現(xiàn)得更為靈活，因為其租金水平相對低廉一些，市場需求較大，因此更加適合投資。