“兇宅”案透祈

鄭　法

2007年12月中旬，家住河南省鄭州市的張女士，為趕在2008年春節前和相戀3年的男友共結連理，便通過一家房產中介公司購買了一套精裝修二手房。

房產中介公司的業務員向張女士推薦了市民劉先生的一套面積約為90平方米的房子，并陪同張女士實地察看了該房子。而張女士對這套房子的面積、戶型、樓層、朝向、裝修、價格等都比較滿意。兩天后，張女士便攜帶購房定金在房產中介公司同劉先生簽訂了購房合同。雙方很快辦結了該套房子的交接手續和過戶手續。

2008年1月初，張女士開始張羅著在新買的房子里結婚。但就在此時，樓下一位好心的大娘告訴張女士，這套房子是“兇宅”，因為前不久原房主的妻子就吊死在房間里。張女士聽后異常憤怒，遂以劉先生隱瞞真相為由，堅決要求其退掉房款。但劉先生堅稱涉案房屋是從別人手里買來的，自己對原房主的妻子在房間里吊死一事并不知情，故不愿意退房款。雙方為此釀成糾紛。萬般無奈之下，張女士只好將劉先生和該房產中介公司告上了法院，請求法院確認自己和劉先生簽訂的購房合同無效，判令劉先生返還購房款40萬元，并判令房產中介公司和劉先生連帶賠償其經濟損失1萬元。

庭審中，原告張女士訴稱，被告劉先生(以下簡稱第一被告)故意隱瞞原房主的妻子吊死在屋子里這一事實。而將涉案“兇宅”賣給自己，此種行為明顯違反了我國《民法通則》、《合同法》所規定的誠實信用原則，也與我國民間的傳統習俗相悖。因此，自己與第一被告簽訂的購房合同應屬無效，第一被告應將購房款40萬元返還。又因第一被告主觀上為惡意，故第一被告還應賠償經濟損失1萬元。同時，被告房產中介公司(以下簡稱第二被告)明知涉案房屋是“兇宅”，未將這一事實告訴她。反而推薦該房屋，明顯違反了我國《合同法》關于居間人義務的相關規定，并給她造成了較大的經濟損失。故第二被告應與第一被告共同承擔損害賠償責任。

一審法院經審理認為，原告同第一被告簽訂的購房合同是雙方真實意思表示，合法有效。原告將涉案房屋認定為“兇宅”是其主觀認識問題，且屬于封建迷信。第一被告雖未將原房主的妻子在涉案屋子里吊死一事告知原告，但這并不影響原告對涉案房屋的使用，也不存在違法等情形。故第一被告依法并無向原告返還購房款、賠償其經濟損失的義務。同時，原告也未能證明第二被告故意隱瞞了重要事實(即在涉案房屋里曾發生過吊死人一事)，故第二被告也沒有賠償原告所謂“經濟損失”的義務。據此。一審法院判決駁回了原告的訴訟請求。

一審判決書下發后，原告張女士不服，及時上訴至鄭州市中級人民法院，要求二審法院依法改判。但第一被上訴人劉先生和第二被上訴人房產中介公司則答辯稱，一審判決正確、無誤，請求予以維持。

二審法院經審理后認為，“兇宅”雖不構成人們對房屋本身進行物質性使用的障礙。但會影響使用人的心理，客觀上會降低房屋對使用人的效用。第一被上訴人既然知曉涉案房屋為“兇宅”就應在出賣前告知上訴人，但卻加以隱瞞，明顯違背了《民法通則》第七條“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益”的規定。同時，“兇宅”對于涉案房屋而言顯屬重要事實。第二被上訴人作為居間人，理應將其知曉的此等重要事實告知上訴人，但為促成交易，賺取傭金卻蓄意隱瞞，顯然也與《合同法》第四百二十五條“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告”的規定有違。

鑒于上訴人購買涉案房屋的目的及本案的其他實際情況，今年3月，二審法院依據《民法通則》第七條，《合同法》第五十二條、第五十八和第四百二十五條的規定，作出了終審判決：撤銷一審判決。依法確認上訴人與第一被上訴人簽訂的購房合同無效，第一被上訴人應于10日內將40萬元購房款返還給上訴人，同時，駁回上訴人要求第二被上訴人連帶向其賠償經濟損失的訴訟請求。

河南省登封市人民法院法官郭叢生點評，

本案涉及的問題主要有兩個，

一是“兇宅”是封建迷信，還是民間習俗?欲辨明“兇宅”是封建迷信，還是民間習俗，首先需要弄清楚什么是封建迷信，何為民間習俗。其次，需要明確“兇宅”的定義。對此，應從下述角度分析：第一，封建迷信是我國解放后約定俗成的一個專用名詞，專指人們相信星相、占卜、巫醫、風水、命相、鬼神的思想和行為。這些東西有的在原始社會、奴隸社會就產生了，但由于它們盛行于封建專制主義社會，因而人們稱其為封建迷信。封建迷信是原始人類殘留下來的一種落后愚昧的盲目信仰，也是統治階級愚弄下層民眾的手段，它利用人們對于死亡的恐懼、對生存的渴望，突出一些無因果聯系的命運，以致在無知和神秘的迷信氛圍中，恐懼壓倒剛強，邪惡戰勝正義。殘忍毀滅善良，但是民間習俗卻不同，它指的是在特定社會里個人或集體的傳統風尚、禮節、習性。是民眾長期生活實踐的產物。反映了特定社會民眾的生活習慣，它本身不為法律所禁止。第二，“兇宅”不是封建迷信，而是一種忌諱。忌諱是指人們對某些不吉利的事物或語言、舉動的顧忌和避諱。忌諱實際上是一種民間習俗，“兇宅”作為忌諱的一種表現形式，當然不是封建迷信，，因此，本案一審法院和第一被告所謂“兇宅”是封建迷信的說法是沒有理由的，而二審法院對該問題的認定無疑是正確的。

二是民間習俗能否影響合同的效力?欲了解此問題，須首先明確民間習俗在法律上的歸屬，其次要考慮民間習俗對合同效力的影響。對此，應當從以下兩個層面探討：第一，民間習俗在法律上的歸屬，我認為，應將民間習俗定性為民事習慣。因為，從內容看，民間習俗本來就是特定社會民眾的傳統風尚、禮節、習性；從來源看，民間習俗是民眾長期生活實踐的產物，反映了民眾的生活習慣。本案中的“兇宅”作為一種忌諱，即是社會大眾所共有的。可謂實例。第二，民間習俗對合同效力的影響。民事習慣在一定條件下具有法的效力，即可成為習慣法。所謂習慣法是指那些已經成為具有法律性質的規則或者安排的習慣。習慣成為習慣法的條件是：(1)待決事項確無制定法規定：(2)要確認的習慣是確實存在的：(3)該習慣長期以來被當作具有約束力的規則來遵守；(4)當事人均屬于該習慣的約束范圍之中，即當事人雙方或者多方都知道這一習慣并受習慣約束：(5)習慣必須不與法律的基本原則相抵觸。我國民法雖沒有明文規定民間習俗具有法的效力，但從1951年7月18日最高人民法院西南分院關于贅婿要求繼承岳父母財產問題的批復中可以看出，我國最高司法機關是認可某些不與法律的基本原則相抵觸的民間習俗的。可見，在法律、法規沒有規定的情況下，具有習慣法效力的民間習俗可以作為制定法的補充。就本案而言，我國相關法律、法規并未對“兇宅”問題作出規定，因此民間有關“兇宅”的習俗就可以適用。又由于這種習俗是善良風俗的一種，其內在精神與社會公德是相通的。所以，違反此種習俗實際上就是不尊重社會公德，也損害了社會公共利益。故二審法院據此依照《合同法》第五十二條第四項規定確認涉案購房合同無效是正確的，是符合目前我國民眾的合法感情的。

(責編：向麗)