商品房小區停車位性質分析

田　屹　陳淑鑾

[摘 要]隨著城市房屋商品化的發展以及機動車的普及，商品房小區停車位不足的問題漸漸突出，小區停車位的歸屬和性質成為重要的法律問題。本文結合《物權法》的規定，探討小區停車位的歸屬和性質。同時，結合《物權法》第74條的規定，探討《物權法》第74條與《合同法》相關規定的協調。同時，根據《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》，分析如何處理小區停車位權屬糾紛。

[關鍵詞]小區停車位 歸屬 《物權法》第74條 合同效力

作者簡介：田屹，女，法學博士，華南農業大學法學院講師。研究方向：經濟法，農村法制；陳淑鑾，女，管理學學士，助理會計師，廣州市血液中心。

引言

建筑物區分所有權是現代社會一類重要的物權。建筑物區分所有權分為專有權，共有權和基于共有權的成員管理權。隨著機動車的普及，小區停車位糾紛日益增多，有些業主主張小區停車位是法定的共有權，因此不能任由開發商任意處置。本文針對《物權法》第74條和《合同法》的相關規定分析小區停車位的法律性質，并結合《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》分析如何解決小區停車位權屬糾紛。

一、建筑物區分所有權中的共有權范圍界定

建筑物區分所有權分為專有權，共有權和基于共有權的成員管理權。建筑物區分所有權中的共有權分為法定的共有權和約定的共有權。法定共有權包括小區內的綠地，道路，物業服務用房，維修基金，以及小區內的其他公共場所和公共設施。約定的共有權包括車庫，停車位，會所。對于法定的共有權，必須依照法律的規定由全體業主對共有部分享有共同的權利，這種共有權的特點是法律一旦規定為是法定共有權，就屬于強行法的規定，當事人不得在購房合同中通過約定變更歸屬。比如小區內的綠地，道路等，都屬于法定的共有。而對于停車位等設施，應當理解為約定的共有權，由開發商和業主在買賣房屋時協商確定歸屬。這里需要明確的是，開發商在開發建設過程中，已經取得了建設用地的使用權，在合法建造之后，根據《物權法》第30條的規定，開發商取得了房屋及其附屬設施的所有權。在開發商辦理初始登記之后，再將房屋分割轉讓。除了《物權法》明確規定屬于業主專有、業主共有的之外，理論上沒有轉讓給業主的部分由開發商保留所有權。對于法律沒有明確規定的車位、車庫的歸屬，可以由買賣雙方的當事人約定，如果沒有約定，理論上屬于開發商所有。

二、小區停車位法律性質分析

小區停車位既然屬于約定的共有權，其歸屬可以由當事人協商確定。根據《物權法》第74條的規定，開發商可以將車位通過出售、出租、附贈等方式解決停車位的歸屬。將小區停車位界定為約定共有權，是將社會生活中約定俗成的習慣予以承認，有利于法律關系的穩定。其次，通過雙方約定的方式解決停車位的歸屬，有利于鼓勵開發商修建更多的停車位，緩解汽車市場過快發展的矛盾。停車位具有獨立的交換價值和使用價值，可以依法進行轉讓。在停車難的情況下，停車位有價值上漲的趨勢。允許開發商和業主約定停車位的歸屬，有利于刺激投資，促使開發商提供更多的停車位。而且，如果將停車位規定為法定的共有權，開發商沒有更多的動力投資修建停車位，停車越來越難，最終受到損害的還是有車的業主。因此，將停車位界定為約定共有權的積極因素更多。

但是，不排除開發商為了單純的追求商業利潤，侵害正當業主的停車位。現實中有開發商沒有經過與業主的協商，將停車位單獨出售給業主之外的人，追求更高的商業利潤。這種情況下，需要停車位的業主依據《物權法》的規定，要求開發商將停車位首先滿足業主的需要。但在開發商已經將停車位出售的情況下，就無法通過《物權法》的規定要求開發商提供車位。在這種情況下，有些學者主張在沒有首先滿足業主需要的情況下出售停車位給非業主，違反《物權法》的強行性規范，應當由業主主張該出售停車位的合同無效。原因是《物權法》74條的規定在性質上屬于強制性規定，違反該規定訂立的合同，應當被宣告無效。這種觀點在理論上可行，但與《合同法》的相關規定相沖突。最高人民法院關于《合同法》的解釋一的第9條對于何種情況下才能宣告合同無效進行了界定，司法實踐中采用該標準，即只有法律明確規定需要登記或批準的合同在法定時間內沒有登記和批準，才發生合同無效的情形。一般情況下，合同的效力按照《合同法》的規定進行判定。司法實踐中，如果沒有按照《物權法》第74條規定的將停車位首先滿足業主需要，而是開發商將停車位出售給非業主進行盈利，也不能產生停車位買賣合同無效的效果，而應當制定其他規則彌補《物權法》與《合同法》之間的沖突。

三、小區停車位權屬糾紛的認定

《物權法》第74條原則性的規定小區停車位首先應當滿足業主需要，如果發生沒有首先滿足業主需要將停車位出售的情況，業主應當如何保護自身的權利？就廣州市的做法來看，《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》（以下簡稱“《租售規定”》）通過一些規定將《物權法》第74條沒有明確的地方予以補充。《租售規定》第四條規定：房地產開發企業或者其他房地產開發單位開發的房地產開發項目的車位、車庫不得預售。在申請小區停車位、車庫的初始登記時，還要求開發商將擬申請登記的小區停車位、車庫的情況在相關網站上公示。[1]最后，如果開發商確實需要出售或出租小區車庫和停車位，按照《租售規定》第七條的規定，應當將出售或者出租方案在建筑區劃內顯著位置公示30日，并將出售或者出租方案報房地產行政主管部門備案。

經過這一系列的規定，小區停車位不足的現狀應當有所緩解。但還是有這樣一些問題：第一，廣州的《租售規定》是廣州市國土局和交委聯合發布的行政規章，效力層次較低。《租售規定》的第十二條僅規定：政府有關行政管理部門在各自的職責范圍內，加強對房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位、車庫出售和出租情況的管理。對未按本規定執行的房地產開發企業，要求其整改并退回違規所得，并在網站和新聞媒體上曝光。違規行為記入誠信檔案，并向相關行政管理部門通報。因為沒有處罰的規定，如果發生開發商不按照規定辦理相關登記，如果追究責任是個遺留的問題，有待該規章在實施過程中具體解決。第二，對于《租售規定》第七條的規定的在開發商確實需要出售或出租小區車庫和停車位時，將出售或者出租方案在建筑區劃內顯著位置公示的規定是有利于小區業主的，但該規定并沒有明確如果發生小區業主反對開發商出售或出租小區車庫和停車位時，應如何解決的問題。也就是說，按照該規定，小區業主僅有權了解開發商的出售或出租行為，而沒有表決的權利，這樣對小區業主是不利的。因此，應結合實踐中的問題，及時修訂相關的規定。

參考文獻

[1]《租售規定》第六條規定：房地產開發企業或者其他房地產開發單位申請商品房預售，必須按規劃用于停放汽車的車位、車庫的相關信息填報完整的樓盤明細表和項目概況，并在“陽光家緣”（http://g4c.laho.gov.cn）網站公示